Wie kann der Hauskauf mit all den Zinsen, die bezahlt werden müssen, als solide Investition angesehen werden?

Ich bin 33 Jahre alt, verheiratet und habe 3 Kinder. Ich lebe derzeit in Central NJ.

Vor ungefähr einem Jahr habe ich einen Job bekommen, der es mir ermöglicht, von zu Hause aus zu arbeiten. Seitdem wollte ich aus diesem Haus ausziehen, weil die Grundsteuern so hoch sind und die Hypothekenzahlung ein Mörder ist.

Ich möchte an einen anderen Ort in der Grafschaft ziehen, wo die Wohneigentumskosten viel niedriger sind. Anstatt zu mieten, möchte ich ein anderes Haus kaufen. Mein jetziges Haus zu verkaufen ist keine Option, weil es auch auf den Namen meiner Eltern läuft und sie es nicht verkaufen wollen (sie würden es lieber mieten, wenn ich ausziehe).

Ich habe etwa 40.000 Ersparnisse, die ich für die Anzahlung und die Abschlusskosten einsetzen kann. Ich möchte meine Frau davon überzeugen, diesen Schritt zu machen, weil wir dadurch mindestens 800 Monate sparen, aber sie sieht nicht, wie der Kauf eines Zweitwohnsitzes finanziell sinnvoll ist, weil wir unsere Ersparnisse verlieren und Zinsen für unseren Zweitwohnsitz zahlen müssen .

Ihre Logik ist, dass es fast 5 Jahre dauern wird, bis wir unsere Anzahlung zurückerhalten, und wir müssen auch Zinsen zahlen. Wie kann dieser Schritt unserer Familie langfristig finanziell helfen?

Hat sie Recht? Bleiben wir besser in Jersey, wo unsere Familie und Freunde sind? Oder habe ich recht und die 800 Dollar, die wir jeden Monat in einem billigeren Teil des Landes sparen können, summieren sich auf lange Sicht?

Sehen Sie sich andere Antworten an und führen Sie die Zahlen aus. Kaufen ist finanziell nicht immer besser als mieten; es ist auch nicht immer schlimmer. Woher kommt Ihr 800er Nummernkegel? Ein Aufenthalt in Joisey ist eine ganz andere Frage und eine sehr persönliche Entscheidung, die genau darauf basiert, wonach Sie suchen. Hinweis : Der Kauf eines Hauses zum Leben ist keine Investition, sondern eine Alternative zur Mietzahlung. Sie werden Geld ausgeben, das Sie möglicherweise zurückbekommen oder nicht zurückbekommen, wenn Sie das Haus jemals verkaufen, plus Geld für die Instandhaltung, plus Grundsteuern.
Fürs Protokoll: Der Kauf eines Hauses, in dem Sie wohnen möchten, wird im Allgemeinen nicht als Investition angesehen. Es ist eine Ausgabe.
Um zu wiederholen, was andere gesagt haben – Sie sollten diese Frage (für sich selbst, wenn nicht auf dieser Seite) in zwei Phasen unterteilen (1) Möchten Sie in eine neue Gegend ziehen? und (2) möchten Sie in diesem neuen Gebiet kaufen oder mieten? Es ist möglich, in New Jersey zu kaufen, genauso wie es möglich ist, „auf dem Land“ zu mieten. Die mit dem Umzug an einen neuen Ort verbundenen Lebensstiländerungen erschweren die hauptsächlich finanzielle Entscheidung zwischen Kauf und Miete.
@keshlam, die 800 kamen aus dem Vergleich der Wohnkosten (Hypothek, Grundsteuer, Nebenkosten) zwischen meinem Haus in Joisey und einem auf dem Land.
New Jersey hat notorisch hohe Grundsteuern, nicht wahr? Wie auch immer, wie wäre es, wenn Sie Ihre Eltern bitten, Sie von Ihrem Anteil abzukaufen?
@JohnFx Während Sie technisch korrekt sind, sind Lebenshaltungskosten versunkene Kosten und werden auf jeden Fall passieren. In dieser Hinsicht ist der Kauf teils eine Investition und teils eine Ausgabe, während das Mieten zu 100 % eine Ausgabe ohne Renditechancen ist.
Eine schnelle Suche zeigt nichts anderes, an das Sie sich erinnern sollten – die Zinsen sind nur an Ihrem Hauptwohnsitz abzugsfähig; Sie können die Zinsen nicht (direkt) auf Ihre aktuelle Wohnung / die Miete abschreiben.
@AaronD.Marasco ... aber es ist immer noch eine Abschreibung auf die Mieten. dh. Angenommen, er mietet die Wohnung auf Jersey und die Miete deckt die Hypothek, zieht er die Zinsen (und andere Mietkosten) von seinen Mieteinnahmen ab.
Ich habe nie mehr als 600 Dollar pro Monat für meine Hypothek bezahlt, daher fällt es mir schwer, mir vorzustellen, 800 Dollar pro Monat durch Mieten zu sparen.

