Warum würde die Refinanzierung meiner Hypothek meinen PMI erhöhen, obwohl die Zinsen niedriger sind?

Ich stecke derzeit in einem 5,5-%-Darlehen mit einem Saldo von 167,5.000 fest. Der PMI beträgt ungefähr 75 $/Monat. Ich versuche mich zu refinanzieren, aber mein Kreditgeber sagt mir, dass es sich nicht lohnen würde, die Zinsen auf ~4 % zu senken, weil mein PMI steigen wird, um den größten Teil der Differenz auszugleichen? Macht das Sinn und kann mir jemand erklären warum das so ist?

Wie nah sind Sie daran, die 20 %-Aktiengrenze zu erreichen, die PMI vollständig eliminieren wird? Wenn Sie eine Barzahlung leisten können, um Sie über diesen Punkt hinaus zu heben oder zumindest die Zeit zu verkürzen, in der Sie für PMI bezahlen, können Sie immer noch Geld verdienen. (Alternativ könnten Sie die neue Linie nehmen und sich dazu zwingen, mehr als Ihr Minimum zu zahlen ... bis Sie die 20% Eigenkapitalmarke überschreiten).

Antworten (3)

Ist das ein FHA-Darlehen, das Sie haben? Und Sie möchten eine dieser kostengünstigen FHA-Refis machen, richtig?

Die Antwort ist, dass die Regierung zwischen dem Zeitpunkt, als Sie dieses Darlehen zum ersten Mal erhielten, und jetzt die Regeln für PMI für FHA-Darlehen geändert hat. Es hat den Betrag des monatlichen PMI, den Sie zahlen müssen, mehr als verdoppelt.

Die neuen Preise gelten ab dem 18. April 2011 wie folgt:

15-year loan term, loan-to-value > 90% : 0.50% per year
15-year loan term, loan-to-value <= 90% : 0.25% per year
30-year loan term, loan-to-value > 95% : 1.15% per year
30-year loan term, loan-to-value <= 95% : 1.10% per year

Früher war es 0.50% per year for the 30 year.

Deshalb würde der PMI steigen.

Es gibt noch eine weitere Regel, die spezifisch für diese kostenlose FHA-Refi ist – die Regierung verlangt, dass die kombinierte monatliche Zahlung (Kapital + Zinsen + PMI) nach der Refi mindestens 4 % niedriger ist als die aktuelle Zahlung. Beachten Sie, dass die kostenlose Refi keine Neubewertung erfordert.

Einige Optionen bieten sich an, aber nur, wenn Sie in einem Gutachten etwas Eigenkapital nachweisen können:
1) Wenn ein Gutachten mindestens 10 % Eigenkapital ausweist, können Sie zu einer Standardhypothek wechseln. Möglicherweise finden Sie sogar einen, der auf dieser Ebene kein PMI erfordert. Wenn Sie 20 % Eigenkapital haben, sind Sie goldrichtig – kein PMI.
2) Sehen Sie, wie hoch die monatliche Zahlung sein wird, wenn Sie die 15-jährige FHA-Hypothek refizieren. Zwischen dem viel niedrigeren PMI und den viel niedrigeren Zinssätzen (15 Jahre sind normalerweise etwa 0,75 % weniger als 30 Jahre) ist es möglicherweise nicht viel mehr als das, was Sie jetzt bezahlen. Und Sie würden im Laufe der Zeit eine riesige Menge Geld sparen und viel früher aus diesem PMI aussteigen (es hört auf, wenn Ihr Kapital unter 80 % des Kreditbetrags fällt). Dies würde eine Neubewertung erfordern.

+1 sehr nette Antwort. Da der höchste PMI-Satz 1,15 % beträgt und natürlich nicht für die gesamte Kreditlaufzeit gilt, macht es keinen Sinn, dass der Kreditgeber vorschlägt, dass die Refinanzierung um 1,5 % gesenkt wird, um Geld zu sparen. Sein aktueller PMI liegt bei etwa 0,5 %. Eine Erhöhung um 0,65 % kann eine Einsparung von 1,5 % bei der Rate nicht vollständig zunichte machen.
@JoeTaxpayer gibt seine Zahlen in einen Hypothekenrechner ein: Aktuelle Kapital-, Zins- und PMI-Monatszahlung beträgt 1020 $. Ein Refi auf 4 % mit diesen 1,15 % pmi würde 960 $ betragen, was einer Zahlungsminderung von 5,8 % entspricht. Bei 4,25 % Zinsen würde die monatliche Zahlung 984 $ betragen, was einer Zahlungsminderung von 3,5 % entspricht. Er müsste also in der Lage sein, einen Zinssatz von deutlich unter 4,25 % zu erzielen, um sich für einen kostenlosen FHA-Refi zu qualifizieren (aufgrund der Mindestzahlungsminderungsanforderung von 4 %). Selbst bei den heutigen niedrigen Zinsen müsste er eine wirklich gute Bonität haben.
Ok, die Zahlen stellen sich heraus, dass es mit dieser Erhöhung des PMI etwa 75 $/Monat Einsparungen wären, Sie haben den Nagel auf den Kopf getroffen. Die Abschlussgebühren würden irgendwo im Bereich von 2.000 bis 3.000 liegen. Ich bin mir nicht sicher, was das Haus schätzen würde, aber der Kaufpreis betrug 172.000 US-Dollar, also wahrscheinlich irgendwo in der Nähe. Schätze, in diesem Fall macht es keinen Sinn, wenn ich plane, in den nächsten Jahren zu verkaufen (was ich tue) ... enttäuschend.
@WillDen ja, absolut nicht wert.

