Ich weiß, es ist ein langwieriger, komplizierter Prozess, aber wie sieht der allgemeine Überblick darüber aus, was eine Bank tut, wenn sie ein Haus zwangsversteigert? Abgesehen davon, dass Kredite verletzt werden, was noch?
Woher bekommt die Bank ihr Geld? Wie spielt PMI darin hinein? Wie ändern sich die Steuern des Eigenheimbesitzers für dieses Jahr? Für die kommenden Jahre? Bitte teilen Sie mir dies auch aus Sicht einer Bank mit.
Zwangsvollstreckung ist auf hohem Niveau die Bank, die erklärt, dass der Schuldner seinen Schuldschein (ihre Schulden) nicht bezahlen kann. Kurz darauf folgt die Versäumnis , also der Wegfall der Rechte des Schuldners an der Immobilie. Nachdem der Schuldner in Zahlungsverzug gerät, zieht er sich mitsamt seinem Eigentum entweder freiwillig aus dem Grundstück oder wird zwangsräumt . In den USA wird die Zwangsräumung von örtlichen Strafverfolgungsbehörden wie dem Büro des Sheriffs durchgeführt.
Die Bank ist nun alleinige Eigentümerin des Grundstücks und verkauft es weiter, um ihre Investition wieder hereinzuholen. Wenn die Bank ihre Investition nicht durch den Verkauf des Hauses wieder hereinholen kann, kann der Rest in unbesicherte Schulden gegenüber dem Schuldner umgewandelt werden. Entscheidet sich die Bank für den Erlass der Restschuld, kann der Schuldner wegen Schuldenerlasses steuerpflichtig werden . Der Schuldner kann auch für Wertsteigerungen haften, die das Haus vor dem Verkauf vorgenommen hat, aber dies ist wahrscheinlich nicht steuerpflichtig, wenn das betreffende Haus der Hauptwohnsitz des Schuldners ist.
Sie senden den Kreditauskunfteien auch die Zwangsvollstreckungsmitteilung, wodurch Ihre Kreditwürdigkeit geschädigt wird. Die private Hypothekenversicherung oder die Hypothekenversicherung des Kreditgebers zahlt dem Kreditgeber einen bestimmten Betrag zurück, um seine Verluste zu decken.
Siehe auch:
Der Hauseigentümer leitet die Zwangsvollstreckung nicht ein, die Bank entscheidet, wann die Zwangsvollstreckung erfolgt. Daher können Sie nicht wirklich einen Zeitpunkt für die Zwangsvollstreckung festlegen, wenn Sie versuchen, die Entscheidung zeitlich festzulegen.
Der Prozess
Sie versäumen Zahlungen, und die Banken senden Ihnen eine Mahnung für die fehlenden Zahlungen. Erwarten Sie viele Hinweise.
Die Bank ruft Sie zu Hause, auf Ihrem Handy und bei der Arbeit an. Sie werden Ihnen Briefe bezüglich der fehlenden Zahlungen zusenden.
Wenn Sie weiterhin Zahlungen versäumen, wird die Bank wahrscheinlich die vollständige Rückzahlung des Kredits verlangen. Sie schulden der Bank den vollen Saldo des Prinzipals, alle überfälligen Zinsen, alle überfälligen Verzugsgebühren und Junk-Gebühren. Die Bank wird nicht einmal eine normale monatliche Zahlung von Ihnen einziehen, sollten Sie versuchen, Ihre reguläre Zahlung erneut zu zahlen.
Einige Strafverfolgungsbehörden werden Sie über die Absicht der Bank zur Zwangsvollstreckung informieren. Die Bank hat rechtliche Schritte eingeleitet.
Rechtliche Hinweise werden in der örtlichen Zeitung veröffentlicht.
Bald laufen die Bescheide und die gesetzliche Wartefrist ab. Gerichtsverfahren finden statt. Das Gericht erlaubt der Bank dann die Zwangsvollstreckung.
Hinweise in die Zeitung erneut über den aktualisierten Stand der Zwangsvollstreckung.
Das Haus wird versteigert.
Das Geld aus der Auktion wird verwendet, um die eigenen Steuern zu zahlen, dann Hypotheken, dann andere Pfandrechte oder Gläubiger, die einen Antrag stellen.
Weitere Schulden für den Hauseigentümer
Steuern
Wenn beim Verkauf die Hypothekenschuld den fairen Marktwert des Eigenheims übersteigt, sehen die US-Bundessteuervorschriften den Verkaufspreis als den fairen Marktwert an.
Der faire Marktwert kann immer noch höher sein als die Steuergrundlage (was meiner Meinung nach der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs plus Verbesserungen ist). Wenn der faire Marktwert höher ist, werden Sie Steuern auf den Verkauf besitzen. Die Steuervorschriften in den USA besagen jedoch, dass Sie keine Steuern schulden, wenn Sie das Haus mehr als zwei Jahre besessen haben und weniger als 250.000 US-Dollar bei der Transaktion verdienen (500.000 US-Dollar, wenn Sie verheiratet sind). Staatliche Steuern können unterschiedlich sein.
Wenn der Hypothekengeber die Schulden erlässt und keinen Mangel verursacht, ist dieses Einkommen außerdem steuerpflichtig. Dies ist heutzutage häufiger der Fall. Ausnahmen gibt es, wenn die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz ist.
Dieser ganze Prozess kann mehrere Monate dauern, hängt aber davon ab, wo Sie leben. Wenn Sie nach der Auktion weiterhin in der Wohnung wohnen, muss der neue Eigentümer Sie aus der Immobilie vertreiben, was eine weitere Reihe von Gerichtsverfahren darstellt.
Ihr Kredit und Ihre Fähigkeit, Ihr Zuhause zu kaufen, werden für die nächsten Jahre beschädigt.
Ich bin mir nicht so sicher, wie PMI für die Banken funktioniert, aber ich weiß, dass sie etwas Geld zurückbekommen.
PMI (Private Mortgage Insurace) ist nicht Teil der Zwangsvollstreckung. Es ist Teil des HYPOTHEKEN-Prozesses.
Angenommen, eine Bank möchte eine Anzahlung von 20 % für eine Hypothek, und Sie können nur 5 % aufbringen. Sie können PMI für die Differenz von 15 % abschließen. Die Bank wird Sie jedes Jahr dazu zwingen (normalerweise für kleinere Beträge), bis Ihr Haus so viel Wert gewonnen hat, dass Sie 20% Eigenkapital haben.
Das liegt daran, dass Banken ein maximales Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) von 80 % (heutzutage manchmal weniger) wollen.
OK, indem es Ihnen erlaubt, ein Haus mit knappem Eigenkapital zu kaufen, erhöht PMI die Wahrscheinlichkeit einer Zwangsvollstreckung.
MrChrister
Tom Au