Wächst das Eigenheimkapital mit der Investition in das Haus?

Die Bank, mit der ich zusammenarbeite, wäre eher geneigt, ein bestehendes HELOC zu erweitern, als ein neues zu schreiben. Ich denke, das wäre die beste Wahl, wenn Sie sich entscheiden, weiterhin Kredite gegen Ihr Zuhause aufzunehmen. Bedenken Sie, dass Ihr eigenes Einkommen die Rückzahlung dieser größeren Häuser unterstützen müsste. Wenn ja, warum haben Sie nicht gleich ein größeres Haus gekauft?

Was die Erhöhung der Wertschätzung angeht, so erhalten Sie normalerweise keinen Dollar mehr Wertschätzung für jeden Dollar, den Sie für Verbesserungen ausgeben, es sei denn, Sie haben ein heruntergekommenes Haus in einer netten Nachbarschaft; Ein Teil der Bewertung stammt aus einem Vergleich mit den Bewertungen der anderen Häuser in der Nähe. Irgendwann kommt man den anderen Häusern so nahe, dass jeder, der etwas teureres sucht, oft eine ganz andere Nachbarschaft wählt.

Update : Zu Ihrer Bearbeitung, in der erwähnt wird, dass der ursprüngliche Kreditgeber den Betrag, den Sie ausleihen können, begrenzt, können Sie zusätzliche sekundäre Hypotheken / HELOCs aufnehmen, aber der Zinssatz ist normalerweise höher, da es sich nicht um die erste Hypothek handelt. Ich empfehle es im Allgemeinen nicht, aber die Option ist da.

Wenn ich ein Haus habe, dessen Marktwert von 100.000 $ auf 140.000 $ gestiegen ist, bekomme ich HELOC 40.000 $?

Vielleicht – der Betrag, den Sie leihen können, hängt vom Marktwert des Hauses ab. Wenn Sie also bereits 100.000 US-Dollar geliehen haben, wird es schwierig, weitere 40.000 US-Dollar zu leihen, ohne einen höheren Zinssatz zu zahlen, da ein echtes Risiko besteht dass der Wert sinkt und Sie unter Wasser sind.

Kann ich nach Abschluss der Renovierung erneut nach HELOC fragen, um weitere Renovierungsarbeiten durchzuführen und vielleicht zu versuchen, das Haus am Ende zu renovieren, damit sein Wert auf 500.000 USD steigt?

Ich bezweifle, dass Sie ein Haus einfach "renovieren" und seinen Marktwert von 140.000 $ auf 500.000 $ steigern können. Ein Großteil des Wertes eines Hauses wird von seiner Lage bestimmt, und Sie können schnell aus einer Nachbarschaft herauswachsen. Wenn Sie 360.000 USD in Verbesserungen in einer Nachbarschaft investieren, in der andere Häuser für 140.000 USD verkauft werden, werden Sie nicht annähernd diesen Betrag an tatsächlichem Marktwert realisieren. Leute, die 500.000-Dollar-Häuser kaufen, wollen im Allgemeinen in einer Gegend sein, in der andere Häuser ungefähr den gleichen Wert haben.

Wenn Sie eine größere Renovierung (z. B. einen Anbau) durchführen möchten, würde ich mich stattdessen nach einem Heimwerkerdarlehen umsehen . Der Hauptunterschied besteht darin, dass Sie den Erwartungswert des Hauses nach Verbesserungen verwenden können, um den Kreditsaldo zu bestimmen, anstatt den aktuellen Wert zu verwenden. Sobald die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind, wandeln Sie es und die bestehende Hypothek in eine neue Hypothek um, die wahrscheinlich billiger sein wird als eine Hypothek + HELOC.

Das Problem ist, dass die Kosten für die Verbesserungen im Allgemeinen höher sind als die Steigerung des Marktwerts. Es hilft Ihnen auch, eine kluge Entscheidung zu treffen, anstatt einen 40.000-Dollar-HELOC herauszunehmen und alles für Renovierungen auszugeben, nur um herauszufinden, dass die Steigerung des Marktwerts nur 10.000 US-Dollar beträgt und Sie jetzt unter Wasser sind.

Sprechen Sie also in Ihrem Fall mit einem Auftragnehmer, um zu planen, was Sie tun möchten, der Ihnen sagen wird, wie viel es kosten wird. Sprechen Sie dann mit einem Makler, um den Marktwert mit diesen Verbesserungen zu ermitteln , der Ihnen sagt, wie viel Sie leihen können. Es ist sehr wahrscheinlich, dass Sie etwas aus eigener Tasche zahlen müssen, um den Unterschied auszugleichen, aber es hängt davon ab, was die Verbesserungen sind und was vergleichbare Häuser verkaufen.

Kurz gesagt, Ihr Szenario könnte theoretisch funktionieren, ist aber nicht realistisch ...

Im Allgemeinen können Sie bis zu einem gewissen Prozentsatz des Wertes der Immobilie einen Kredit aufnehmen, normalerweise 80-90 %, obwohl dies aufgrund vieler Faktoren variieren kann. Wenn Ihre Immobilie also derzeit einen Wert von 100.000 US-Dollar hat, könnten Sie theoretisch insgesamt 80.000 bis 90.000 US-Dollar dafür leihen. Wie viel Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt erhalten können, hängt also vom aktuellen Wert im Vergleich zu Ihrer Schuld ab. Eine einfache Möglichkeit, dies zu erreichen, wäre die Verwendung dieser Formel: (CurrentValue * PercentageAllowed) - CurrentMortgageBalance = EquityAvailable.

