Es scheint eine Überzeugung zu bestehen, dass eine Bank oder eine Einzelperson immer Bargeld von einem Käufer entgegennimmt, selbst wenn der Käufer, der über eine herkömmliche Finanzierung kauft, einen größeren Betrag anbietet.
Wenn ein Haus für 120.000 US-Dollar auf dem Markt ist und ein Investor 100.000 US-Dollar in bar anbietet, während ein anderer Käufer 130.000 US-Dollar über eine herkömmliche Finanzierung anbietet; Würde eine Bank oder Privatperson das Bargeldangebot annehmen? Gibt es versteckte Gebühren, die herkömmliche Finanzierungen erheben, die dieses Verhalten verursachen, oder ist diese Annahme an und für sich falsch?
Das liegt daran, dass die Finanzierung scheitern kann und dann die Zeit zwischen Angebot und Abschluss verschwendet wird. Aus diesem Grund fügen Käufer ihrem Angebot häufig Vorabgenehmigungen und andere Nachweise der Finanzierungsberechtigung bei.
Ein weiterer zu berücksichtigender Punkt ist, dass Barangebote oft keine Eventualitäten beinhalten. Das heißt, das Angebot kommt herein und wenn der Verkäufer unterschreibt, ist das Geschäft abgeschlossen, ohne dass der Käufer zurücktritt. Wie Sie sich vorstellen können, ist dies in manchen Situationen eine attraktive Option.
Oft hat auch die Gegenpartei Verpflichtungen in Bezug auf Fristen – wenn Sie ein Haus kaufen, ist es wahrscheinlich auch der Verkäufer und hat möglicherweise eine zeitkritische Verpflichtung, das Geschäft abzuschließen. Ich bin dieses Szenario, das Tragen der zweiten Hypothek kann ausreichen, um diesen Deal scheitern zu lassen oder zu anderen negativen Auswirkungen zu führen.
Beachten Sie, dass „Vorabgenehmigung“ sehr wenig bedeutet, Banken können Geschäfte weiterleiten und tun dies auch, selbst wenn der Käufer eine gute Zahlungshistorie hat. Das gilt besonders, wenn die Wirtschaft nicht so heiß ist – 2011 machten sich Banker Sorgen, kein Geld zu verlieren … 2006 machten sie sich Sorgen, nicht genug zu verdienen!
Eine Bank, die eine zwangsvollstreckte Immobilie verkauft, würde ein niedrigeres Bargeschäft aushandeln, ich bezweifle, dass es so extrem wäre, 130 vs Es wäre selten, ein so großes Delta zu finden.
@OP: Es dreht sich alles um Risiko. Bei einem Barkäufer bleibt die Entscheidung einer Person überlassen. Bei einem finanzierten Käufer kommt ein weiterer Genehmigungsprozess hinzu (der Kreditgeber). Es ist eine weitere Gelegenheit für das Scheitern des Deals. Wenn die Bank der Kreditgeber ist, besteht ein noch größeres Risiko. Sie haben das Eigentum bereits einmal zurückgenommen und Kosten verursacht, und sie bereiten sich darauf vor, es noch einmal zu tun. Der Rabattpreis kann von vielen Faktoren abhängen. Vielleicht ist es eine schlechte Gegend und sie müssen es loswerden. Vielleicht sind die Bewertungen für die Gegend aufgrund von Zwangsvollstreckungen niedrig und sie wissen, dass es für einen Käufer schwierig sein wird, einen Kredit zu bekommen. Viele Gründe, welchen Preis sie nehmen würden.
@Shawn: Jeder Deal hat Eventualitäten, es sei denn, es handelt sich um eine auf einer Auktion gekaufte Zwangsvollstreckung. Selbst wenn Sie preislich von der Bank ein Schnäppchen machen, haben Sie immer eine Inspektionsfrist. Wenn ein Käufer keine Inspektion benötigt, geht er einfach zu einer Auktion und kauft eine Immobilie zu einem noch günstigeren Preis.
Es wurde nur kurz erwähnt, aber ein reiner Barkäufer bedeutet normalerweise einen schnellen Abschluss, was bedeutet, dass der Verkäufer bald bezahlt wird. Bei einem finanzierten Geschäft muss der potenzielle Käufer normalerweise (zumindest häufig) eine andere Immobilie verkaufen oder schließen, bevor er die Immobilie des Verkäufers schließen kann. Wenn sie Schwierigkeiten haben, ihre Immobilie zu verkaufen, oder ihr bedingter Verkauf nicht zustande kommt, könnte dies den Abschluss der Immobilie des Verkäufers erheblich verzögern.
Es gibt auch eine Finanzierungssituation, die nicht diskutiert wurde. Das heißt, wenn der Käufer eine „Kreditlinie“ verwendet, um die Immobilie zu kaufen. In diesem Fall bietet der Käufer einer Bank eine andere Immobilie (oder einen anderen Vermögenswert) als Sicherheit an und erhält eine Kreditlinie.
In diesem Fall ist das Darlehen nicht durch die zum Verkauf stehende Immobilie, sondern durch den anderen Vermögenswert besichert. Der neue Käufer muss den Kauf der neuen Immobilie nicht von der Bank genehmigen lassen, und (im Allgemeinen) ist es der Bank egal, was sie mit dem Geld kaufen.
In diesem Fall würde ein (versierter) Verkäufer ein Angebot mit dieser Art der Finanzierung wahrscheinlich als so gut wie ein Barangebot betrachten. Es wäre dann Sache des Verkäufers, alle Eventualitäten der Angebote zu berücksichtigen.
Gibt es versteckte Gebühren, die herkömmliche Finanzierungen erheben, die dieses Verhalten verursachen, oder ist diese Annahme an und für sich falsch?
Die versteckte Gebühr ist Zeit.
Aaron McIver
Timo Geusch
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