Was könnte eine Bank daran hindern, mir einen Kredit zum Kauf von Gewerbeimmobilien zu gewähren?

Es kommt darauf an, ob Sie es sich leisten können.

Haben Sie genug Geld für die Anzahlung? Haben Sie das Einkommen, um den Kredit zu tilgen?

Wenn ich Kredite aufnehmen möchte, um Immobilien zu kaufen, mit der Absicht, sie zu vermieten, um die Zinsen für die Kredite zu decken,

Sie müssen wissen, dass Sie sich mehr als die Zinsen leisten können, sie möchten, dass Sie den Kredit zurückzahlen.

Wenn ich in den letzten 10 Jahren Insolvenz angemeldet habe, wäre das natürlich ein Problem. Haben Banken jedoch andere rote Fahnen, wie anhängige Rechtsstreitigkeiten oder ähnliches?

Die Nichtzahlung früherer Kredite wird ausreichen, um sie nervös zu machen. Es muss nicht bis zur Insolvenz gehen.

Sie haben keine Gerichtsbarkeit markiert, also antworte ich basierend auf Großbritannien.

Bei einem gewerblichen Immobiliendarlehen sind die Hauptfaktoren :

• Ist das Gebäude wert genug, um das Darlehen zuzüglich eines zusätzlichen Betrags zur Berücksichtigung des Risikos zu decken? Dies wird als Loan To Value (LTV)-Verhältnis bezeichnet. Übliche LTVs betragen 50 % für riskante Investitionen (z. B. Gebäude, die umfassend saniert werden müssen) und 75 % - 80 % für risikoarme Investitionen (Gebäude, die sofort vermietet werden können). Der Puffer schützt die Bank im Falle einer Rücknahme, zB wenn der Markt zusammengebrochen ist oder große Verluste durch einen schnellen Verkauf entstanden sind.
• Wird das Gebäude genug Miete generieren, um die Rückzahlungen (nur Zinsen oder Zinsen + Kapital, je nach Darlehensart) zuzüglich eines zusätzlichen Betrags zur Berücksichtigung des Risikos zu decken? Der Puffer schützt die Bank vor Mietausfällen (z. B. Zahlungsausfall, Leerstand) und vor Zinserhöhungen.

Diese beiden Faktoren werden in der Regel bewertet, indem ein Gutachter beauftragt wird, das Gebäude zu inspizieren und einen Bewertungsbericht zu erstellen.

Obwohl dies die Hauptüberlegungen sind, ist eine Rücknahme der letzte Ausweg für eine Bank. Der Bank entstehen sowohl zu Beginn des Darlehens (z. B. Marketing, Maklergebühren, Verwaltungskosten) als auch bei der Rücknahme erhebliche Kosten, und sie möchte, dass das Darlehen bis zum Ende der Laufzeit normal weitergeführt wird, damit sie die erwarteten Gewinne erzielen kann Zinszahlungen. Daher wird die Bank auch eine Reihe von Nebenaspekten berücksichtigen, auch wenn der Kredit allein aufgrund der Bewertung sinnvoll sein kann. Viele davon variieren von Bank zu Bank, aber fast alle berücksichtigen:

• Ob Sie in den letzten 3 - 6 Jahren Zahlungsverzug oder Zahlungsausfälle gegenüber Gläubigern geleistet haben (z. B. Banken, Kreditkarten, Hypotheken und in einigen Fällen Dienstleistungen, die Sie nachträglich bezahlen, wie z. B. Stromrechnungen oder Mobilfunkverträge)
• Ob Sie zum Wählen registriert sind oder nicht (Fehlen wird als verdächtig angesehen)
• Wie viele andere Kredite haben Sie in der jüngsten Vergangenheit beantragt? Zu viele können darauf hindeuten, dass Sie finanzielle Schwierigkeiten haben oder von anderen Banken abgelehnt wurden.
• Wie viel Guthaben Sie zur Verfügung haben und wie viel davon Sie verbraucht haben. Zu viel kann ein Zeichen dafür sein, dass Sie sich finanziell überfordert haben. Zu wenig bedeutet, dass Sie Ihre Fähigkeit zur verantwortungsvollen Aufnahme und Rückzahlung von Krediten nicht bewiesen haben. Aus diesem Grund wird in Großbritannien empfohlen, mindestens eine Kreditkarte zu haben, die Sie bescheiden verwenden und jeden Monat vollständig abzahlen.
• Ob Sie CCJs (County Court Judgements) aus den letzten 6 Jahren haben, die Sie nicht rechtzeitig erfüllt haben. Wenn Sie einen Fall verloren, aber pünktlich bezahlt haben, können Sie die Aufzeichnungen entfernen lassen.
• Ob Sie ein unabhängiges Einkommen haben. Normalerweise erwartet die Bank nicht , dass Sie die Darlehenszinsen aus Ihrem Einkommen zurückzahlen können, aber sie möchte sicherstellen, dass (a) Sie für Ihren täglichen Lebensunterhalt nicht auf die Kapitalerträge angewiesen sind, dh Sie über unabhängige Mittel verfügen, und (b ), die Sie sich leisten können, bei Bedarf eine gelegentliche monatliche Zahlung zu leisten, z. B. in Leerzeiten.
• Ihre Geschichte als Investor. Ein bestehendes Portfolio zu haben ist hilfreich; ein erstmaliger Investor zu sein, kann nicht hilfreich sein. Die Bank möchte wissen, dass Sie kompetent sind.