Antworten (5)

Ich beginne mit Ihrer Titelfrage:

Wie kann der Hauskauf mit all den Zinsen, die bezahlt werden müssen, als solide Investition angesehen werden?

Wörtlich genommen ist dies eine heikle Frage, denn wenn Sie ein Haus bar bezahlen, zahlen Sie keine Zinsen. Darüber hinaus zahlen Sie bei einem Zinssatz von 3 % für 10 Jahre nicht annähernd so viel Zinsen wie bei einem Zinssatz von 10 % für 30 Jahre, sodass „all diese Zinsen“ von Ihrer persönlichen Situation abhängen. Davon abgesehen verstehe ich natürlich, was du meinst. Die meisten Menschen zahlen Zinsen, und Zinsen sind teuer. Wie berechnen Sie also, ob es sich lohnt? Diese Frage wurde gestellt und beantwortet , aber für Ihre spezielle Situation haben Sie wirklich zwei getrennte Fragen:

  1. Lohnt es sich, weit weg von seinem jetzigen Wohnort umzuziehen, um Geld zu sparen?
  2. Sollten Sie mieten oder kaufen?

Ich glaube, Sie sollten diese Fragen unabhängig beantworten. Wenn Sie weit wegziehen, ist es wahrscheinlich so, dass Sie viel Geld sparen können, indem Sie dort entweder mieten oder kaufen. Sie sollten also zuerst überlegen, ob sich ein Umzug lohnt, und dann entscheiden, ob es sich lohnt, zu mieten oder zu kaufen. Wenn Sie sich entscheiden, nicht weit wegzuziehen, überlegen Sie, ob Sie vielleicht Geld sparen können, indem Sie irgendwo in der Nähe Ihres derzeitigen Zuhauses mieten. Da es sich so anhört, als müssten Sie bei einem Umzug möglicherweise Vermieter werden, kann das Wohnen in der Nähe Ihres Mieters es auch einfacher machen, mit auftretenden Problemen fertig zu werden.

Vielen Dank, dass Sie mir geholfen haben, zu sehen, dass ich zwei Fragen habe, und dass, selbst wenn ich viel Geld sparen kann, das nicht unbedingt bedeutet, dass es sich lohnt, umzuziehen.
Logischerweise (obwohl ich weiß, dass die reale Welt nicht immer logisch ist :-() sollte Kaufen immer billiger sein als Mieten, weil der Vermieter alle Ausgaben für Steuern und Unterhalt trägt und auch einen Gewinn erwartet.
@jamesqf - Ich verstehe, was du meinst, aber die Zeitleisten werden nicht synchronisiert. Der Vermieter hat die Immobilie, die er mietet, möglicherweise zu einem viel niedrigeren Preis gekauft, als er heute gekauft werden könnte, oder seine Hypothek könnte einen niedrigeren Zinssatz haben als die heutigen Zinssätze, oder er könnte die Immobilie bereits abbezahlt haben und dann nicht mehr. Es braucht nicht viel, damit sie Gewinn machen.
@TTT: Sicher, deshalb habe ich zugegeben, dass die Welt nicht immer logisch ist :-) Wenn der Vermieter diese Dinge tut, macht er weniger Gewinn als er könnte, indem er Marktpreise berechnet, was nicht (immer) logisch ist .

Seitdem wollte ich aus diesem Haus ausziehen, weil die Grundsteuern so hoch sind und die Hypothekenzahlung ein Mörder ist.

Soweit ich weiß, ist dies ein gemeinsames Eigentum Ihrer Eltern und Ihnen. Da sie nicht im Haus wohnen , haben Sie die Hypothekenzahlungen für dieses Haus zusammen mit allen anderen Unterhaltskosten übernommen. Wenn Sie aus diesem Haus ausziehen; Die Miete soll die Kosten für Instandhaltung und Hypothekenzahlungen decken.

Bleiben wir besser in Jersey, wo unsere Familie und Freunde sind?

Dies ist eine individuelle Entscheidung. Es geht nicht nur um Familie und Freunde, sondern auch um die Einschulung der Kinder. Büßer, wenn Sie den Arbeitsplatz wechseln, würde dies auch einen Wohnungswechsel bedeuten, da der Arbeitsplatz näher an der aktuellen Wohnung liegt als die neue Wohnung.

