Wie soll ich mit Studiendarlehen umgehen, wenn ich die Universität verlasse und versuche, ein Haus zu kaufen?

Kurze Antworten auf Ihre Fragen:

1. Abhängig vom Kredit und der Bank; Wenn Sie die Rückzahlung eines Darlehens „beschleunigen“, indem Sie einen Vorauszahlungssaldo auf das Kapital anwenden, kann Ihre monatliche Zahlung reduziert werden. Bei den meisten Darlehensarten ist es jedoch gängige Praxis, dass der Rückzahlungsplan beschleunigt wird; Sie zahlen jeden Monat nicht weniger, aber Sie zahlen es früher ab.

2. Ich kann weder bestätigen noch verneinen, dass ein Praktikum im Rahmen der Baufinanzierung als Berufserfahrung in diesem Bereich gilt. Es klingt logisch, besonders wenn es sich um ein bezahltes Praktikum handelt (in diesem Fall würde man es einfach als "Job" bezeichnen), aber ich bin mir nicht sicher, da ich niemanden kenne, der eine Hypothek aufgenommen hat, ohne das Notwendige anzusammeln Berufserfahrung nach dem Studium.

3. Ein Kreditsachbearbeiter wird gerne mit Ihnen sprechen und konkrete Fragen beantworten, aber wenn Sie heute reingehen, ohne Schufa (das Bafög hat wahrscheinlich noch nicht einmal die Tilgung eingetragen) und vielen Unbekannten (ein Angebot kann widerrufen werden, zum Beispiel), ist es praktisch sicher, dass Ihnen eine Hypothek verweigert wird. Die Bank wird Beweise dafür verlangen, dass Sie Ihre Schulden im Laufe der Zeit zurückzahlen werden. Eine Zahlung in Höhe von 10.000 US-Dollar für das Darlehen ist zwar erheblich, aber in Bezug auf Ihre Kredithistorie (und Ihre Kreditwürdigkeit) nur eine Zahlung.

Nun noch ein paar Realitätschecks:

• $70.000/Jahr sind nicht das, was Sie nach Hause bringen werden. Als alleinstehende Person ohne unterhaltsberechtigte Personen werden Sie mit dem höchstmöglichen Quellensteuersatz besteuert. Ihr effektiver Steuersatz auf 70.000 US-Dollar kann je nach Bundesstaat, in dem Sie leben, bis zu 30 % betragen (einschließlich aller Lohn-/SS-Steuern für einen 1099-Verdiener und/oder einen Arbeitnehmer in einem Bundesstaat mit Einkommenssteuer). Sie bringen also tatsächlich nur 42.000 pro Jahr oder etwa 1.600 US-Dollar pro Gehaltsscheck nach Hause, wenn Sie zweiwöchentlich bezahlt werden. Fügen Sie dazu einen ordentlichen Batzen für Ihren Gruppenkrankenversicherungsplan hinzu (den Sie ab 2014 kaufen oder weitere 2500 US-Dollar – effektiv weitere 3 % des Bruttoeinkommens – an Steuern zahlen müssen). Und selbst jetzt mit deinem ersten Job solltest du zumindest versuchen, einen anständigen Batzen Wechselgeld in einem 401.000 oder IRA als Notgroschen für den Ruhestand anzusparen.

• Dieses Studentendarlehen, das etwa 6 Monate nach dem Verlassen der Schule beginnt, kostet Sie in den nächsten 10 Jahren etwa 555 $/Monat an monatlichen Zahlungen (wenn es sich um Stafford-Darlehen mit einer 50/50-Aufteilung zwischen Sub/Unsub handelt; das könnte genauso viel sein B. 600 $/Monat für Stafford ohne Subskription oder 700 $ oder mehr für Privatdarlehen). Wenn Sie das alles in zwei Jahren zurückzahlen würden, würden Sie ungefähr 2500 US-Dollar pro Monat bezahlen und nur 700 US-Dollar übrig lassen, um all Ihre Rechnungen und Ausgaben jeden Monat zu bezahlen. Mit einem 3-Jahres-Auszahlungsplan geben Sie jeden Monat einen Ihrer beiden Gehaltsschecks an den Studentendarlehensverwalter weiter, was für einen Junggesellen machbar, aber immer noch ziemlich knapp ist.