Nach meiner persönlichen Erfahrung befasst sich eine Bank nie mit anhängigen Rechtsstreitigkeiten. Es wäre sehr schwierig, dies überhaupt zu überprüfen, da es keine zentrale Datenbank für unentschiedene Fälle gibt, die die Bank einsehen könnte.

In allen Fällen will die Bank die gleiche Sicherheit: Sie will wissen, dass sie ihr Geld mit Zinsen zurückbekommt. Bei Wohn- und Privatkrediten sind die meisten Risiken ziemlich offensichtlich und sowohl für Banken als auch für Verbraucher relativ einfach zu begründen. Hier sind einige Beispielrisiken:

• Sie könnten aus verschiedenen Gründen Ihren Job verlieren oder Ihr vorhandenes Einkommen könnte zu niedrig sein, um den erwarteten Rückzahlungsplan der Bank (mit Zinsen) einzuhalten.
• Eine Katastrophe könnte die Sicherheiten zerstören oder ruinieren.
• Sie könnten andere Schulden machen (oder bereits haben) und sich nicht in der Lage sehen, beides zu bezahlen.

Für Banken ist es relativ einfach, alle oben genannten Risiken und andere Risiken im Zusammenhang mit der privaten Kreditvergabe zu berücksichtigen und einen Zinssatz zu ermitteln, der diese Risiken angemessen mit der übrigen Position der Bank ausgleicht. Aus diesem Grund können sie Ihnen einfach eine magische Zahl (die Kreditwürdigkeit) geben, die die meisten dieser Informationen zusammenfasst. Es ist nicht perfekt, aber über eine große Anzahl von Schuldnern hinweg schneidet es gut genug für die praktische Verwendung ab.

Bei der gewerblichen Kreditvergabe ist dies wesentlich komplizierter, da mit gewerblichen Unternehmungen viel mehr Risiken verbunden sind:

• Möglicherweise haben Sie einen schlechten Geschäftsplan, der auf dem Papier gut aussieht.
• Möglicherweise haben Sie einen guten Geschäftsplan, den Sie nicht kompetent ausführen können.
• Sie könnten (unbeabsichtigt) gegen ein Gesetz oder eine Vorschrift verstoßen, und die Regierung könnte beschließen, Sie zu schließen.
• Wie im Verbraucherfall könnten Sie zusätzliche Schulden machen; Es ist jedoch weitaus üblicher, dass Unternehmen erhebliche Schulden aufnehmen als Einzelpersonen, und daher ist dies in der Praxis viel komplexer zu beurteilen.
• Sie machen vielleicht alles richtig (soweit jeder das beurteilen kann), aber der Markt mag Ihr Geschäft einfach nicht und es scheitert trotzdem.

Um diese Risiken grob abzuschätzen, stützen sich die Banken auf Ihre Erfahrungen mit der Führung des Unternehmens oder ähnlicher Unternehmen in der Vergangenheit sowie auf den Geldbetrag im Unternehmen und die Höhe der Schulden, die es derzeit schuldet.

Das Risiko eines Kredits an die Bank besteht hauptsächlich aus schwer vorhersehbaren Eventualitäten. Normalerweise verlangt eine Bank, dass Sie über genügend Einkommen und Sicherheiten verfügen, um sicherzustellen, dass die Bank ihr Geld zurückerhält, egal was passiert.

Einige der Eventualitäten, die sie für ein Projekt wie dieses in Betracht ziehen könnten:

• Was ist, wenn die Leute die Wohnungen nicht mieten wollen?
• Was ist, wenn plötzlich zusätzliche Wartungskosten anfallen?
• Was ist, wenn der Geschäftsinhaber persönliche Probleme hat, wer übernimmt?

Die Bank ist nicht im Immobiliengeschäft tätig, sie will die Immobilie nicht wieder in Besitz nehmen oder verkaufen. Wenn sie dazu gezwungen werden, werden sie es so schnell und mit dem geringsten Aufwand wie möglich tun, sodass der Preis, den sie erwarten, viel niedriger sein wird als der, den Sie dafür bezahlen.

Im Extremfall kann die Bank den Kredit insgesamt als zu riskant einstufen. In anderen Fällen werden zusätzliche Sicherheiten (z. B. Ihr Eigenheim), ein geringerer Beleihungswert oder zusätzliche Mitunterzeichner verlangt.