Wenn Ihr verfügbares Eigenkapital es Ihnen erlauben würde, sich das zu leihen, was Sie wollten, und Sie es dann für Erweiterungen/Renovierungen verwenden würden, würde Ihr Grundwert der Immobilie (hoffentlich) steigen. Wie andere Leute jedoch erwähnt haben, erhalten Sie sehr selten eine Wertsteigerung, die dem entspricht, was Sie in die Verbesserungen gesteckt haben, und es ist nicht ungewöhnlich, dass Verbesserungen keinen signifikanten Einfluss auf den Gesamtwert haben. Nur weil Ihnen etwas an Ihren Verbesserungen gefällt, heißt das noch lange nicht, dass der Markt zustimmen wird.

Nur um der Argumentation willen nehmen wir an, Sie finden die magische Kombination von Verbesserungen, die den Immobilienwert im Einklang mit ihren Kosten erhöht. Wenn eine solche Leistung vollbracht würde, würde Ihre 40.000-Dollar-Verbesserung einer 100.000-Dollar-Immobilie bedeuten, dass sie jetzt 140.000 Dollar wert ist. Lassen Sie uns weiter festhalten, dass Ihr 40.000-Dollar-Darlehen zur Finanzierung der Verbesserungen Sie zu einem Beleihungswertverhältnis von 90 % bringt. Bevor Sie mit den Verbesserungen begannen, schuldeten Sie also 90.000 USD für ein 100.000-Dollar-Grundstück. Nach Abschluss der Arbeiten schulden Sie 90.000 USD für eine Immobilie, die jetzt 140.000 USD beträgt, was einem Beleihungswert von ~64 % entspricht. Das bedeutet, dass Sie theoretisch 26 % Eigenkapital zur Verfügung haben, um sich etwas zu leihen, um wieder auf das 90 %-Niveau zu kommen, oder ungefähr 36.000 $. Beachten Sie, dass dies 10 % weniger ist als die Wertsteigerung der Immobilie.

Das reale Bild ist tatsächlich um einiges schlechter als im obigen Idealszenario skizziert, da wir noch alle Kosten berücksichtigen müssen, die mit der Beschaffung der Finanzierung oder der Abnahme Ihrer Kreditwürdigkeit verbunden sind, die ein solches Muster wahrscheinlich begleiten würde. Jedes Mal, wenn Sie zur Bank zurückkehren und um mehr Geld bitten, werden sie Ihnen neue Schätzungen und alle anderen Gebühren in Rechnung stellen, die beim Abschluss anfallen. Jedes Mal, wenn Sie sie um mehr Geld bitten, werden sie Ihren Kredit erneut ausführen und sehen, wie sich die zusätzlichen Anfragen und die damit verbundenen Schulden häufen, was wiederum Ihre Punktzahl senkt, was die Banken dazu veranlasst, höhere Zinssätze anzubieten und/oder höhere Gebühren zu erheben ...

Auch wenn eine Bank eine Immobilie beleiht, die bereits eine andere Schuld besichert, stellt sie sich im Falle eines Zahlungsausfalls im Allgemeinen in Bezug auf ihren Anspruch auf die Immobilie in den Hintergrund. Meiner Erfahrung nach ist es sehr selten, einen Kreditgeber zu finden, der bereit ist, sich an dritter Stelle in der Reihe zu platzieren, geschweige denn weiter hinten. Wenn Sie um ein solches Darlehen bitten, würde die Bank im Allgemeinen darauf bestehen, dass die vorherigen Verpflichtungen zurückgezahlt werden, bevor sie Ihnen ein Darlehen gewährt. Das heißt, die Bank, die Sie um die oben genannten 36.000 $ bitten, würde wahrscheinlich antworten, indem sie sagt, dass sie Ihnen 70.000 $ leihen wird, vorausgesetzt, dass 40.000 $ davon direkt zur Rückzahlung der vorherigen Eigenkapitallinie verwendet werden.

Sprechen Sie am besten mit einem Banker über Ihre konkreten Pläne.

Eine der Ursachen für den Immobiliencrash war ein 80/20-Darlehen. Dort bekäme man zunächst 80 % des Wertes eines Eigenheims und für den Rest 20 % auf einen HELOC. Dies würde dem Käufer helfen, PMI zu vermeiden. Redaktionell war dies deshalb so beliebt, weil sich der Käufer das Haus mit dem PMI nicht leisten konnte und keine Anzahlung hatte. Sie haben die Dinge einfach zu eng geschnitten.

Könnten Sie einen Banker finden, der bereit ist, so etwas zu tun, ich wette, Sie könnten es.

In Ihrem Fall scheint es, als ob Sie versuchen, den Wert Ihres Hauses zu steigern, indem Sie mit Geld eine Verbesserung vornehmen, damit die Situation besser wird. Größere Verbesserungen bringen die Investitionen jedoch selten zu 100 % oder mehr zurück. Typischerweise, würde ich denken, möchte die Bank, dass Sie auch etwas Geld investieren. Wenn Sie also einen Pool anlegen wollten, würde ein kluger Bankier Sie dazu bringen, etwa 60 % der Kosten zu investieren, da Pools normalerweise einen ROI von 40 % haben.

Ich wette jedoch, dass Sie einen Bankier finden können, der Ihnen 100% leiht.

Sie scheinen nicht nach Rat zu suchen, um eine kluge Geldentscheidung zu treffen, und es ist schwierig, ein Urteil zu fällen, da nur sehr wenige Details über Ihre spezifische Situation geliefert werden.

Auch wenn bestimmte Entscheidungen auf dem Papier sehr profitabel aussehen mögen, berücksichtigen sie selten das Risiko.