Ich möchte meine Frau davon überzeugen, diesen Schritt zu machen, weil wir dadurch mindestens 800 Monate sparen, aber sie sieht nicht, wie der Kauf eines Zweitwohnsitzes finanziell sinnvoll ist, weil wir unsere Ersparnisse verlieren und Zinsen für unseren Zweitwohnsitz zahlen müssen .

Es gibt einige Beiträge zum Thema Erstkäufer von Eigenheimen

Einige Fragen wie diese und diese und diese sind gut zu lesen .

Historisch gesehen gibt es Zeiten, in denen der Hypotheken-EMI gleich oder niedriger als die gezahlte Miete ist. In solchen Zeiten ist es besser, ein Haus zu kaufen, als Miete zu zahlen. Ansonsten erwähnen nicht wenige Anlageberater, dass Narren ein Haus kaufen und Kluge darin wohnen .

Es gibt Vorteile beim Kauf sowie Vorteile beim Mieten. Es gibt keine einfache Antwort und es hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab.

Ich könnte mich irren, aber ich glaube, er meinte, dass die Eltern nicht [im Haus] wohnen.
@mkennedy Hat es expliziter gemacht. Ich meinte, sie leben nicht im Haus.
@Dheer Danke! An diese Deutung habe ich gar nicht gedacht. Ich werde meinen ersten Kommentar löschen.

Der Fehler in Ihrer Argumentation ist, dass Sie davon ausgehen, dass das Mieten eines Hauses einfach und automatisch ist. Wer wird die Immobilie verwalten? Deine Eltern? Was wirst du tun, wenn die Mieter die Wohnung niederbrennen, anfangen, dort Drogenpartys zu veranstalten oder heimlich 6 Katzen haben, die überall pissen, damit niemand sie jemals wieder mieten will? Was werden Sie tun, wenn das Haus ein Jahr lang nicht vermietet wird und Sie die Hypothekenzahlungen für ein Jahr ohne Mieteinnahmen zahlen müssen? Was wirst du tun, wenn irgendein Depp beschließt, die Miete nicht mehr zu zahlen, aber nicht auszieht, und wenn du versuchst, ihn rauszuschmeißen, er vor Gericht geht, um dich aufzuhalten? Fliegst du nach NJ, um vor Gericht zu erscheinen?

Wenn Sie Ihr bestehendes Haus nicht verkaufen oder Ihre Eltern Sie aufkaufen, müssen Sie bleiben. Sie sollten nicht versuchen, zwei Häuser gleichzeitig zu besitzen, wobei sich eines der Häuser nicht dort befindet, wo Sie sich gerade befinden. Das wird nicht gut ausgehen.

Nebenbei gesagt, 30-jährige Hypotheken sind keine „Investition“; Sie sind eine Möglichkeit, Geld zu verlieren. Normalerweise bekommen die Leute sie, weil sie ein großes schönes Haus wollen, das sie sich nicht leisten können, also leihen sie sich das Geld. Das ist nicht „Investieren“, das heißt Geld verschwenden, um in luxuriösen Verhältnissen zu leben. Wenn Sie reich werden wollen, kaufen Sie eine Immobilie, die Sie sich leisten können, und nicht etwas, für das Sie 30 Jahre lang Zahlungen leisten müssen.

Sie könnten eine Firma beauftragen, die Miete zu verwalten – aber natürlich nehmen sie einen beträchtlichen Prozentsatz der Einnahmen ein. Mieten bedeutet, ein Geschäft zu führen, mit allen Kosten und Komplexitäten eines solchen. Wenn Ihre Leute vor Ort sind, würde ich vorschlagen, dass sie die Verantwortung (und das Einkommen) dafür übernehmen, den Vermieter zu spielen, anstatt von Ihnen zu erwarten, dass Sie dies aus der Ferne tun.

Ihre Frage ist nicht großartig, aber ich werde versuchen, dieses Stück zu beantworten, da es wirklich die Wurzel Ihrer persönlichen Finanzfrage zu sein scheint:

Ich möchte meine Frau davon überzeugen, diesen Schritt zu machen, weil wir dadurch mindestens 800 Monate sparen, aber sie sieht nicht, wie der Kauf eines Zweitwohnsitzes finanziell sinnvoll ist, weil wir unsere Ersparnisse verlieren und Zinsen für unseren Zweitwohnsitz zahlen müssen .

Und...

Ihre Logik ist, dass es fast 5 Jahre dauern wird, bis wir unsere Anzahlung zurückerhalten, und wir müssen auch Zinsen zahlen. Wie kann dieser Schritt unserer Familie langfristig finanziell helfen? ...