• Ihre Hypothekenzahlung ist nicht die einzige Zahlung, die Sie für Ihr Haus leisten werden. Wenn Sie ein FHA-Darlehen mit 3,5 % Rabatt erhalten, verlangt der Kreditgeber PMI. Die Stadt / der Landkreis wird wahrscheinlich eine Grundsteuer auf den geschätzten Wert von Grundstücken und Gebäuden erheben. Der Kreditgeber kann verlangen, dass Sie eine Hausratversicherung mit akzeptablen Mindestdeckungsgrenzen und Selbstbehalten abschließen. All dies wird auf Treuhandkonten eingezahlt, die von Ihrer kreditgebenden Bank verwaltet werden, und zwar mit einem einzigen Scheck, den Sie ihnen monatlich zusenden. Ich bezahle all dies in einem Bundesstaat (Texas), der sein Haupteinkommen aus Verkaufs- und Grundsteuern anstelle von Einkommen bezieht, und meine monatliche Zahlung ist nicht ganz das Doppelte der einfachen P & I.

• Sobald Sie das Haus haben, möchten Sie das Haus füllen. Schönes Bett: wahrscheinlich 1500 Dollar zwischen Matratze und Rahmen für eine schöne große Königin, auf der Sie sich ausstrecken können (und Freundinnen haben). Schöne Couch: $1000. Fernsehen: Nennen Sie es $500. Das ist wahrscheinlich das absolute Minimum, das Sie kaufen möchten, um das zu ersetzen, womit Sie während des Studiums gelebt haben (Sie werden etwas anderes zum Essen und Schlafen haben als den Boden Ihres neuen Zuhauses), und wir sprechen bereits von fast einem Monatsgehalt, oder Zahlungen von bis zu 10 % Ihrer monatlichen Nettovergütung über ein Jahr auf ein paar Kreditkarten von Geschäften. Teller, Kochgeschirr usw. stoßen dies immer wieder auf. Ja, das sind (theoretisch) alles einmalige Kosten, aber es sind Dinge, die Sie brauchen, und Dinge, die Sie möglicherweise nicht haben, wenn Sie während des gesamten Studiums in Wohnheimen gelebt und in Speisesälen gegessen haben.

• Das Haus, das Sie jetzt kaufen, ist wahrscheinlich ein "Starter", vielleicht 3bed/2bath und 1600 sqft am oberen Ende (sie verkaufen sie so klein wie 2bd/1bt 1100sqft). Es wird einen Ehepartner und 2 Kinder unterstützen, aber an diesem Punkt werden Sie aus allen Nähten platzen.

• Was passiert, wenn Ihr zukünftiger Ehepartner die gleiche Idee hatte, früh ein Haus zu kaufen, während die Zinsen niedrig waren? Die Kosten für den Kauf eines Hauses können nur um 3,5 % niedriger sein und ein paar Hundert mehr im Voraus hinterlegen und ein paar andere Gebühren, die der Verkäufer nicht für Sie bezahlen kann. Die Kosten für den Verkauf desselben Hauses umfassen wahrscheinlich alle Kosten, die Sie dem Verkäufer beim Kauf auferlegt haben, da Sie an jemanden in derselben Position verkaufen, in der Sie sich jetzt befinden. Ich wusste es nicht, als ich mein Haus kaufte, aber ich zahlte ungefähr 5.000 US-Dollar, um darin einzusteigen (3,5 % Anzahlung und 6 Monate Treuhand im Voraus), während die Verkäufer über 10.000 US-Dollar zahlten, um auszusteigen (der Eigentümer hat geheiratet). an einen anderen Hausbesitzer, und am Ende verkauften sie beide Häuser, um aus der Stadt zu ziehen; ich weiß nicht einmal, was für ein Bad sie in dem Haus genommen haben, in dem wir waren.

Ich habe 2005 meinen Abschluss gemacht. Ich habe mein erstes Haus erst gekauft, als ich 2011 verheiratet und ziemlich gut versorgt war (und ja, wir haben gesucht, weil die Hypothekenzinsen auf dem Tiefpunkt waren). Wir hatten wirklich Glück in Bezug auf ein Zuhause, in dem wir, wenn wir wollen oder müssen, für den Rest unseres Lebens leben können (nur 1700 Quadratfuß, aber es ist offiziell ein 4/2 mit einem Gästezimmer und einer Master-Suite im Erdgeschoss und Kindergarten/Büro, also wenn wir alt und gebrechlich sind, können wir so ziemlich unten wohnen). Ich würde Ihnen ernsthaft empfehlen, dasselbe zu tun, auch wenn Sie dadurch die absolut besten Zinsen verpassen.

