Ich lebe in Texas , wo es keine staatliche Einkommenssteuer gibt, aber eine erhebliche Steuer auf Immobilien.
Ich erwäge den Kauf eines neuen Hauses, das nach meinen Vorgaben gebaut wurde (ehh, bis zu einem gewissen Grad ...) in einer neuen Nachbarschaft von einem Bauunternehmer.
Ich habe ein beträchtliches Eigenkapital in meinem derzeitigen Haus und eine große Anzahlung in bar. Daher wird der größte Teil meines monatlichen Wohnbudgets (die Hälfte oder mehr) für Grundsteuern und nicht für Hypothekenzahlungen verwendet.
Ich habe Schwierigkeiten zu bestimmen, wie viel Grundsteuer ich wahrscheinlich schulde und wie viel Haus ich mir leisten kann.
Ich weiss:
Mein Problem ist, dass ich nicht genau verstehe, wie die Grundsteuer festgesetzt wird. Soweit ich weiß, wird der Gutachter den Wert des Hauses schätzen, um zu ermitteln, zu welchem Preis es auf einem freien Markt verkauft werden würde, auf dem keine Partei unter Zwang steht. Ich glaube, sie neigen dazu, dies anhand der Quadratmeterzahl des Grundstücks zu schätzen, multipliziert mit der gängigen Rate von Dollar pro Quadratfuß.
Wenn ich in der Vergangenheit Häuser gekauft habe, habe ich mich über die Bewertung des Gutachters hinweggesetzt, indem ich Unterlagen vom Verkauf mitgebracht habe. Da sie einen potenziellen Verkauf schätzen und ein solcher Verkauf tatsächlich stattgefunden hat, sind sie im Allgemeinen bereit, ihre Bewertung basierend auf den Verkaufsinformationen anzupassen.
Dies würde mich zu der Annahme veranlassen, dass die Grundsteuerbewertung des Eigenheims der Betrag sein sollte , den ich dem Bauherrn zahle. Es scheint jedoch, als könnte ich dieses System etwas "spielen".
Nehmen wir zum Beispiel an, ich sage dem Bauunternehmer, er soll billige Fußböden und Einrichtungsgegenstände einbauen, und dann kaufe ich das Haus billiger als zuvor. Irgendwann (noch vor dem Einzug) ersetze ich die billigen Artikel durch teurere. Oder ich könnte aus eigener Tasche für "benutzerdefinierte" Upgrades bezahlen und sie (der Bauherr will) Dinge installieren lassen, die ich für mich gekauft habe. Die Kosten dafür würden (hoffentlich Bauherr gewillt) nicht im Kaufpreis des Hauses auftauchen.
Der Grundsteuerbewerter weiß nichts von diesen Verbesserungen, und wenn er seine Bewertung auf den Verkaufspreis stützen würde, wären meine Grundsteuern niedriger, oder?
Die andere Seite dieser Medaille ist, dass ich wahrscheinlich eine Prämie zahlen werde, um mein Haus „auf meine Art“ bauen zu lassen. Wie bei einem Neuwagen wird der Wert deutlich sinken, sobald ich den Besitz übernehme. Wenn der Gutachter den Verkaufspreis des Hauses zugrunde legt, werde ich dann nicht mit dem tatsächlichen Wert verarscht? In Bezug auf die Upgrade-Preise liegen sie mit ziemlicher Sicherheit weit über dem Markt, aber sie haben mich über einem Fass, was wahrscheinlich technisch „unter Zwang“ steht, obwohl ich bezweifle, dass irgendjemand es so sieht.
Oder vielleicht wird der Gutachter sich den Bauplan ansehen, den Verkaufspreis des Hauses außer Acht lassen und den Wert des Hauses basierend auf dem Quadratmeterpreis vergleichbarer Häuser in der Gegend schätzen. Daher ist das Innere des Hauses irrelevant, und ich kann genauso gut bekommen, was ich will.
Ich finde es schwierig zu bestimmen, wie viel Haus ich mir leisten kann, weil ich diese Grundsteuern nicht genau schätzen kann. Ich hätte (und hätte) meinen Makler fragen können, aber er ist ein Verkäufer, der an diesem Spiel beteiligt ist, und ich kann ihm nicht uneingeschränkt vertrauen. Ebenso versuchen die Bauherren, Häuser zu verkaufen, und haben keine Verantwortung, mich wahrheitsgemäß über Grundsteuern zu informieren, und ich bezweifle, dass dies auch ein Fachgebiet ist. Ich habe mit vielen Leuten gesprochen und viele Datenpunkte gesammelt, aber ich habe immer noch das Gefühl, nicht genug Informationen zu haben. Daher bitte ich um zusätzliche Beratung...
Der geschätzte Wert eines Hauses entspricht praktisch nie dem Marktwert , insbesondere in etablierten Nachbarschaften (was nicht Ihre Situation ist, gebe ich zu). Er ist praktisch immer niedriger, denn wenn er jemals höher als der Marktwert ist, kann der Hausbesitzer einen unabhängigen Gutachter beauftragen und die Schätzung anfechten, während er niedriger ist, meldet der Hausbesitzer die Abweichung normalerweise nicht. In Texas gibt es auch ein Gesetz, das den Betrag begrenzt, um den der geschätzte Wert steigen kann (obwohl er derzeit immer noch sehr hohe 10 % beträgt).
