Produkte zur Entnahme aus dem Eigenheim?

Ja, das gewünschte Produkt ist ein Festzinsdarlehen. Als die Zinsen Ende der 90er Jahre fielen, wechselte ich von einer „Hypothek“ zu einem „Eigenheimdarlehen“. Letzteres hatte einen festen Zinssatz, eine Laufzeit von 15 Jahren und eine Gutschriftstruktur für tageweise laufende Zahlungen. dh im Gegensatz zu einer Hypothek, deren Amortisation unverändert bleibt, wenn Sie jede Zahlung 10 Tage früher statt 5 Tage zu spät leisten, eignete sich dieses Produkt für Vorauszahlungen oder vorzeitige vollständige Zahlungen. Abgesehen davon hatte es keine Abschlusskosten, aber eine höhere Rate. Eine Umfinanzierung von 6 % Festhypothek auf 5,5 % HEL machte also durchaus Sinn. So wie ein paar Jahre später eine weitere Refinanzierung auf 5 %.

TL:DR – Das Produkt heißt Home Equity Loan, und Sie sollten sich umschauen, um eines zu finden, das zu Ihnen passt.

Obligatorischer Haftungsausschluss - Sie sollten dies nicht tun. Es sei denn, Sie haben das Vermögen, dies selbst zu übernehmen und sich von den 100.000 $ zu verabschieden. Vor Jahren habe ich meiner Schwägerin 10.000 Dollar „geliehen“ und meiner Frau gesagt, dass ich nie damit gerechnet hätte, sie wiederzusehen. Was ich nicht habe. Die $ 10.000 zahlten eine Karte aus, mit der sie in Verzug war, und bereiteten ihr eine refinanzierte Hypothek vor. Sie hat sich an meine einzige Bedingung gehalten, dass sie 400 $/Monat von den reduzierten Zahlungen nimmt und auf ihr Matched 401(k) einzahlt. Auf diesem Konto befinden sich über 50.000 $ aus diesem Geschäft. Ich biete diese lange Anekdote für den Fall an, dass das Familienmitglied in Zukunft eine Belastung für Sie sein wird, und irgendwie wird Ihnen dies immer noch zugute kommen, indem es dieses zukünftige Problem verringert.

Die anderen erwähnten Antworten, es gibt Banken, die Home-Equity-Darlehen als erstrangige Darlehen zulassen, und ich glaube, das stimmt, es sei denn, es wird geändert. Möglicherweise müssen Sie nur mehr Banken anrufen, und vielleicht mehr Banken wie die von Allen erwähnten. Informieren Sie sich auch über Kosten, Zinsen und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen.

Aber ich bin überrascht, dass niemand erwähnt hat, dass Sie eine normale Hypothek aufnehmen und das Geld beim Abschluss nehmen können. Es wird als Auszahlungshypothek bezeichnet und ist weit verbreitet. Es gibt auch Optionen, einen höheren Zinssatz gegen Cashback beim Abschluss zu nehmen, um einen Teil oder alle Abschlusskosten zu bezahlen. Dies nennt man Dinge wie ein kostenloses Darlehen oder negative Punkte. Wenn der Zinssatz des kostenlosen Darlehens niedriger ist als der Zinssatz für ein Eigenheimdarlehen, kann dies die bessere Option sein. Sie müssten einen Kreditgeber finden, der garantiert, dass alle Abschlusskosten gedeckt werden. Auch hier könnte sich das Einkaufen auszahlen. Die Preise variieren stärker mit kostenlosen Darlehen.

Der HELOC kann im Voraus günstigere Kosten und sogar einen niedrigeren anfänglichen Zinssatz haben, aber der variable Zinssatz könnte Sie im Laufe der Zeit erheblich mehr kosten, wenn die Zinssätze steigen.

Außerdem muss ich von ganzem Herzen zustimmen, dass Sie dies nicht tun sollten, es sei denn, Sie können es sich leisten, nie wieder etwas von dem Geld zu sehen, und es hat keine Auswirkungen auf Ihre finanziellen Ziele. Geld an Freunde oder Familie zu "leihen" ist fast nie ein echtes Darlehen und sollte immer als Geschenk betrachtet werden, selbst wenn die Chance besteht, dass sie es zurückzahlen.

