Wie wirken sich historisch niedrige Zinsen auf die Immobilienpreise aus?

30-jährige Zinsbindungen haben heute ein historisches Tief erreicht: 3,83 % . Ich lebe zufällig auf dem zweitheißesten Immobilienmarkt der Nation und erwäge den Kauf meines ersten Hauses, das mein Hauptwohnsitz sein würde – keine Anlageimmobilie. Ich beabsichtige, mehr als 7 Jahre in dem Haus zu bleiben. Ich finde, dass wünschenswerte Immobilien innerhalb von 12 bis 48 Stunden nach dem Markteintritt unter Vertrag stehen. Makler sagen mir, dass es viele Käufer gibt, die nach Häusern in meiner Preisklasse suchen. Dies scheint die Preise im Vergleich zum Zeitraum 2008-2011 um mehrere Prozent gestiegen zu sein.

Ich mache mir Sorgen, dass ich heute kaufe, in ein paar Jahren meinen Job verliere, meine 6-Monats-Notfallkasse aufbrauche und gezwungen bin, mein Haus zu verkaufen. Wenn die Zinsen steigen, vermute ich, dass die Immobilienpreise sinken werden, was mich unter Wasser setzt. Wie wirken sich Zinsen auf die Immobilienpreise aus?

"Makler sagen mir, dass es viele Käufer gibt, die nach Häusern in meiner Preisklasse suchen." IMO, hören Sie niemals darauf, was Immobilienmakler Ihnen über das, was sich bewegt, erzählen. Sie sagen immer, dass es eine "gute Zeit zum Kaufen" ist oder dass Sie schnell handeln sollten - sie sind Verkäufer, was würden sie Ihnen sonst sagen?
Ich würde auch versuchen, das von Ihnen beschriebene Risiko so gut wie möglich zu berechnen. Wenn es Ihrer Karriere wirklich an Robustheit in diesem Maße mangelt und Ihre Hypothekenbelastung so schwer sein wird, sollten Sie vielleicht nicht in Betracht ziehen, ein Haus zu kaufen?
Hier ist ein Artikel zu genau diesem Thema: businessweek.com/lifestyle/content/dec2009/…
Hier ist ein weiterer Artikel, der postuliert, dass es keine signifikante Korrelation gibt (einschließlich Mathematik!): seekalpha.com/article/…
Off-Topic: Jeder Markt, auf dem Immobilien in weniger als zwei Tagen gedreht werden, ist kein Markt, an dem ich interessiert wäre. Die idealen Kaufbedingungen sind vorbei - etwas, das viele Leute nicht sehen .
@gef05: Alle Wohnungen, in denen ich wohne, sind sehr gefragt. Die Leerstandsraten bei Mietwohnungen sind auf einem 10-Jahres-Tief . Die Durchschnittsmiete stieg im vergangenen Jahr um 6,7 % . Bei der Suche im letzten Sommer wurden gute, preisgünstige Wohnungen für das ganze Jahr innerhalb weniger Stunden nach der Veröffentlichung auf Craigslist vermietet.
@JohnFx: Diese Berichte haben schwerwiegende Mängel. Am wichtigsten ist, dass kurzfristig, wenn sich eine Person nur 1.000 Dollar im Monat leisten kann, das alles ist, was sie sich leisten kann. Wenn sie sich Ihr Haus mit einem niedrigen Zinssatz leisten könnten, aber dann die Zinssätze steigen, senken Sie entweder den Preis Ihres Hauses oder sie kaufen ein günstigeres Haus. Wenn Sie also Ihr Haus verkaufen möchten, wirkt sich der Zinssatz mit Sicherheit auf den Wert Ihres Hauses aus. Wenn sie über den durchschnittlichen Hauspreis sprechen, der nicht dieselben Häuser vergleicht, erhöhen neue Häuser diesen Durchschnitt, sodass sie nicht Äpfel mit Äpfeln vergleichen.
@Chelonian Eigentlich hängt es davon ab, ob der Makler, der das Gespräch führt, als Agent für den Verkäufer oder für einen Agenten wie Sie als Käufer fungiert. Meine Erfahrung mit Käuferagenten ist, dass sie wissen, wann es sich um einen Käufermarkt handelt und wann nicht, und werden es Ihnen sagen.

