Wie kann ich eine zwielichtige Hausbewertung anfechten oder bestätigen?

mhoran brachte es auf den Punkt. Es gibt wirklich keinen Zusammenhang zwischen dem staatlichen Gutachten und dem, das Sie für Ihre Hypothek bei der Bank erhalten haben.

Zur Regierungsfrage...

Ich besitze ein Mietobjekt in Utah County in der Nähe der BYU (ich sehe, Ihr Profil sagt, dass Sie in Utah sind), und so ging ich zur Website des Steuerberaters von Utah County, um zu sehen, was sie sagen könnten.

Was Ihre Situation mit der staatlichen Bewertung betrifft, sollten Sie in der Lage sein, diese auf der Grundlage einer niedrigeren Bewertung anzufechten. Du könntest sogar den niedrigsten bringen, den du hast, und sehen, was sie zurückbringen. Normalerweise legt die Bezirksbewertungsabteilung eine Formel für die Nachbarschaft fest, die auf einigen sehr allgemeinen Merkmalen basiert, und überprüft sie dann nur alle paar Jahre.

Manchmal zielen sie etwas höher, wenn sie glauben, dass die Immobilienwerte steigen werden … was Utah wahrscheinlich in den nächsten Jahren erleben wird. Wenn Sie irgendwo Ihren Blechhut aufbehalten und etwas Geld sparen können, dann hier. :)

Was die Bankbewertung angeht, hat sich der Gutachter ehrlich gesagt wahrscheinlich gedacht, dass er Ihnen und der Bank einen kleinen Gefallen tut. Es hat mehr damit zu tun, wie die Bank ihre Kreditentscheidungen trifft, als mit hinterhältiger Gewinnmaximierung.

Es ist praktisch unmöglich, eine Hypothek auf eine Immobilie zu bekommen, deren Schätzwert unter dem Hypothekenbetrag liegt . Es ist kompliziert und erfordert im Vorfeld der Transaktion zusätzliches Geld aus Ihrer Tasche, damit Sie eine Hypothek außerhalb eines bestimmten Belehnungsverhältnisses erhalten. Obwohl es sich also anfühlt, als würde die Bank ihre Gewinne durch das Sammeln zusätzlicher PMI irgendwie steigern, ist dies auf der einen Seite nicht der Fall. Hier ist der Grund.

Die Tatsache, dass Sie PMI erwähnen, bedeutet, dass Sie wahrscheinlich eine Anzahlung von weniger als 20 % des Werts des Kaufpreises leisten. Keine große Sache, es ist wahrscheinlich Ihr Hauptwohnsitz und Sie freuen sich sehr auf Ihr neues Haus. Du solltest sein!

Nehmen wir also an, Sie zahlen 7 % als Anzahlung und nehmen ein FHA-Darlehen auf. Wenn Ihr Verkaufspreis mit den zusätzlichen Zusätzen 270.000 US-Dollar betrug, mussten Sie 18.900 US-Dollar als Anzahlung leisten. Sie würden eine Hypothek für den Rest (251.100 $) erhalten und ein Beleihungsverhältnis von 93 % (251.100 / 270.000) haben. Bei einem FHA-Darlehen wäre die Bank damit einverstanden. Sie werden das höhere Risiko eingehen, weil ihr Hintern unter dem Dach der PMI-Versicherung abgedeckt ist … deshalb zahlen Sie eine Hypothekenversicherung.

Aber jetzt, mit den zusätzlichen Ergänzungen/was auch immer, beträgt Ihr Kaufpreis 280.000 $. Sie bringen wahrscheinlich kein zusätzliches Geld auf den Tisch und brauchten für den Rest eine Hypothek. Sie hätten eine neue Hypothek von 261.100 = (280.000 - 18.900), was einem Beleihungswert von 96 % (261.100 / 270.000 ) entspricht. Die Bank wäre nicht in der Lage, dieses Darlehen für Sie zu vergeben, da der maximale LTV eines FHA-Darlehens 95 % beträgt.

Es gibt zwei Möglichkeiten … sie können dich entweder um mehr Geld bitten – und riskieren, dich zu verärgern und zu einer anderen Bank zu gehen. Oder sie können einfach mit dem Gutachter sprechen und ihn dazu bringen, die Beurteilung zu überdenken. Ich bin sicher, Sie können sich vorstellen, wie empört Sie wären und wie erschöpft Sie sich fühlen würden, wenn sie Sie jetzt für mehr Geld schlagen würden!

Am Ende des Tages sind es nur sie, die versuchen, das Geschäft in Bezug auf die Hypothekenbewertung abzuschließen.

Es besteht kein Zusammenhang zwischen der staatlichen Bewertung und der Hypothekenbewertung.

In einigen Teilen der Vereinigten Staaten ist dies ein allgemeiner Ratschlag, in anderen Teilen der USA werden sie per Definition niemals gleich sein.

In einigen Gerichtsbarkeiten führt die Regierung jedes Jahr eine Bewertung durch, in anderen alle drei Jahre. In einigen Gerichtsbarkeiten ist die maximale Erhöhung oder Verringerung der staatlichen Bewertung gesetzlich festgelegt. Aber dann setzen sie zurück, nachdem das Haus verkauft ist.

Einige Gerichtsbarkeiten verwenden einen automatisierten Prozess, andere führen einen detaillierteren/individuellen Prozess durch.

Da die Regierung auch den Satz festlegt, ist die tatsächliche Höhe der Steuerschätzung nicht wichtig, wichtig ist der relative Satz zu den übrigen Häusern in der Gerichtsbarkeit.

Bei Neubauten kann es schwierig sein, eine genaue Schätzung zu erhalten, insbesondere wenn alle Häuser neu sind. Es ist wahrscheinlich, dass ein Gutachten dem Kaufpreis entspricht, da dies der einzige Beweis für den Wert ist.

Sofern eine Überprüfung der Dokumente nicht zeigt, dass etwas übersehen wurde, wird der Gutachter das staatliche Gutachten nicht einmal berücksichtigen.

Bewerten ist keine exakte Wissenschaft. Zwei verschiedene Gutachter könnten am selben Tag unterschiedliche Werte vergeben; Im Allgemeinen wird eine Bewertung eine Reihe von Werten ergeben, die auf kürzlichen Verkäufen, vergleichbaren Häusern in der Gegend usw. basieren und insbesondere die einzigartigen Eigenschaften Ihres Hauses berücksichtigen. Sie werden jedoch fast nie den exakt gleichen Wert erreichen.

Da Ihr Darlehen selbst bei einer Schätzung von 300.000 $ immer noch 93 % des Wertes des Eigenheims betragen würde, würden Sie immer noch PMI benötigen.

Ich würde zwischen drei und fünf Jahren warten. Dies gibt Zeit, um a) einen Teil des Kapitals zurückzuzahlen und b) das Haus zu schätzen. An diesem Punkt könnten Sie in Betracht ziehen, die Notwendigkeit einer Hypothekenversicherung zu beseitigen.