Bin ich in irgendeiner Weise für Schulden auf dem Grundstück verantwortlich, wenn ich eine Zwangsvollstreckung bei einer Gerichtsversteigerung kaufe?

Ich suche den Kauf einer Zwangsvollstreckung, die von einem Treuhänder bei einer Gerichtsversteigerung verkauft wird. Ich habe einige Nachforschungen über das Grundstück angestellt (über RealtyTrac), und es scheint, als wären einige Kredite für das Grundstück aufgenommen worden. Aus den Aufzeichnungen geht hervor, dass es 3 Hypotheken gibt (unter der Annahme, dass 2 Refinanzierungen sind), die letzte für 314.000. Außerdem scheinen 3 HELOCs darauf zu sein. Das letzte im Jahr 2008 für 64k. Ich kann es nicht mit Sicherheit sagen, aber es scheint, dass die Zwangsvollstreckung durch das 64.000-Darlehen eingeleitet wurde, was irgendwie seltsam erscheint. Ich weiß, dass dieses Szenario nichts für schwache Nerven ist, aber ich möchte meine gebührende Sorgfalt walten lassen, um herauszufinden, ob dies eine Möglichkeit ist.

Nehmen wir an, ich mache eine Titelsuche, und der Titel wird ohne Liens klar angezeigt. Nehmen wir nun an, ich gehe zur Auktion und biete auf die Immobilie, und mein Gebot wird angenommen. Bin ich im Klaren, wenn ich das Geld bezahlt habe, oder besteht immer noch die Möglichkeit, dass ich verarscht werde? Soweit ich weiß, ist alles der Haupthypothek oder dem Hauptdarlehen untergeordnet, alle Erlöse gehen dorthin, und wenn zusätzliche Mittel übrig sind, fließt das Geld in diese Darlehen. Auch nach dem, was ich gelesen habe, sind die HELOC-Darlehen auch nach der Zwangsvollstreckung tatsächlich immer noch auf den Einzelnen beschränkt. Gibt es also außer dem möglichen Zustand der Struktur und den möglichen Schwierigkeiten bei der Eigennutzung versteckte Fallstricke? Wenn es keine aktuellen Pfandrechte auf der Immobilie gibt, gibt es eine Möglichkeit, dass ich nach der Zwangsvollstreckung zusätzliches Geld schulde?

FYI Das Anwesen befindet sich im Bundesstaat NY (Kolumbien County)

Ich denke, hier gibt es mehr Unsicherheit, als bereits angesprochen wurde. Zwangsvollstreckungen und öffentliche Versteigerungen sind grundsätzlich meist Ländersache und von Bundesland zu Bundesland sehr unterschiedlich. Ich denke, es besteht eine bessere Chance, dass Sie eine zuverlässigere Antwort erhalten, wenn Sie den Status des beabsichtigten Kaufs notieren. Unabhängig davon, wenn Sie neu in diesem Bereich sind, sind Sie gut beraten, mit lokalen Experten (wie z die Einsätze).

Antworten (4)

Am besten zahlst du für die Rechtsschutzversicherung. Wenn Sie dieselbe Suche wie die Titelfirma durchführen, werden Sie wahrscheinlich dieselben Dinge finden (und vermissen) wie sie. Indem Sie eine Titelfirma die Suche durchführen lassen und für ihre Titelversicherung bezahlen, sind Sie abgesichert, falls etwas anderes auftaucht. In einem solchen Fall sollten Sie einen ausreichenden Rabatt erhalten, gehen Sie nicht das Risiko ein, selbst zu suchen.

Muss ich die Versicherung trotzdem bezahlen, wenn ich den Zuschlag nicht gewinne? Nach allem, was ich gelesen habe, könnte die Bank mit dem größten Kredit sowieso auf das Grundstück bieten ... würde nicht 1000 Dollar umsonst ausgeben wollen.
Sie müssen die Versicherung nicht bezahlen, wenn Sie die Immobilie nicht kaufen, aber Sie müssen sie trotzdem für die Suche bezahlen.

