Ich weiß, dass andere ähnliche Fragen gepostet haben, aber ich glaube nicht, dass sich bisher irgendwelche, die ich gesehen habe, auf unsere genaue Situation beziehen. Wir haben vor etwa 15 Jahren ein Häuschen in Nashville, TN, gekauft, das damals genau das Richtige für unsere Familie war, aber jetzt wachsen wir langsam heraus, da die Kinder älter und zahlreicher geworden sind. In dieser Zeit sind die Immobilienwerte explodiert und allein der Bodenwert für unsere Immobilie ist jetzt mindestens 100.000 $ mehr wert, als wir das Land und das Haus gekauft haben. Wir lieben die Nachbarschaft und unser Grundstück und wir könnten wahrscheinlich kein größeres/besseres Haus in der gleichen Gegend für den gleichen Betrag verkaufen und kaufen, den der Wiederaufbau auf unserem eigenen Grundstück kosten würde. Außerdem könnten wir genau das bauen, was wir wollen und zu den Bedürfnissen unserer Familien passen, anstatt einen spekulativen Abriss/Umbau zu kaufen, mit dem ein Investor versucht, seine Gewinne zu maximieren.
Also hier sind die Besonderheiten für unsere Situation:
Der aktuelle Gesamtwert der Immobilie beträgt etwa 500.000 USD pro Zillow und die jüngsten Verkäufe in der Nachbarschaft
Allein der Grundstückswert beträgt ca. 350.000 $ (sehr konservative Schätzung)
Der Restbetrag unserer Wells Fargo-Hypothek beträgt etwa 175.000 USD
Wir planen, ein etwa 3.000 Quadratfuß großes Haus zu bauen, von dem ich schätze, dass es etwa 300.000 bis 350.000 US-Dollar an Baukosten kosten würde, mit beträchtlichem Schweißkapital unsererseits
Neubauhäuser ähnlicher Größe auf viel kleineren Grundstücken werden in unserer Gegend regelmäßig für 750.000 bis 800.000 $ verkauft
Obwohl der Standort der neuen Struktur an derselben Stelle auf dem Grundstück liegen würde, glaube ich nicht, dass wir aufgrund von Änderungen im Layout und im Zustand des Fundaments (Schuttsteinkeller aus den 1930er Jahren mit zahlreichen vergangene Reparaturen). Daher halte ich Renovierungskredite in unserem Fall für ausgeschlossen.
Ich denke also, dass wir im Vergleich zu anderen Posts, die ich zu diesem Thema gesehen habe, in einer guten Position sind, wenn es um die Eigenkapitalbasis geht. Aber hier meine Fragen:
Müssen wir ein Baudarlehen von demselben Unternehmen wie unser primärer Hypothekeninhaber (Wells Fargo) erhalten, um das Pfandrecht bei nur einem Unternehmen zu behalten, bis der Bau abgeschlossen ist?
Gibt es ein Szenario, in dem ich den Grundstückskauf für den Restbetrag der Hypothek (175.000 USD) selbst finanzieren und in ein Baudarlehen umwandeln könnte?
Da wir noch nie zuvor ein Haus gebaut haben, müssen Kreditzahlungen geleistet werden, während das Haus im Bau ist, oder beginnen sie erst, wenn das Projekt abgeschlossen ist und wir bereit zum Einzug sind In? Wir müssten natürlich während dieser Bauzeit ausziehen und mieten, also versuche ich herauszufinden, ob wir während des Baus doppelte Lebenshaltungskosten hätten oder ob die Hypothekenzahlungen gestundet werden können oder standardmäßig sind.
Wir befinden uns immer noch in der Planungsphase für dieses Projekt und werden es wahrscheinlich erst in 2-3 Jahren von heute an tatsächlich ausführen, aber ich denke, dass dies letztendlich die richtige Lösung für unsere Familie ist. Ich suche nur nach sachkundigen Ratschlägen, um uns mit der Planungsphase zu befassen.
Vielen Dank im Voraus!
Es ist nicht üblich, dass die bestehende Hypothekengesellschaft ein Abrissprojekt wie das von Ihnen vorgeschlagene genehmigt, aber mit dem Grundstückswert, was es ist, können Sie versuchen, mit ihnen zu argumentieren. Ihre aktuelle Hypothekenbank bietet möglicherweise keine Neubaudarlehen an. In jedem Fall sollte es möglich sein, einen Neubaukredit zu erhalten, der eine Amortisation der alten Hypothek beinhaltet, sofern Sie andere Voraussetzungen erfüllen.
Bevor Sie mit dem Prozess beginnen, sollten Sie Ihren Stadtplaner konsultieren, um sicherzustellen, dass es keine Verbote gegen einen Abriss gibt. Es gibt einige Wohnviertel, die als „historisch“ gelten und Abrisse sind entweder vollständig verboten oder es gibt strenge architektonische Stile, die für die Ersatzstruktur erzwungen werden. Selbst wenn Sie keine historischen Bedenken haben, können die örtlichen Planer Ihnen helfen, andere Fallstricke zu vermeiden, die ihre Genehmigung einer Genehmigung verhindern würden.
Einige andere Dinge, die Sie berücksichtigen sollten, sind, dass Sie zusätzlich zu den Kosten für den Bau eines neuen Hauses 10.000 bis 20.000 US-Dollar zahlen, um Ihr Haus abzureißen und das daraus resultierende Chaos zu beseitigen. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz abreißen, müssen Sie eine Wohnung finden, während Sie auf den Bau des neuen Hauses warten. Berücksichtigen Sie die Mietkosten, wenn Sie einen Finanzplan für dieses Projekt erstellen.
JCropp
Erich