Beste Refinanzierungsoption

Selbst mit meinem Kommentar sehe ich dies so, dass ich 1/8 % mehr (22 $/Monat) zahle, um PMI (174 $) zu vermeiden, also ja, C ist der Gewinner.

Die Frage, ob man dranbleibt, ist komplex, mehr noch als das A/B/C.

• Irgendwelche Nicht-Hypothekenschulden überhaupt?
• Ist Ihr Notfallfonds vollständig finanziert? (Was auch immer bedeutet, um es dir bequem zu machen)
• Finanzieren Sie Ihre Rentenkonten?

Liquidität ist wertvoll. Aber es scheint, dass Ihr aktueller PMI so hoch ist, dass dieser Wechsel zu C eine kleine Erhöhung der monatlichen Zahlungen (210 $) im Vergleich zur normalen P&I-Differenz (800 $) darstellt. Hätte die Mathematik einen negativen Wert von 800 $/Monat für Ihren Cashflow ergeben, hätte ich eine alternative Antwort angeboten.

BEARBEITEN - Als Antwort auf die Bearbeitung von OP - für Option B - beträgt der PMI etwa 5/8% des Hypothekensaldos. Die obersten 50.000 $ der Schulden lösen den PMI aus, also sehe ich das so, als ob der „Satz“ auf diese 50.000 $ ein Addierer von 4,25 % wäre.

Das heißt, wenn Sie sich die 337.000 USD als aus zwei Teilen bestehend betrachten – dem Hauptdarlehen, 287.000 USD zu 3,5 % und den 50.000 USD zu 7,75 %, wird die Mathematik zeigen, dass dies um einen großen Faktor unterschätzt wird – tatsächlich, um der Gesamtsumme zu entsprechen Bei einer Zahlung von 2.584 $ ohne PMI müssten Sie diesen 50.000 $ einen Satz von 9,875 % zuweisen.

Die Gesamtzahlung ist, was sie ist, aber wenn Sie die 50.000 US-Dollar in diesem Licht betrachten, betont sie die wahren Kosten dieses Geldes und kann Ihnen helfen, sie bei Ihren Schuldenrückzahlungs- / Sparentscheidungen anders zu priorisieren. zB Für mich würde es direkt nach meinen 401(k)-gematchten Einzahlungen oberste Priorität haben. Ich würde 10 % Schulden abzahlen, bevor ich einen Cent darüber hinaus spare. Und als ich ein 2-3 %-Kreditkartenangebot sah, würde ich, wenn ich kurz vor dem letzten Jahr wäre, in dem ich diese 50.000 Dollar umbringen würde, 3 % Geld nehmen, um es zu beenden.

Rekapitalisierung – Dies bedeutet einfach, dass die Bank bei einer hohen Zahlung anbietet, Ihre Zahlungen neu zu berechnen, um den gleichen Auszahlungszeitraum beizubehalten. Beginnen Sie mit einem Darlehen von 200.000 USD/30 Jahre. Wenn Sie heute 20.000 USD zahlen, haben Sie das Darlehen nur um fast 5 Jahre verkürzt, da die gleiche Zahlung nächsten Monat fällig ist. Stattdessen bietet die Bank an, die Anzahlung um 10 % anzupassen, die Laufzeit bleibt bei 30 Jahren. Es ist eine gute Funktion, wenn Sie sich darum kümmern.

BEARBEITEN: Ursprünglich wurden die Optionen A und B als FHA-Darlehen angegeben. Da es sich eigentlich um herkömmliche Kredite handelt, trifft meine Antwort nicht mehr zu. Ich hinterlasse meine Antwort, falls jemand anderes sie für FHA-Darlehen nützlich findet.

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Die FHA-Regeln bezüglich PMI wurden letztes Jahr geändert. Es sieht so aus, als müssten PMI für mindestens 11 Jahre bezahlt werden. Abhängig vom anfänglichen LTV% könnte dies die Laufzeit des Darlehens sein. Das bedeutet, dass Sie den PMI nicht senken können, wenn der LTV% 78 % erreicht. Da Sie eine bestehende FHA-Hypothek refinanzieren, gelten möglicherweise andere Regeln für Sie.

Basierend auf dieser dauerhaften/langfristigen PMI-Anforderung würde ich Option C wählen.

Wenn sich der Markt bei Option B nicht in eine der beiden Richtungen bewegt, zahlen Sie den PMI bis Dezember 2016, wenn der Kreditsaldo unter 296.000 $ fällt (80 % der Schätzung von 370.000 $ von diesem Kreditgeber). 28 PMI-Zahlungen bringen Ihnen 4879 $ zurück.

Die zusätzlichen Zinsen, die Sie über 15 Jahre mit einem Zinssatz von 3,63 statt 3,5 bezahlen würden, betragen 3900 $, also ist dies sogar vor Abzug der Steuern ein besseres Angebot.

Ich würde einen Vorschlag unterbreiten, den Sie möglicherweise nicht berücksichtigt haben. Es ist nicht ohne Risiken, aber etwas, worüber Sie nachdenken sollten. Was wäre, wenn Sie für Ihr aktuelles Darlehen zusätzliche Zahlungen leisten würden, bis Ihr LTV weniger als 80 % beträgt, und bis dahin mit der Refinanzierung warten? Wenn Sie es mit einer monatlichen Zahlung von 4.000 $ erreichen und Ihre 5500 $, die Sie für die Anzahlung verwenden würden, einzahlen, wären Sie bis Ende 2015 dort (nicht einmal unter der Annahme, dass der Wert des Hauses steigt). Sie wären dann in der Lage, einen Kredit ohne PMI zu erhalten, und würden nicht länger riskieren, daran gebunden zu sein.

Wie ich schon sagte, das hat seine Risiken: steigende Zinsen, Liquiditätsprobleme, wenn man so viel mehr in die Zahlung steckt (obwohl man die zusätzlichen Zahlungen stoppen könnte, wenn jemand seinen Job verliert – keine Option, wenn man die Mindestzahlung tatsächlich erhöht), sinkende Hauswerte usw. Unter bestimmten Umständen könnte dies jedoch die beste Option sein.