Ich bin Inhaber einer Green Card mit italienischer Staatsbürgerschaft und möchte eine Immobilie in Italien kaufen und gleichzeitig meinen Hauptwohnsitz in den USA behalten. Worauf muss ich bei diesem Kauf achten?
Insbesondere werde ich die Immobilie kaufen, die Geld aus den USA bewegt, also bin ich sicher, dass eine so große Geldbewegung etwas auslösen wird (300.000 $ oder mehr). Kann ich einfach eine normale Überweisung durchführen oder muss ich etwas Besonderes tun?
Zweitens, wenn ich es nicht vermiete, also kein Einkommen erwirtschafte (tatsächlich zahle ich italienische Grundsteuern darauf), sollte ich es trotzdem in meiner Steuererklärung angeben?
Ich kann nichts Spezielles über das Halten internationaler Immobilien als US-Steuerzahler finden, aber die Überweisung des Geldes auf (ich nehme an) ein Konto von Ihnen in Italien und alle anderen damit verbundenen Konten wird Anforderungen für die Berichterstattung gemäß FBAR und auslösen FAKTA.
Auch hier handelt es sich in erster Linie um eine Meldepflicht. Ich glaube nicht, dass Ihnen zusätzliche Steuern entstehen, es sei denn, Sie vermieten die Immobilie (oder gestatten jemandem, der nicht als Angehöriger gemeldet ist, die Nutzung der Immobilie).
Beachten Sie, dass die Strafen ziemlich hoch sind , wenn Sie sich nicht melden und sollten, also halten Sie sich bitte daran.
HINWEIS: Ich bin kein Steuerexperte, kein Rechtsanwalt, kein Buchhalter, kein Vertreter des IRS. Bitte konsultieren Sie eine oder alle dieser Informationen, bevor Sie Entscheidungen treffen.
Es gibt keine Beschränkung für US-Personen, die Immobilien im Ausland besitzen. Die einzige Voraussetzung ist, dass Sie, wenn Sie ein Einkommen aus der Immobilie im Ausland erzielen, dieses Einkommen in Ihrer US-Steuererklärung angeben müssen. Wenn Sie ausländische Steuern und Hypothekenzinsen zahlen, können Sie diese Kosten möglicherweise von Ihren Steuern abziehen.
Wenn Sie Geld überweisen, benachrichtigt die Bank den IRS (wenn es sich um 10.000 USD oder mehr handelt). Dies ist etwas, was sie im normalen Geschäftsverlauf tun. Wenn Sie etwas Verdächtiges tun, z. B. versuchen, die Zahlungen so zu strukturieren, dass sie weniger als 10.000 US-Dollar betragen, wird Ihre Bank wahrscheinlich einen Verdachtsbericht (SAR) einreichen.
Wenn Sie Bargeld im Ausland haben und sich alle Ihre Auslandskonten zu irgendeinem Zeitpunkt im Kalenderjahr auf mehr als 10.000 USD summieren, müssen Sie ein FBAR-Formular einreichen, in dem die Konten und das maximale Guthaben auf diesen Konten für das Kalenderjahr aufgeführt sind. Wenn der Gesamtwert mehr als 50.000 US-Dollar beträgt, müssen Sie auch das Formular 8938 einreichen.
Worauf muss ich bei diesem Kauf achten?
Gar nichts. Sie müssen nur sicherstellen, dass die entsprechenden Formulare ausgefüllt sind, wenn Sie Ihre Steuern einreichen.
Kann ich einfach eine normale Überweisung durchführen oder muss ich etwas Besonderes tun?
Ja. Ihre Bank wird Sie wahrscheinlich bitten, ein Formular auszufüllen. Es gab Situationen, in denen der Kassierer den Kunden gebeten hat, die Transaktion so zu strukturieren, dass der Betrag unter 10.000 $ liegt (um den zusätzlichen Papierkram für ihn zu vermeiden), was wiederum zu hohen Strafen für den Kunden führte ... also hören Sie nicht auf das Kassierer, wenn sie dich bitten, so etwas zu tun! Je nach Bank melden ihre Systeme die Transaktion möglicherweise automatisch, wenn sie über alle erforderlichen Informationen verfügen.
Zweitens, wenn ich es nicht vermiete, bringt es kein Einkommen .... sollte ich es trotzdem in meiner Steuererklärung angeben?
Ich denke, der Abschnitt der Steuererklärung ist „Einkünfte aus Immobilien“, also wenn es keine Einkünfte gibt, dann sollte es nicht gemeldet werden müssen. Ihr Steuerberater sollte dies bestätigen können. Wenn Sie immer noch eine US-Person sind, müssen Sie beim Verkauf der Immobilie wahrscheinlich den Kapitalgewinn melden. Dies kann auch eintreten, wenn Sie Ihren US-Residentenstatus in Zukunft aufgeben (siehe Auslandssteuer).
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xirt