In Ihrer Situation, wenn ein Eigenheim in einer neuen Nachbarschaft gebaut wird, haben Sie wahrscheinlich die Hobson-Wahl bezüglich des Preises; Wenn das der Grundriss ist und dies die gewünschten Optionen sind, ist dies der Preis, den Sie zahlen, und Sie können ihn nehmen oder lassen. Diese Preise werden normalerweise vom Bauherrn auf der Grundlage des Grundstückswerts zuzüglich eines Preises pro Quadratfuß plus Premium-Annehmlichkeiten festgelegt, sodass der Durchschnittspreis pro Quadratfuß für alle Häuser in einem Entwicklungsprojekt oder zumindest in dieser Phase des Projekts relativ einheitlich ist . In einem solchen Fall ist die Arbeit des Steuerberaters ziemlich einfach; Der anfängliche Kaufpreis des Hauses (der in Texas öffentlich bekannt ist) ist der geschätzte Wert des Hauses, da sie das Haus auf die gleiche Weise bewerten würden, wie es verkauft wird.
Angesichts dieses Werts ist die Höhe Ihrer Grundsteuern der Kaufpreis Ihres Eigenheims abzüglich Ihrer Gehöftsteuerbefreiung (wenn dies Ihr "Hauptwohnsitz" ist und in den meisten Fällen nur für Schulbezirkssteuern gilt) multipliziert mit der Summe aller anwendbaren Steuerprozentsätze .
Sie haben erwähnt, dass einige der Behörden, die Steuersätze für Ihr Zuhause festlegen würden, noch nicht existieren; das ist höchst ungewöhnlich, da die beiden häufigsten der Bezirk und der örtliche Schulbezirk sind. Jeder Quadratfuß im Bundesstaat ist bereits Teil eines Landkreises, und Schulbezirke werden nicht oft aus dem Nichts geschaffen; Das wahrscheinlichste Szenario ist, dass einer der nahe gelegenen Bezirke Ihre Nachbarschaft annektiert, und diese Entscheidung wäre lange vor der Grundsteinlegung eines Hauses getroffen worden, da neue Entwicklungen normalerweise eine Neufestlegung der Grenzen des Schulbesuchs und häufig den Bau neuer Schulen erfordern, um die neue Nachbarschaft und ausgewogene Anwesenheit zwischen den Schulen auf jeder Ebene. In ähnlicher Weise werden alle bestehenden Sondersteuerbezirke, die normalerweise zur Finanzierung öffentlicher Verbesserungen geschaffen wurden, die einem relativ kleinen Gebiet zugute kommen, sollte schon lange vor der Auswahl von Farbe und Bodenbelag eingerichtet sein. Ein Anruf beim Landratsamt oder beim Bezirksamt für Wertermittlung genügt; Geben Sie ihnen Ihre Adresse oder, wenn Sie sie kennen, den Namen, die Phase und die Grundstücksnummer Ihrer Entwicklung, und sie werden Ihnen sagen, welche Steuerbezirke Sie abdecken.
Es könnte wahr sein, dass niemand die Auswirkungen Ihrer Entwicklung auf die Steuersätze dieser Bezirke kennt. Mehr Häuser bedeuten einen höheren Gesamtsteuerwert, aber auch mehr Kosten, sodass die Steuersätze je nach Gleichgewicht zwischen diesen beiden auf jeder Ebene als Reaktion auf ein großes Wohnentwicklungsprojekt steigen oder fallen könnten. Das wird etwas sein, mit dem Sie sich die ganze Zeit auseinandersetzen werden, während Sie das Haus besitzen, zusammen mit Schwankungen des Hauswerts. Meine Steuern haben sich jedes Jahr routinemäßig um über 500 $ verändert; Im ersten Jahr hatte ich keinen Anspruch auf die Heimstättenbefreiung, aber mein Kreditgeber sammelte Treuhandkonten, als ob ich es wäre, also fehlten mir am Ende etwa 600 Dollar. Im nächsten Jahr trat die Steuerbefreiung in Kraft, aber der Kreditgeber behielt den höheren Satz basierend auf der vorherigen Steuerrechnung ein, sodass ich eine Rückerstattung von 500 USD erhielt. Jetzt, mein Zuhause'
Meine Vermutung ist, beim Gutachterbüro anzurufen und mit ihm zu diskutieren. Ich bin sicher, dass sich die Grafschaften im ganzen Bundesstaat unterscheiden, und noch mehr im ganzen Land.
Es ist eine gute Annahme anzunehmen, dass das Haus etwas auf dem Hauspreis basiert, und ja, Sie könnten das System spielen, indem Sie keine Upgrades einbeziehen, die eine Genehmigung erfordern, damit sie geändert werden können. Auf den ersten Blick könnte dies Folgendes beinhalten:
Das Weglassen dieser Dinge könnte ein strittiger Punkt sein. Wenn Sie einige Dinge auslassen und von einem 600.000-Dollar-Haus zu einem 590.000-Dollar-Haus wechseln und der Gutachter die Bewertung auf die Quadratmeterzahl stützt, sparen Sie möglicherweise nicht so viel und haben erhöhte Kopfschmerzen.
Oft erhalten Sie mit Annehmlichkeiten wie Pools, Veranden, Decks und Aussichten eine Steigerung des geschätzten Wertes. So ziemlich nichts, was Sie dagegen tun können, da Sie eine Genehmigung einholen müssten, um sie zu bauen.
Ich habe viele Häuser gebaut, gekauft und verkauft. . . 1) Sie ermitteln den Schätzwert vergleichbarer Häuser und Grundstücksgrößen in Ihrer Nachbarschaft nicht. das sind 99 % dessen, was Ihre Steuer bestimmt. . . Weniger Grundsteuer zu zahlen, indem man einen billigen Boden verlegt, ist dummes Gerede.
mhoran_psprep
Agent86