Ich habe mich nach Treu und Glauben bemüht, meine Hypothekenzahlungen für eine Eigentumswohnung aufrechtzuerhalten, in der ich seit Oktober 2005 nicht mehr lebe. 2005 musste ich wegen meiner Arbeit ins Ausland ziehen und habe die Immobilie etwa 60 Tage lang gelistet, bevor ich das merkte Es gab nicht genug Interesse am Markt, um es zu einem vernünftigen Preis zu verkaufen. Die Immobilie wird jetzt auf dem Markt mit knapp 300.000 $ bewertet, während ich ein zinsloses 7/1 ARM-Darlehen in Höhe von 330.000 $ bezahle. Es soll im April 2011 zurückgesetzt werden.
Glücklicherweise habe ich eine gute Immobilienverwaltungsfirma, die die Eigentumswohnung seit meinem Umzug im Jahr 2005 fast jeden Monat von einem Mieter bewohnt halten konnte. Andererseits habe ich jeweils zwischen 700 und 1000 US-Dollar aus eigener Tasche verloren Monat, weil die Miete meinen Cashflow nicht deckt. Dies summiert sich wirklich und ich baue die Befürchtung auf, dass ich die Immobilie nicht lange genug halten kann, damit sich der Marktwert erholt.
Es ist eine Sache, die Hypothek weiter zu bezahlen, in dem Wissen, dass sie eines Tages mehr wert sein wird, als ich dafür bezahlt habe. Es ist eine andere Sache, meine Hypothek weiter zu bezahlen, mit der Möglichkeit, dass meine Eigentumswohnung möglicherweise nicht den Preis erreicht, den ich dafür bezahlt habe, bevor der ARM zurückgesetzt wird. Ich habe ungefähr 42.000 $ aufgrund dieses negativen Cashflows über 50 Monate verloren.
Hier ist also meine Frage: Kann ich in dieser Situation noch etwas tun, um meine Verluste aus eigener Tasche in Zukunft zu minimieren?
Ich habe genau das gleiche Problem. Event die Dollarbeträge sind in der Nähe. Hier ist, wie ich das Problem betrachte.
Option 1: Gehen Sie weg. Auf Wiedersehen Kredit für 7+ Jahre. Glücklicherweise kann ich mit den zusätzlichen 800 $ pro Monat in bar operieren, aber sollte ich einen nicht medizinischen Notfall haben, könnte ich SOL sein. Bei einer Familie bin ich mir nicht sicher, ob ich bereit bin, es zu riskieren. Was ist, wenn mein Auto einen Monat, nachdem ich aufgehört habe zu bezahlen, den Tod findet und die Bank die Zwangsvollstreckung beschließt? Was ist, wenn meine Frau oder ich unseren Job verlieren und wir keinen Kredit zum Leben haben?
Option 2: Leerverkauf. Gut, wenn ich es zulassen kann. Je nach Zustand kann ich für das Gleichgewicht am Haken sein oder auch nicht. Wenn ich am Haken bin, okay, scheiße, aber ich könnte leben. Wenn ich nicht am Haken bin, wird es meinem Kredit genauso schaden wie einer Zwangsvollstreckung. Es ist nicht einfach, Sie brauchen einen erfahrenen Immobilienmakler und eine willige Bank.
Option 3: Bezahlen Sie weiter. Ich gehe dafür. Im Moment kann ich mir das Haus noch leisten, auch wenn es auf Kosten einiger Luxusgüter in meinem Leben geht. (Kabelfernsehen, zur Arbeit fahren, ein neuer Computer). Ich wette, dass sich der Markt in den nächsten Jahren von selbst repariert. Sollte das S in irgendeiner Weise den Ventilator treffen, ist die Hypothek das erste, was ich nicht mehr bezahle.
Ich weiß nicht, welche anderen Möglichkeiten ich habe. Ich kann nicht re-fi; zu kopfüber. Ich kann nicht verkaufen; das Haus ist die Hypothek nicht wert (und ich habe kein Geld für den Restbetrag). Ich kann nicht weggehen; der Kredit-Hit wäre den monatlichen Geldgewinn nicht wert.
Ich habe keine Emotionen über das Haus. Ich befinde mich in einer wirklich schlechten Investition und es scheint eine gute Idee zu sein, jetzt auszusteigen, aber ich schätze, dass es besser ist, das Haus in 10 Jahren zu haben, als nicht. Ich kümmere mich überhaupt nicht um die Bank, noch habe ich das Gefühl, dass ich ihnen das Geld schulde, weil ich den Kredit aufgenommen habe. Sie gingen das Risiko ein, mir das Geld überhaupt zu leihen. In dem Moment, in dem es mir schlechter geht als der Bank; Ich werde aufhören zu zahlen.