Hat sie Recht?

Sie liegt meistens falsch. Bedenken Sie zunächst, dass Ihre Anzahlung keinen wirklichen "ROI" hat. Angenommen, Sie zahlen, was Ihr Haus am nächsten Tag verkaufen würde, dann gehört Ihr „RIO“ bereits Ihnen (abzüglich Maklergebühren). Sie spricht über Barmittel, nicht über den ROI. Ich werde ein Beispiel verwenden, ohne das Risiko eines Rückgangs der Heimatmärkte oder andere Eigentumsrisiken zu berücksichtigen.

Beispiel: Nehmen wir an, Sie zahlen 2.800 $ pro Monat an Hypothekenzinsen + Kapital zu 5,5 % April und 200 $ pro Monat an Steuern + Versicherungen für ein 360.000 $-Darlehen (400.000 $ Haus). Nehmen wir in diesem Beispiel an, dass dasselbe Haus, wenn Sie es mieten würden, 3800 $ pro Monat kostet. Verstehen Sie die Opportunitätskosten des Mietens (den Grenzbetrag, den es Sie kostet, NICHT zu kaufen). Bisher betragen Ihre Opportunitätskosten 800 $ pro Monat.

Das Prinzip Ihres Hauses wird mit jeder Zahlung steigen. In unserem Beispiel beträgt die erste Zahlung etwa 400 US-Dollar und erhöht sich mit jeder geleisteten Zahlung, während die Zinszahlung sinkt (schlagen Sie vor, dass Sie sich eine Tilgungstabelle für Ihr spezifisches Hypothekenbeispiel ansehen). Ihre reale Zahl beträgt also jetzt 1200 $ Opportunitätskosten pro Monat. Bedenken Sie auch, dass die 400 Dollar im Monat auf einer Art Sparkonto liegen. Während die meisten Sparkonten Ihnen weniger als 1 % Rendite einbringen und dann Steuern auf diesen Gewinn erheben, kann Ihr Haus viel höher sein (oder auch nicht) und wird Ihnen keine Steuern auf die Gewinne berechnen, wenn Sie es verkaufen (wenn Sie darin für einen vom IRS definierten Zeitraum leben.) Nehmen wir eine konservative langfristige Wertsteigerungsrate von 3 % an. Das sind 12.000 Dollar im Jahr für ein 400.000-Dollar-Haus. Also, jetzt bist du

In diesem Beispiel habe ich Ihre Steuerersparnis des Eigentums nicht angesprochen. Ich habe auch nicht die Wartungskosten des Eigentums oder die Wartungskosten der Anmietung (Ihre Kaution + andere Gebühren) angesprochen, die alle berücksichtigt werden sollten. Möglicherweise fallen bei der Anmietung weitere Kosten an. Zum Beispiel: Die Kosten dafür, dass Sie Ihre Miete nicht vollständig als Ihr eigenes Haus nutzen können.

Dies könnte eine noch einfachere und überzeugendere Art sein, es zu erklären: Beim Beispiel einer Hypothek in Höhe von 2.800 USD zahlen Sie etwa 19.000 USD an Zinsen und 2.400 USD an Steuern, Versicherung = 23.000 USD pro Jahr (die Zahl könnte in Ihrem Beispiel ganz anders sein). . Das ist im Grunde weggeworfenes Geld, das Sie nie zurückbekommen. Bei der Miete sind 100 % Ihrer Miete von 3.800 $ pro Monat weggeworfenes Geld, das Sie nie zurückbekommen. Das sind 45.600 Dollar pro Jahr.

Die Wohnungspreise sind untrennbar mit dem Arbeitsmarkt einer Region verbunden. Mit den 40.000, die Sie als Anzahlung verwenden möchten, können Sie in vielen Orten des Landes, die keine Jobs haben, ein ganzes Haus kaufen. Wenn Ihr Job mobil ist, warum folgen Sie nicht billigem Wohnraum, auch wenn es nur zur Miete ist?

Günstige Häuser sind finanziell nicht unbedingt eine gute Idee. Sicher, Sie können billige Häuser bekommen, wo es kalte Winter gibt - und dann im Winter einen Haufen Geld für die Heizung ausgeben.
Die meisten der billigsten Orte im Land haben keine kalten Winter zu Ihrer Information. Sie sind nur billig, weil niemand sonst dort einen anständig bezahlten Job hat. Es gibt zum Beispiel mehrere Städte in Georgia, die zu den Top 10 der günstigsten Orte im Land gehören.
Wie kann der Hauskauf mit all den Zinsen, die bezahlt werden müssen, als solide Investition angesehen werden?
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