Soll ich diversifizieren? Wenn ja, in was?

Ich bin 29 Jahre alt. Ich arbeitete sehr hart in einem gut bezahlten (aber nicht aufregenden) Job und verbrachte meine Urlaubszeit damit, Immobilien zu kaufen und zu renovieren. Derzeit habe ich 4 Eigentumswohnungen mit einem ungefähren Eigenkapital von 445.000. Alle meine Einheiten wurden komplett renoviert und diese Nummer verwendet nur das, wofür andere Einheiten kürzlich verkauft wurden. Ein Sparkonto um die 70.000-Marke und keine Schulden außer Hypotheken. Eine der Immobilien, in denen ich wohne, aber auch ein Zimmer vermiete; Die anderen 3 werden für positiven Cashflow vermietet. Der Immobilienmarkt hier spielt seit einiger Zeit ziemlich verrückt und ich erwarte, dass er sich in den nächsten 2 Jahren abkühlt (immer noch langsam steigen, aber nach 2 Jahren für eine Weile eine Preisobergrenze erreichen). Soll ich meine Bestände verkaufen und diversifizieren?

Ich arbeite auf einen Ph.D. in Mathematik und damit für die nächste Zeit, bis mein Einkommen gering ist und Kapitalertragssteuern sinnvoll sein können. Ich habe ein Stipendium an meiner Universität, das meine Hypotheken- und Lebenshaltungskosten abdeckt, also dient das Geld nur der Investition. Ich habe auch eine Kreditlinie von 50.000, also muss ich nicht wirklich Geld beiseite legen, wenn ein Notfall eintritt. Ich kann es decken, wenn ich langsam liquidiere oder es eine schlechte Zeit ist.

Ich lebe in Kanada und habe mein eigenes Investmentkonto geführt, bevor ich an der Börse mit Aktien und Optionen gehandelt habe, und damit eine Menge Geld verdient habe, aber ich möchte nicht wirklich so viel Zeit in der Schule verbringen.

Ich würde gerne mit 50 halbpensioniert sein, aber da ich wirklich mag, was ich jetzt tue, denke ich, dass das keine große Sache ist.

Sind Sie gerne Vermieter? Wenn Sie eine oder mehrere Einheiten verkauft haben, brauchen Sie das Geld für etwas anderes oder investieren Sie einfach alles woanders? Wie hoch sind Ihre Hypothekenzinsen und Beleihungsquoten?
Ich brauche das Geld für nichts anderes, nur um zu investieren, zwei der Einheiten werden von einer Immobilienverwaltungsgesellschaft verwaltet, da eine ziemlich weit entfernt ist. Ich verdiene etwa 70-100 $ pro Einheit, nachdem die Hypothekengebühren und die Immobilienverwaltungsgesellschaft bezahlt sind wenn es relevant ist. Die andere Einheit hat einen behinderten Mann und ich möchte nicht, dass er gestört wird, also verwalte ich die Einheit und gebe ihm eine Mietpause, damit ich ungefähr das Gleiche davon verdiene, dass er seit 5 Jahren dort wohnt und ein guter Mieter ist direkt von der Regierung zu mir.
Die Mietpreise sind nicht so toll, weil es eher kleine Hypotheken gibt, 100.000 auf der einen, 82.000 und 88.000 auf den anderen beiden im Wert von jeweils etwa 160.000, wahrscheinlich mehr angesichts der Renovierungsarbeiten.
Ich habe auch eine Kreditlinie von 50.000, also muss ich nicht wirklich Geld beiseite legen, wenn ein Notfall eintritt - Wenn ein Notfall eintritt, wird Ihre Lok als erstes storniert!
Ich bin seit über 7 Jahren bei demselben Kreditgeber, einer Kreditkarte mit mehreren Hypothekenkreditlinien und einem Anlagekonto mit mehr Geld als meiner Kreditlinie würde mich der richtige Verstand verärgern, um es Anthor Lender zu überlassen?
Wie viel Eigenkapital haben Sie in den Mieten? 70-100 $ pro Einheit klingen nicht nach viel Rendite. Sind sie stark fremdfinanziert?
Zwei von ihnen befinden sich in einem sehr alten Gebäude, das sie einfach abreißen und neue Eigentumswohnungen bauen sollten. Das Grundstück ist groß genug für zwei massive Gebäude, weshalb ich die Fassade des Gebäudes neu gekauft habe, um sie brandneu zu machen, und die anderen Seiten so machen möchte Die Schichtgebühren betragen 303 und 305 für die Hypothekeneinheiten und die Steuern betragen 440 und 435. Sie werden für 900 pro Stück vermietet. Die anderen verdienen wahrscheinlich mehr Geld, da die Schichten nur 150 betragen, sodass sie wahrscheinlich 250 oder etwas an positivem Cashflow ausmachen.
Mein Punkt ist, wenn Sie 100.000 US-Dollar Eigenkapital in einer Einheit haben und sie 100 US-Dollar pro Monat einbringt, ist das nur eine Rendite von 1,2 %. Entweder ist Ihre Miete zu niedrig und/oder Sie haben zu viele Schuldentilgungen.
@DStanley Das ist nach der Hypothekenzahlung, Sie müssten im Prinzip eine Zahlung für Ihre Renditeberechnung hinzufügen, und die angegebenen Zahlen sehen aus wie jeweils ~ 80.000 Eigenkapital. Könnte immer noch magere Margen sein.
Ungefähr 260 gehen an den Auftraggeber, also ist es nicht schlecht.

Antworten (1)

Letztlich ja, man sollte diversifizieren, nur in Wohnimmobilien zu investieren ist etwas riskant, ein Mix aus Aktien, Anleihen und Immobilien wäre höchstwahrscheinlich sicherer. Die schwieriger zu beantwortenden Fragen sind, wie schnell Sie diversifizieren sollten, und sollten Sie eine oder mehrere Einheiten verkaufen, um zu diversifizieren?

Da Ihre Zinsen nicht besonders gut sind, lohnt es sich möglicherweise, eine Einheit zu verkaufen, um Kredite für andere zurückzuzahlen/zu tilgen, das ist ein garantierter Vorteil. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihren effektiven Zinssatz nach Abzug der Steuern berechnen, um zu wissen, wie viel Sie tatsächlich erhalten, wenn Sie Schulden zurückzahlen. Ebenso sollten Sie beim Vergleich von Mietobjekten mit anderen Investitionen die Abschreibung (Kapitalkostenzuschuss) berücksichtigen, die einen gewissen Vorteil bietet.

Wenn Sie gerne Vermieter sind und glauben, dass Sie dies noch eine Weile oder vielleicht auf Dauer tun möchten, dann verkaufen Sie nicht jetzt, nur um zu diversifizieren, sondern planen Sie die Diversifizierung, wenn Sie wieder Geld zum Investieren haben. Sie scheinen gut aufgestellt zu sein, um einen kleinen Abschwung zu überstehen, also bleiben Sie vorerst bei den Dingen, wie sie sind, und maximieren Sie dann die Beiträge zu steuerbegünstigten Altersvorsorgekonten, wenn das Einkommen wieder fließt.

Ein Vermieter über ein paar abbezahlte Immobilien zu sein, scheint mir eine ideale Altersteilzeit zu sein, aber es ist nicht jedermanns Sache.

Soll ich diversifizieren? Wenn ja, in was?
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