Sie sind nicht verantwortlich für die Hypotheken auf der Immobilie – das sind Vereinbarungen zwischen dem Kreditgeber und dem Kreditnehmer.

Das Risiko besteht darin, dass die Titelsuche etwas übersehen hat. Wenn der Verkäufer (dh die Bank oder die Banken, die die Zwangsvollstreckung durchgeführt haben) nicht über die vollen Rechte zum Verkauf der Immobilie verfügte und es eine andere Partei gab, die ein Pfandrecht an der Immobilie hatte oder in irgendeiner Weise daran beteiligt war, konnte diese Partei eine Anspruch, der Ihren Kauf beeinträchtigen würde. Sie wären nicht für das Darlehen verantwortlich, aber Sie würden in diesem Fall möglicherweise nicht das Eigentum an der Immobilie erhalten.

Angenommen, ich beauftrage eine kompetente Titelrecherchefirma mit der Titelrecherche und es kommt sauber heraus, ist das dann in Ordnung? oder wäre eine Eigentumsversicherung in Ordnung (nicht einmal sicher, ob dies bei einer Gerichtsauktion möglich ist)
Eine Rechtsschutzversicherung scheint mir immer eine gute Idee zu sein...
^^^Das. Wenn Sie in dieser Situation eine Rechtsschutzversicherung abschließen können, tun Sie dies.
Wenn sich herausstellen sollte, dass der Verkäufer nicht berechtigt war, die Immobilie zu verkaufen, wäre der Käufer dann berechtigt, den Verkäufer auf Erstattung der zur Ablösung von Pfandrechten erforderlichen Mittel bis zur Höhe des Kaufpreises der Immobilie zu verklagen?
@supercat Das klingt nach einer guten Frage, die man als Frage stellen kann.
@supercat, selbst wenn du es bist, denkst du wirklich, dass du Geld von jemandem bekommst, der so viele unbezahlte Kredite hat?
@Kat: Im Falle einer Zwangsvollstreckung wäre der Verkäufer die Bank, oder nicht?
@supercat Nicht alle Zwangsvollstreckungen werden von Banken eingeleitet. Ob Sie es glauben oder nicht, es ist nicht ungewöhnlich, dass Zwangsvollstreckungen von Regierungen (nicht gezahlte Steuern, verschiedene Verstöße), zufälligen Unternehmen, die keine Finanzinstitute sind (z -Gebührenzahlung, grober Regelverstoß) und alle möglichen anderen Entitäten.
@DavidSchwartz: Stimmt, Banken sind nicht die einzigen Unternehmen, die Grundpfandrechte verwenden können, um eine Zwangsvollstreckung zu erzwingen, aber mein Punkt bleibt, dass das Unternehmen, das eine Zwangsvollstreckung erzwingt, normalerweise besser dran ist als die Person, deren Eigentum zwangsvollstreckt wird. Darüber hinaus würde ich im Falle eines staatlichen Verkäufers vorschlagen, dass sich die Regierungen auf das Prinzip verlassen, dass ihre Handlungen als legitim angesehen werden können. Ein Pfandgläubiger, dessen Eigentum von einer Regierung verkauft wird, kann berechtigt sein, diese Regierung auf seinen Anteil am Verkaufserlös zu verklagen, aber der Verkauf durch die Regierung sollte den Käufer in jedem Fall entschädigen.
Es scheint, dass es keine unbezahlten Steuern gibt und derjenige, der die Zwangsvollstreckung initiiert hat, die Bank of America war. Es ist unklar, wie viele der ehemaligen Hypotheken und Darlehen bezahlt wurden

Nein, wenn Sie es ohne Abzug von Steuern und Lein kaufen, wird es in Pa normalerweise dreimal zum Verkauf angeboten, bevor alle Lein und Steuern fallen gelassen werden. Bevor Sie das Haus kaufen, überprüfen Sie den Sheriff und vergewissern Sie sich, dass er mit der oben genannten Abweisung verkauft, sonst können Sie sich in ein echtes Durcheinander bringen.

Ich bin ein wenig verwirrt über die Lein-Terminologie ... sie können Geld für zweite Hypotheken- und Eigenheimkredite schulden, ohne tatsächlich ein Lein zu haben, oder?