Zusammenfassung Nicht viel zu tun ohne schwerwiegende Folgen. Ich würde vorschlagen, sehr lange durchzuhalten, wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie können. Der beste Weg, um die Fehlinvestition zu minimieren, besteht darin, sie auszusitzen und zu beten, dass es besser wird. Ich denke, ich bin ein Vermieter für die nächsten 10 Jahre.
Klingt nach einer schrecklichen Situation. Das einzige, woran ich denken kann (wenn Sie das Geld dafür haben), ist, genug von der Hypothek abzuzahlen und bis zu dem Punkt zu refinanzieren, an dem die Miete die Hypothek zuzüglich der Kosten deckt.
Auf der einen Seite fühlt sich das an, als würde man buchstäblich Geld im Kamin verbrennen, da Sie wahrscheinlich nie wieder die Differenz zwischen dem wahrscheinlichen Wert beim Verkauf und dem, was Sie jetzt investieren, sehen werden.
Auf der anderen Seite verbrennen Sie jedes Mal, wenn Sie eine Zinszahlung leisten, den (kleineren) Geldbetrag, ohne die Hoffnung, ihn jemals zurückzubekommen.
Wenn Sie das Geld nicht haben oder das Geld einfach wegwerfen, dann würde ich so schnell wie möglich rauskommen. Jeden Monat, den Sie halten, zahlen Sie eine riesige Menge an Zinsen. Wenn Sie für 300.000 $ verkaufen würden, müssten Sie nur 30.000 $ Schulden verwalten. Der Gesamtbetrag, der erforderlich wäre, um das abzuzahlen (bei irgendetwas, das normalen Zinssätzen ähnelt), wäre wahrscheinlich geringer, als Sie bereits in diese Sache versunken sind.
Natürlich, wenn Sie bereit sind zu wetten, dass der Markt zurückkommt und Sie profitabel macht mit dem, was Sie von nun an investieren müssen, dann sollten Sie vielleicht festhalten. Ich persönlich würde diese Wette nicht eingehen.
Rundum eine schreckliche Situation. Ich wünsche dir viel Glück bei der Lösung.
Ich möchte so oder so nicht sagen, was Sie tun sollten, wenn Sie kein Finanzberater oder Anwalt sind, aber ich habe einen interessanten Artikel auf nytimes.com gefunden: Gehen Sie weg von Ihrer Hypothek! die Sie möglicherweise auch hilfreich finden, um Ihre Entscheidung zu treffen. Es hat einige interessante Informationen zu Standardeinstellungen, es sagt Folgendes:
Hypothekeninhaber unterschreiben einen Schuldschein, der ein Zahlungsversprechen darstellt. Aber der Vertrag legt ausdrücklich die Strafe für Nichtzahlung fest – Übergabe des Eigentums. Der Kreditnehmer entgeht den Folgen nicht; er leidet sie.
In einigen Bundesstaaten greifen die Kreditgeber auch auf die nicht mit Hypotheken belasteten Vermögenswerte der Kreditnehmer wie deren Auto- und Sparkonten zurück. Eine Studie der Federal Reserve Bank of Richmond ergab, dass die Zahlungsausfälle in solchen Staaten geringer sind, offenbar weil die Kreditgeber den Kreditnehmern mit Urteilen gegen deren Vermögen drohen. Tatsächliche Klagen sind jedoch selten.
Und angesichts der Tatsache, dass fast ein Viertel der Hypotheken unter Wasser sind und dass 10 Prozent der Hypotheken überfällig sind, ist White von der University of Arizona überrascht, dass mehr Menschen nicht zu Fuß gegangen sind. Er glaubt, dass der Wunsch, Scham zu vermeiden, ein Faktor ist, ebenso wie übertriebene Ängste vor einer Beeinträchtigung der Kreditwürdigkeit. Wahrscheinlich leiden Hausbesitzer auch unter der Illusion, dass ihre Häuser schnell wieder an Wert gewinnen werden. White hat argumentiert, dass die Regierung aufhören sollte, „Schreckensgeschichten“ über Zahlungsausfälle fortzusetzen, und die Kreditnehmer tatsächlich dazu ermutigen sollte, Zahlungsunfähigkeit zu erleiden, wenn dies in ihrem wirtschaftlichen Interesse liegt. Dies würde ein vorherrschendes Ungleichgewicht korrigieren: Hausbesitzer unterliegen einem „starken moralischen Zwang“, während Kreditgeber eifrig versuchen, ihre Gewinne zu maximieren. Noch wichtiger ist, dass es das System möglicherweise nicht mehr blockiert. Wenn die Kreditgeber eine Lawine strategischer Ausfälle befürchteten, sie hätten einen Anreiz, die Kreditkonditionen neu zu verhandeln. Theoretisch könnte dies zu einer Welle von Kreditanpassungen führen – genau das Ziel, das das Finanzministerium verfolgt, um die Krise zu beenden.
MrWonderful