Ich habe das Anwesen 1979 für 40.000 Dollar gekauft. Es wurde in R4 eingeteilt und war ein Duplex. Einige Jahre später kam die Stadt und nahm eine pauschale Umwidmung der gesamten Straße in C-2 vor. Ich habe das Haus/das selbstgenutzte Mietobjekt geteilt; Ich habe dort bis 2002 gewohnt. Es ist seit 6 Jahren an die gleichen Mieter vermietet. Sie wollen es kaufen, aber ich will es eigentlich nicht verkaufen. Ich lebe in Kalifornien und die Immobilie befindet sich in Kentucky, daher wäre es ein echter Aufwand, sie weiter zu vermieten.
Die Immobilie ist jetzt rund 400.000 Dollar wert. Ich habe im Laufe der Jahre GROSSE Verbesserungen vorgenommen und sie jedes Jahr von meinen Steuern abgezogen. Das Gebäude ist abgeschrieben. Ich schulde ihm 185.000 Dollar.
Was sind die besten Optionen für mich, um keine exorbitanten Kapitalertragssteuern zahlen zu müssen? Das ist mein einziges Kapital. Ich bin ein pensionierter Lehrer und bekomme meine monatliche Rente von 2700 $. Ich habe sehr wenig Ersparnisse und dieses Gebäude war finanziell ein echter Glücksfall.
Würde das Tragen von "Papier" die Kapitalgewinne auf diesen Teil des Gewinns aufschieben? Ich kenne den 1031-Handel, aber ich verstehe nicht, wie die Sache mit den Aktien funktioniert. Sagen wir, ich tausche gegen eine Renditeimmobilie im Wert von 400.000 USD. Meine monatlichen Zahlungen betragen jetzt ca. $1700 PITI. Würde sich das ändern? Wenn sie eine Miet-/Kaufoption gewählt haben, wie funktioniert das? Von sagen wir 3000 $/Monat Miete, was ist der "gehende Prozentsatz" oder faire Prozentsatz dieser Miete, der in den Kaufpreis fließen würde? Was ist eine gute Zeitspanne für den Mietvertrag/die Option?
"und habe sie jedes Jahr von meinen Steuern abgezogen" - echte Verbesserungen und nicht nur Wartung/Reparaturen werden nicht "abgenommen", sondern über ihre Lebensdauer abgeschrieben.
Eigentum (dh Land) wird nicht abgeschrieben, aber Sie haben so billig gekauft, dass Sie möglicherweise nur eine Basis von 5.000 USD haben. Heute verkaufen Sie also für 400.000 $ und netto 375.000 $ nach Maklergebühr. Abzüglich einer Hypothek von 185.000 USD, sodass 190.000 USD in bar verbleiben. Fast die gesamten 400.000 US-Dollar sind ein Gewinn, von dem ich glaube (was nicht 100 % sicher ist), dass er einer Obergrenze von 15 % oder einer Steuer von etwa 60.000 US-Dollar unterliegt. Sie werden $130.000 oder so netto verdienen. Wenn Sie ein Einkommen von 3000 USD/Monat erzielen, von denen ein Teil in diese Hypothekenzahlung fließt, sind selbst die verbleibenden 1300 USD/Monat eine großartige Rendite auf Ihr Eigenkapital.
Ein 1031-Austausch ist die einzige Möglichkeit, die ich kenne, um das Steuerproblem zu vermeiden. Es sieht so aus, als ob Sie einen örtlichen Makler finden und das vermieten sollten. Nur meine Beobachtung aus den von Ihnen angegebenen Details.
Sie sollten eine angemessene Steuerberatung mit einem in Kalifornien lizenzierten EA / CPA erhalten (und KY wäre gut, aber es ist wahrscheinlich selten, dass ein CPA sowohl in CA als auch in KY lizenziert ist). Das ist alles andere als trivial.
Der 1031-Tausch ist eine Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, um Steuern zu vermeiden, aber Sie müssen einige Steuern auf die Beträge zahlen, die zur Tilgung der Schulden verwendet werden (dies ist „ Boot Received “ und ist steuerpflichtig).
Eine andere Sache, die man sich merken sollte, ist die Wiedereinziehung der Abschreibung . Obwohl es in Ihrem Fall nicht viel ist (bis zu 40.000), sollten Sie dennoch daran denken, dass es höher besteuert wird als die regulären Kapitalgewinne.
Dilip Sarwate