Ich habe das in AZ gemacht. Es ist wichtig zu wissen, welcher Kreditgeber die Zwangsvollstreckung durchführt, denn wenn es nicht der älteste ist, kann Ihr Kauf später zwangsvollstreckt werden. Eine Zwangsvollstreckung erlischt alle nachrangigen Interessen, kann aber selbst durch eine höherrangige Beteiligung ausgelöscht werden. Ich habe hier vielleicht nicht die richtigen Begriffe, aber Sie bekommen die Idee. Sie sollten auch überprüfen, ob die Grundsteuern aktuell sind. Sie werden wahrscheinlich vom ursprünglichen Kreditgeber bezahlt, aber es würde nicht schaden, dies zu überprüfen.

Stellen Sie sicher, dass Sie die Voraussetzungen für die Teilnahme an der Auktion verstehen. In meinem Fall verlangten sie, dass ich einen auf mich selbst ausgestellten Bankscheck über 10.000 Dollar mitbrachte. Als ich die Auktion gewann, übergab ich den Scheck an die Auktionsgesellschaft und hatte 24 Stunden Zeit, um den Restbetrag in bar zu begleichen.

Die von mir gekaufte Immobilie war zuvor bei einem Sheriff's Sale verkauft worden, um ein Urteil zugunsten der Homeowner's Association wegen überfälliger Gebühren zu erfüllen. Die HOA kaufte das Grundstück bei der Auktion und erhielt eine Urkunde des Sheriffs. Zu diesem Zeitpunkt war das Eigentumsrecht des ursprünglichen Eigentümers an der Immobilie erloschen. Trotzdem waren die ursprüngliche Hypothek und der Treuhandvertrag noch vorhanden, da sie den Interessen der HOA übergeordnet waren.

Ungefähr ein Jahr später zwang der Kreditgeber das Grundstück und ich kaufte es bei einer Auktion im Gerichtsgebäude. Dies hatte zur Folge, dass das Interesse der HOA erloschen ist, eine Tatsache, die dem Wasserversorger einige Erklärungen bedurfte, um das Konto auf meinen Namen zu bekommen :-)

Ist es möglich, dass jemand als erstrangiger Pfandgläubiger anerkannt wird, ohne offiziell ein Pfandrecht angemeldet zu haben (evtl. als Reaktion auf eine Verkaufsanzeige)? Ich würde nicht glauben, dass es einem Junior-Pfandgläubiger erlaubt wäre, eine Immobilie zu verkaufen, ohne alle Senior-Pfandgläubiger vollständig zufrieden zu stellen (entweder durch vollständige Rückzahlung oder eine Vereinbarung, einen geringeren Betrag zu akzeptieren). Wie könnte eine Immobilie verkauft werden, ohne die Senior Lienholders zufrieden zu stellen?
Das war auch mein Verständnis, aber es scheint einige Verwirrung darüber zu geben, ich dachte, unabhängig von der Zwangsvollstreckungspartei wird der Inhaber des Senior-Darlehens bezahlt. Wenn dieser Betrag nicht in der Nähe des geschuldeten Betrags liegt, können sie auf die Immobilie bieten, aber ich kann mich irren
Grundpfandrechte folgen im Allgemeinen der Regel „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst“. Abgesehen davon glaube ich, dass in einigen Gerichtsbarkeiten ein Grundsteuerpfandrecht anderen Pfandrechten vorrangig sein kann, obwohl sie früher eingetragen wurden. Deshalb habe ich erwähnt, sicherzustellen, dass die Steuern aktuell sind. Natürlich wissen die Hypothekenbanken dies und zahlen die Steuern auch dann weiter, wenn der Eigentümer die Hypothekenzahlungen einstellt. Das war bei der Immobilie, die ich in AZ gekauft habe, der Fall.
Bin ich in irgendeiner Weise für Schulden auf dem Grundstück verantwortlich, wenn ich eine Zwangsvollstreckung bei einer Gerichtsversteigerung kaufe?
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