Antworten (2)

Der von John zitierte Artikel besagt, dass es keine Korrelation gibt, aber dieses Diagramm aus dem Artikel sagt etwas anderes aus;

Gehäuse VS Zinssätze

Man sieht, dass die Zinsen von 14 % auf 4 % fallen und der Wohnungsbau von einem Index von 50 auf fast 190 steigt. (Ich greife zu meinem TI BA-35-Rechner) Ich sehe, dass bei 14 % für 1000 $/Monat eine Hypothek im Wert von 84.400 $ gekauft wird , aber bei 4 % werden 209.500 $ gekauft. 2-1/2 Mal die Kreditfähigkeit für die gleiche Zahlung. Aber warte, meine Freunde von West Eggsagen Sie mir, dass Inflation bedeutet, dass ich 1000 $ im Jahr 1980 nicht mit denselben 1000 $ im Jahr 2010 vergleichen kann. Die 1.000 $ werden auf 2611 $ aufgebläht (dh ein Einkommen, das nur mit der Inflation steigt, nicht mehr) und das kann eine Hypothek für 546.900 $ finanzieren. Dies ist das 6,5-fache der ursprünglichen Kreditfähigkeit, doch der Immobilienindex stieg „nur“ um das 3,8-fache. Sehen Sie das verrückte Diagramm? Von 1980 bis zum Höhepunkt wurde das Wohnen tatsächlich billiger. Statistiken können sagen, was Sie wollen. Zinsänderungen trieben alle Änderungen der Immobilienpreise voran, aber nicht ganz so stark, wie es hätte sein sollen.

Um Ihre Frage zu beantworten: Ich gehe davon aus, dass die Immobilienpreise einen Schlag erleiden werden, wenn die Zinsen steigen (und sie werden es tun). In heutigen Dollars leihen sich aktuelle 1000 Dollar (bei 4 %) fast 210.000 Dollar, aber bei 6 % nur 167.000 Dollar. Wenn die Zinsen von diesen Rekordtiefs einen Sprung machen würden, wäre das die Art des Risikos, das Sie eingehen würden.

Einige dieser Diagramme sagen etwas anderes aus; der Rest nicht. Von etwa 1950 bis 1980 gab es einen stetig steigenden Zinssatz ... und einen stetig steigenden Immobilienindex. Andere Teile ändern sich auf andere Weise (einer geht nach oben, der andere bleibt flach). Wie viel vom Anstieg des Immobilienpreisindex ist wirklich auf eine lange Phase guter Wirtschaft + Deregulierung von Hypotheken zurückzuführen?
Verstanden. Und ich stimme zu. Wie ich zu zeigen versucht habe, wird die Inflation überhaupt nicht berücksichtigt. Wenn man eine dritte Linie schaffen würde, die Hypothek, die man sich mit 25 % des monatlichen Durchschnittseinkommens zum vorherrschenden Zinssatz leisten könnte, würde sie viel besser mit dem Wohnungsindex korrelieren, und Sie würden sehen, dass der Wohnungsbau auf dem Höhepunkt von 2006 lag billiger (Personenstunden) als 1980. Wenn jemals ein alter Mensch (ich bin fast 50, also jetzt alt wie 85) darüber spricht, wenn die Dinge zu billig sind, frage ich: "Wie viele Stunden hat dich das damals gekostet?"
Sie haben die Inflation auf den Zinssatz angewendet, aber nicht auf das Darlehen. Wenn Sie sagen, dass 1000 $ im Jahr 1980 dasselbe sind wie 2611 $ im Jahr 2010, dann hatten 84.400 $ Hypothek auch die gleiche Kaufkraft wie 220.368 $ heute - also bleiben wir bei der Aussage, dass die Kaufkraft 2-1/2 zeitgesteuert ist.

Die Zinssätze wirken sich im Allgemeinen auf die Immobilienpreise aus, aber auch andere Faktoren, insbesondere die Arbeitslosenquote. Unter sonst gleichen Bedingungen verbilligen jedoch sinkende Zinssätze die Kreditaufnahme und kurbeln somit tendenziell die Wirtschaft und den Wohnungsmarkt an, erhöhen die Nachfrage nach Häusern und führen im Allgemeinen zu einem Anstieg der Wohnungspreise (insbesondere wenn das Angebot an neuen Wohnungen steigt). steigt nicht mit der Nachfrage). Wenn die Zinsen steigen, passiert das Gegenteil. Normalerweise sinken die Zinssätze, um eine sich verlangsamende Wirtschaft anzukurbeln, und die Zinssätze steigen, um eine überhitzte Wirtschaft zu bremsen.

In Bezug auf Ihre Situation können Sie einen 30-jährigen festen Zinssatz zu den heutigen Zinssätzen erhalten (in Australien beträgt der längste feste Zinssatz, den Sie erhalten können, 10 Jahre und der Zinssatz ist normalerweise 1 oder 2 Prozent höher als der variable Standardzinssatz. Die meisten Leute hier entscheiden Sie sich für den variablen Zinssatz oder einen festen Zinssatz zwischen 1 und 3 Jahren). Das bedeutet, dass Sie selbst bei zukünftigen Zinserhöhungen keinen höheren Zins zahlen müssen, was für Sie positiv ist. Sie kaufen das Haus, um darin zu leben, solange Sie die Rückzahlungen leisten können, sollten Sie sich keine allzu großen Sorgen machen, wenn der Preis des Hauses irgendwann in der Zukunft sinkt, denn wenn Ihr Haus gesunken ist und Sie verkaufen möchten, um ein anderes zu kaufen Haus zum Leben, dann wäre dieses Haus auch relativ zu Ihrem gesunken (Geben oder Nehmen).

