Kann das Eigenkapital eines Erstwohnsitzes verwendet werden, um den Zinssatz für eine Zweitwohnsitzhypothek zu senken?

Können Sie dieses erste Eigenheim als Eigenkapital eintragen, wenn Sie eine Hypothek für Ihr zweites aufnehmen?

(Ich glaube, Sie meinen "Sicherheiten", nicht "Eigenkapital") Nicht mit einer traditionellen Hypothek. Die Hypothek wird ein Pfandrecht an der betroffenen Immobilie sein, daher hilft das Hinzufügen zusätzlicher Sicherheiten nicht, es sei denn, die Hypothek ist unter Wasser.

Wäre es angesichts des Eigenkapitals und des hohen Abwärtstrends möglich, einen Zins nahe 0 zu erzielen?

Nein. Ihr Zinssatz wird durch langfristige Zinssätze (10-20 Jahre) bestimmt, die nicht nahe 0 liegen. Wenn Sie eine gute Bonität haben, erhalten Sie keinen wesentlich besseren Zinssatz, wenn Sie mehr als die von Ihnen geplanten 40 % einzahlen.

Das Wichtigste, was ich wissen muss, ist, wie ich meine Rate mit den Karten, die ich habe, senken kann (erstes Zuhause, Sparen für Daunen).

Nun, Sie erwähnen, dass Sie ein Haus im Wert von 500.000 US-Dollar haben, das Sie anscheinend nicht verkaufen. Denken Sie also daran, dass Hypotheken für Nicht-Hauptwohnsitze höher sind als für Hauptwohnsitze, unabhängig davon, wie viel Sie investieren. Wenn dies Ihre tatsächliche Situation ist, wäre der mathematisch beste Schritt (außer zu sparen und bar zu bezahlen), eine Hypothek auf den Hauptwohnsitz aufzunehmen und diese zum Kauf dieses "Zweithauses" zu verwenden. Wenn Sie 80.000 $ (40 % von 200.000 $) hinterlegen können, würde das bedeuten, eine Hypothek von 120.000 $ auf Ihr 500.000 $ teures Haus aufzunehmen, was Ihnen den niedrigsten Zinssatz einbringen würde, den Sie bekommen könnten.

Im Allgemeinen sind Ihre Kreditwürdigkeit, die Laufzeit des Darlehens und das Verhältnis von Beleihungswert (LTV) der größte Faktor für Ihren Zinssatz. Da Sie Ihre Kreditwürdigkeit nicht sofort ändern können, ist das Beste, was Sie tun können, so viel wie möglich zu sparen und die kürzestmögliche Hypothek zu erhalten, die Ihnen den zusätzlichen Vorteil bietet, dass Sie weniger Zinsen zahlen und diese schnell zurückzahlen .

Die beiden anderen Antworten sind ziemlich gut, aber ich möchte ansprechen, was meiner Meinung nach die Wurzel Ihres Missverständnisses ist:

Eine Hypothek ist nur ein Darlehen, das mit Sicherheiten verbunden ist . Im Falle einer Hypothek auf ein Haus ist dieses Haus eine Sicherheit, was bedeutet, dass die Bank einige Rechte an diesem Eigentum hat, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten. Viele Menschen verbinden ihr Verständnis der Hypothek insbesondere mit dem Hausverkauf. Tatsächlich sollten Sie es als zwei getrennte Transaktionen betrachten: (1) Sie nehmen einen Kredit von der Bank auf, der dem Wert der Hypothek entspricht; dann (2) zahlen Sie den Kreditbetrag an den Hausverkäufer [die Bank überweist diese direkt an die Bank des Verkäufers, weil sie nicht das Risiko eingehen möchte, Ihnen so viel Geld in bar zu geben].

Da eine Hypothek besichert ist, hat sie niedrigere Zinssätze als andere Kreditarten – weil sie ein geringeres Risiko für die Bank darstellt. Wenn Sie eine Hypothek auf das Haus haben, in dem Sie leben, glaubt die Bank, dass Sie Ihren Verpflichtungen wahrscheinlich nicht einfach nachgeben, weil (1) Sie den Wert des Hauses verlieren würden; und (2) Sie investieren persönlich darin, dort zu leben. Aufgrund von Nr. 2 stellt eine Hypothek auf das Haus, in dem Sie leben, ein geringeres Risiko für die Bank dar als die Hypothek auf ein Mietobjekt (wie von @NathanL hervorgehoben).

Vergessen Sie also für einen Moment das zweite Haus, das Sie kaufen möchten. Wenn Sie möchten, dass die Bank Ihnen 400.000 $ [80 % des Wertes Ihres Hauses] leiht, könnten Sie Ihr derzeitiges Zuhause „umschulden“. Die Bank wird die Sicherheiten Ihres Hauses zurückerhalten, was bedeutet, dass Sie für sie ein geringes Risiko darstellen, und sie wird Ihnen Geld zu einem Zinssatz geben, der im Allgemeinen ähnlich ist, als ob Sie es gerade neu kaufen würden.

Nun zu Ihrer konkreten Frage : Wird die Bank meinen Zinssatz senken, wenn ich eine andere wertvolle Immobilie besitze?

Die Antwort ist ja, wenn Sie der Bank Sicherheiten für dieses wertvolle Eigentum geben. Es sind die Sicherheiten, die ihnen wichtig sind, nicht nur die Tatsache, dass sie Ihnen gehören. Es ist wahr, dass Sie mit Reichtum im Allgemeinen das Risiko für die Bank verringern, aber sie wollen in Wirklichkeit das direkte Recht auf etwas Wertvolleres als Ihr Darlehen, falls Sie in Zahlungsverzug geraten.

Wird dieser niedrigere Zinssatz nahe bei 0 % liegen?

Nein, denn die Bank muss noch Geld verdienen. Sie müssen sich nur nicht so viele Sorgen darüber machen, dass Sie Ihren Verpflichtungen davonlaufen, und werden Ihnen daher keine so hohe „Risikoprämie“ berechnen.

Wie nahe an Null? Wären ~3 % nah genug? Ja, Sie können eine weitere Hypothek auf Ihr erstes Eigenheim aufnehmen oder eine Eigenheimkreditlinie eröffnen. Mit einem Beleihungsauslauf von unter 50 % erhalten Sie sicherlich einen besseren Zinssatz, insbesondere wenn Sie eine kürzere Laufzeit als 30 Jahre wählen.

Welche weiteren Überlegungen gibt es? Wenn Sie das 500.000-Dollar-Haus nicht mehr bewohnen, erhalten Sie möglicherweise keinen so guten Preis. Mieten werden von Hypothekenbanken als höheres Risiko angesehen.