Der PMI-Satz wird zu dem Zeitpunkt berechnet, an dem Ihre Hypothek gezeichnet wird, um an dem Punkt beendet zu werden, an dem Sie 20 % Eigenkapital in Ihrem Haus haben. Sie errechnet sich aus Ausfallrisiken basierend auf Ihrem aktuellen Eigenkapitalwert zum Zeitpunkt der Kreditvergabe. Wenn Sie also Ihre Hypothek vor der Bankenkrise erhalten haben, haben sich diese Risikodiagramme dramatisch und nicht zu Ihren Gunsten verändert.

Nehmen wir also an, Sie haben ein 100.000-Haus, für das Sie 10.000 zahlen, damit Sie eine Hypothek von 90.000 haben. Da Sie ein zusätzliches Eigenkapital von 5.000 angesammelt haben, beträgt der Auszahlungswert jetzt 85.000. Wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren und die Hauswerte in Ihrer Gegend um 15 % gesunken sind, leihen Sie sich jetzt 100 % des Wertes Ihres Hauses. Sie haben also ein höheres Risiko bei 100 % als bei 90 %. Und der PMI ist für die 20 % des Eigenkapitals, das Sie nicht haben und von denen die Bank nicht erwarten kann, dass sie sich erholen. Als Sie das Haus ursprünglich kauften, betrug Ihre PMI-Auszahlung also 10.000. Bei einem Wert von 85.000 und 100 % Fremdkapital liegt die PMI-Auszahlung näher bei 18.000. Während Sie Ihr Haus möglicherweise immer noch zum ursprünglichen Wert verkaufen können, wenn sie die Refinanzierungsberechnungen durchführen, verwenden sie den Trend Ihrer Region. Wenn das der Fall ist, können Sie vielleicht eine tatsächliche Bewertung erhalten, die Sie verwenden können, aber das wird aus Ihrer Tasche kommen.

*Haftungsausschluss: Dies sind Vereinfachungen, wie der gesamte komplexe Prozess funktioniert, wenn Sie den Banker anrufen, kann er genau erklären, warum, Ihnen die Zahlen zeigen und Ihnen helfen, Ihre spezifischen Umstände zu verstehen. *

Es gibt Angebote, die eine Refinanzierung von bis zu 125 % des Schätzwerts ermöglichen, solange Sie eine solide Zahlungshistorie haben. Sie müssen Banken in Ihrer Nähe recherchieren, die mit HARP-finanzierten Hypotheken arbeiten.

Eine alternative Methode besteht darin, eine Bank zu finden, die 80 % des aktuellen Werts zu 4 % und den Rest als HELOC finanziert. Die Rate wird auf der Equity-Linie höher sein, aber die durchschnittliche Rate wird besser sein und Sie können die Linie schneller auszahlen.

Damit ist die gestellte Frage nicht einmal annähernd beantwortet. Ernsthaft!
Wenn ein Kreditgeber eine Antwort wie seine anbietet, dass sie ihm nicht helfen werden, wenn die Zinsen 1,5 % niedriger sind als er, könnte ich entweder versuchen zu erklären, wie / warum der Kreditgeber ihn betrügen will, oder ich kann eine alternative Lösung vorschlagen . Wenn Sie der Meinung sind, dass meine Antwort keinen Wert hatte, stimmen Sie sie ab. Wenn es wirklich schlecht ist, stimme für das Schließen. Chad bot einen ausgezeichneten Überblick darüber, wie PMI funktioniert, dumm von mir, es zu wiederholen.
Sinnvoller wäre ein Kommentar wie: „mit besseren Kreditgebern sprechen“ gewesen. Es ist eine schlechte Idee, jemandem HELOCs vorzuschlagen, ohne seine finanzielle Situation oder seine Ziele zu verstehen. Dies nur mit dem Wissen zu tun, dass sie PMI zahlen (und daher weniger als 20 % Eigenkapital haben), erscheint mir ebenfalls schlecht beraten. (Ich habe noch nicht den Vertreter, um Ihre Antwort abzulehnen).
Wenn man ein Darlehen von mehr als 80 % hat, ist es nicht ungewöhnlich, es mit einem HELOC für den Rest in ein konventionelles Darlehen von 80 % aufzuteilen. Es ist natürlich nicht die einzige Lösung, aber die richtigen Tarife für jede können sie zu einer guten machen. Die Natur dieser Fragen ist, dass wir häufig nicht so viele Informationen haben, wie wir möchten. Die Fragen mit den meisten Details erhalten oft weitaus bessere Antworten. In diesem Fall stimme ich zu, dass es hilfreich wäre, den aktuellen Hauswert zu kennen.
Haben Sie den Namen einer Bank, die den 80% + Heloc mehr macht? So etwas könnte ich gut gebrauchen.
Ich nicht, tut mir leid. Es lohnt sich, lokale Banken anzurufen und zu sprechen.
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