Es gibt einen Grund, warum diese Person so viele Kreditkartenschulden hat, und es ist unwahrscheinlich, dass sie sich über Nacht ändern.

Erstmal herzlichen Glückwunsch zu einem hypothekenfreien Eigenheim!

Ich wollte wiederholen, dass das, was Sie wollen, das „Home Equity Loan“, auch bekannt als Festzinsdarlehen, ist.

Mir ist aufgefallen, dass Sie viele größere/nationale Finanzinstitute (Chase, Citi, 5/3) erwähnt haben. Haben Sie sich bei Ihrer örtlichen Gemeinschaftsbank oder Kreditgenossenschaft umgesehen? Lokale Institutionen haben das Potenzial, flexibler und kreativer in ihrer Finanzierung zu sein, wenn sie ihre Kredite in den Büchern halten.

Ich habe eine Suche nach „Home Equity Loan 1st lien position“ durchgeführt und bin auf der ersten Seite der Suchergebnisse auf zwei Kreditgenossenschaften gestoßen, die dieses Produkt speziell anbieten. Ich nehme an, dass es mehr gibt, für das Sie sich qualifizieren könnten, je nachdem, wo Sie leben, arbeiten, zur Schule gehen, Gottesdienst feiern oder mit dem Sie verwandt sind. Es sieht so aus, als ob Home-Equity-Darlehen mit erstrangiger Pfandrechtsposition immer noch möglich sind, aber Sie müssen sich außerhalb der großen Banken wagen, um eines zu bekommen.

Eine weitere Option, die Sie in Betracht ziehen könnten: Holen Sie sich den HELOC, leihen/verleihen Sie das Geld und bauen Sie dann eine 15-jährige Hypothek auf. Dies ist der lange Weg und verursacht zusätzliche Kosten, könnte Ihnen aber mehr Optionen eröffnen, da Sie nicht nach einem Eigenheimdarlehen in erster Position suchen, sondern nur eine Hypothek in erster Position aufnehmen.

Allen

Ich stimme den anderen Antworten nicht zu. Ich glaube, Ihre beste Wahl ist eine einfache "Cash-out-Refinanzierung" anstelle eines Home-Equity-Darlehens. Der Grund dafür ist, dass Ihr Zinssatz bei einem „Refi“ wahrscheinlich niedriger sein wird als bei einem Eigenheimkredit. Zum Beispiel würde die Differenz zwischen 4 % und 5 % dazu führen, dass Sie fast 6.000 $ an Zinsen für ein 100.000 $-Darlehen für 10 Jahre sparen.

Der größte Nachteil des Refi ist, dass Sie viel höhere Abschlusskosten zahlen müssen (könnten mehr als 1.000 US-Dollar betragen) als beim Home-Equity-Darlehen (bei dem manchmal überhaupt keine Gebühren anfallen). Wenn Sie das Geld nur für ein oder zwei Jahre geliehen haben, lohnen sich die zusätzlichen Gebühren möglicherweise nicht, aber Sie haben angegeben, dass Sie über eine Laufzeit von 10 bis 15 Jahren nachdenken. In diesem Fall sollte der niedrigere Zinssatz die Differenz zu den Gebühren leicht ausgleichen.

Offensichtlich hängt dies alles von der Tatsache ab, dass ein Auszahlungs-Refinanzierungssatz im Vergleich zum Zinssatz für Eigenheimkredite ausreichend unterschiedlich ist. Sehen Sie sich um und vergewissern Sie sich, dass dies auf Ihre Situation zutrifft.

Randnotizen:

• Das Obige geht davon aus, dass Ihr Eigenheimkapital etwas mehr als 100.000 US-Dollar beträgt.
• Was Sie tun möchten, sollte eigentlich eine "Cash-out-Finanzierung" statt einer "Cash-out- Refinanzierung " heißen, aber leider nennt es niemand so.
• Hier ein totes Pferd zu schlagen, aber mit wenigen Ausnahmen wird Ihnen jemand, der Kreditkartenschulden in Höhe von 100.000 USD angehäuft hat, wahrscheinlich zu Lebzeiten nicht vollständig zurückzahlen. Ich habe den Eindruck, dass Sie das wissen und damit einverstanden sind, und das ist wirklich nett von Ihnen.