Ihre Hauptsorge ist also, dass die Zinsen steigen werden, wodurch sowohl die Immobilienpreise sinken als auch die Arbeitslosigkeit steigen wird, und Sie selbst Ihren Job und schließlich Ihr Haus verlieren. Es ist ein Risiko, aber was Sie berücksichtigen müssen, ist, ob Sie dieses Risiko handhaben können. Erstens glaube ich, dass die Zinsen in den USA für einige Jahre nicht steigen werden, und wenn sie anfangen zu steigen, werden sie höchstwahrscheinlich langsam steigen. Sie haben also etwas Zeit auf Ihrer Seite. Zweitens, was können Sie tun, bis die Zinsen in ein paar Jahren wieder steigen:

  1. Versuchen Sie, mehr zu sparen, um Ihr Sicherheitsnetz von 6 Monaten auf 12 Monate oder mehr zu erhöhen, oder leisten Sie zusätzliche Rückzahlungen für Ihr Wohnungsbaudarlehen, damit Sie im Voraus sind, wenn etwas schief geht.

  2. Wenn Sie befürchten, Ihren Arbeitsplatz zu verlieren, was können Sie tun, um Ihre Chancen zu verringern, Ihren Arbeitsplatz zu verlieren, oder Ihre Chancen zu erhöhen, schnell einen neuen Arbeitsplatz zu finden, wenn Sie ihn verlieren? Verbessern Sie Ihre aktuellen Fähigkeiten, erwerben Sie neue Fähigkeiten, werden Sie ein unschätzbarer Mitarbeiter oder prüfen Sie mögliche Möglichkeiten, Ihr eigenes Unternehmen zu gründen.

  3. Recherchieren Sie selbst über die Arten von Häusern, die Sie kaufen möchten. Je mehr Häuser Sie sich ansehen, desto besser sind Sie vorbereitet, wenn das richtige Haus zum richtigen Preis auf den Markt kommt, und desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie zum Kauf überstürzt werden könnte ein überteuertes Haus sein.

Um es zusammenzufassen; Recherchieren Sie so viel wie möglich, machen Sie sich ein Bild davon, was Ihre Risiken sind und wie Sie mit diesen Risiken umgehen werden.

" ... oder zusätzliche Rückzahlungen in Ihr Wohnungsbaudarlehen leisten, damit Sie im Voraus sind, wenn etwas schief geht. " Ich bin mir ziemlich sicher, dass Hypotheken in den USA so nicht funktionieren. Betrachten Sie dieses dumme Beispiel: Nehmen Sie eine 30-jährige Hypothek mit 20 % Rabatt auf. Bei der ersten Zahlung zahlen Sie 79 % des Kapitalbetrags im Voraus. Sie besitzen jetzt 99 % des Hauses. Wenn Sie Ihre zweite Zahlung versäumen (fällig 1 Monat später), könnte Ihr Haus in die Zwangsvollstreckung gehen.
Piet – völlig richtig. Bei Standard-US-Hypotheken ist jeden Monat eine Zahlung fällig. Eine Zeit lang hatte ich ein festes Eigenkapitaldarlehen, wenn ich eine volle Nachzahlung leistete, erlosch die Fälligkeit. Ich habe es irgendwann ein Jahr im Voraus bezahlt bekommen. Schade, das reguläre Festgeld hat meine Rate gut gesenkt, aber jetzt ist die Zahlung jeden Monat fällig.
@Pete, sicher, ob Hypotheken in den USA so funktionieren, aber wenn Sie zusätzliche Rückzahlungen geleistet haben, können Sie dann auf diese zusätzlichen Rückzahlungen zurückgreifen? Angenommen, Sie sind mit zusätzlichen Rückzahlungen 20.000 $ voraus; Können Sie eine Neuziehung von 10.000 US-Dollar vornehmen und diese als Teil Ihres Notfallfonds für zukünftige monatliche Zahlungen verwenden? In Aust. Wir sind in der Lage, diese Neuziehungen vorzunehmen, und wir haben auch Ausgleichskonten.
Ein Verrechnungskonto ist ein Sparkonto, das zusammen mit dem Baudarlehen eröffnet und miteinander verknüpft wird. Sie erhalten keine Zinsen auf Ihr Sparkonto, aber es verrechnet alle Zinsen, die Sie für Ihr Wohnungsbaudarlehen zahlen müssen. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek in Höhe von 100.000 USD mit einem verknüpften Konto mit 100 % Verrechnung mit 10.000 USD darin haben, zahlen Sie nur Zinsen auf 90.000 USD. Das Geld auf dem Verrechnungskonto ist abrufbar und Sie können es jederzeit verwenden.
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