Letztes Beispiel: Nehmen wir hypothetisch an, dass Sie bei den aktuellen Zinssätzen beißen und einen Zinssatz knapp über dem Prime bei 4 % festschreiben, 3,5 % weniger, der Verkäufer zahlt die Schließung, aber dann heiraten Sie in zwei Jahren, wechseln den Job und müssen Umzug. Nehmen wir weiter eine alternative Realität an, in der nach zwei Jahren Wohnen in einer Wohnung dieselben Lebensveränderungen eintreten und Sie jetzt Ihr erstes Haus kaufen, nachdem Sie mit 5% vorab genehmigt wurden.

Diese Einsparung von einem Prozentpunkt, wenn Sie jetzt ein Haus im Bereich von 200.000 $ kaufen, ist etwa 120 $/Monat oder etwa 1440 $/Jahr Ihrer P&I-Zahlung wert (921,42 $ bei einem 200.000 $ Haus mit einer Laufzeit von 30 Jahren). Kein Kleingeld (über 30 Jahre, wenn Sie so viel Glück hatten, sind es 43.000 $), aber es sind weniger als 5 % Ihres Nettogehalts (monatlich oder jährlich). Wenn Sie jedoch in zwei Jahren umziehen, wird der Käufer wahrscheinlich das gleiche Geschäft wollen, das Sie bekommen haben – der Verkäufer zahlt den Abschluss – denn das ist das Marktniveau, auf dem Sie eingekauft haben (günstige Starter für Erstkäufer von Eigenheimen). Das sind 3 % Provision für beide Agenten, 1 % Origination, 0,5 %-1 % Garant und verschiedene feste Gebühren (Titel usw.). Unter der Annahme, dass sich der Wert des Hauses nicht verändert hat, nennen wir die Gesamtverkaufskosten 8 % des Hauswerts von 200.000 $ (was wahrscheinlich niedrig ist); das sind $16, 000 in den Kosten des Verkäufers. Unter der Annahme, dass sich der Wert des Eigenheims nicht geändert hat und Sie ein FHA-Darlehen erhalten haben, das nur eine Anzahlung von 3,5 % erfordert, deckt Ihre Anzahlung (7.000 USD) zuzüglich des gezahlten Kapitals (etwa weitere 7.000 USD; 6936,27 um genau zu sein) nur 14.000 USD dieser Kosten . Sie haben jetzt $2.000 im Loch und müssen noch die Anzahlung für Ihr nächstes Haus leisten.

Wenn alle anderen Dinge gleich bleiben, müssten Sie, um wieder dorthin zu gelangen, wo Sie sich vor dem Kauf des Hauses in Bezug auf das Nettovermögen befanden (dh 7.000 USD in bar auf der Bank nach dem Verkauf), viereinhalb im Haus bleiben Jahre, um die 16.000 $ an Eigenkapital durch Tilgungszahlungen zu akkumulieren. Damit erhalten Sie Ihre ursprüngliche Anzahlung von 7.000 USD in bar zurück, und Sie sind sogar in buchhalterischer Hinsicht (was bedeutet, dass Sie in finanzieller Hinsicht im Rückstand sind; diese 7.000 USD, die bei einer historischen durchschnittlichen Inflationsrate von 3 % investiert wurden, hätten Ihnen etwa verdient $800 in diesen vier Jahren, was bedeutet, dass Sie ungefähr 5,5 Jahre bleiben müssen, bevor Sie in TVM-Begriffen die Gewinnschwelle erreichen).

Aus diesem Grund würde ich sagen, dass Sie beim Kauf Ihres ersten Eigenheims sehr vorsichtig sein sollten; es könnte sehr gut das letzte sein, das Sie jemals kaufen werden. Ob das daran liegt, dass Sie gute oder schlechte Entscheidungen getroffen haben, liegt bei Ihnen.

Eine Möglichkeit, die jeden Monat fällige monatliche Zahlung zu reduzieren, besteht darin, alles zu tun, um einen der Kredite zu streichen. Leisten Sie den anderen die Mindestzahlung, setzen Sie aber alles daran, einen der Kredite zu streichen. Dies setzt natürlich voraus, dass Sie für jedes Schuljahr separate Darlehen haben.

Stellen Sie sicher, dass Sie bei dem Versuch, bei der Kreditrückzahlung aggressiv zu werden, das Sparen für eine Anzahlung nicht vernachlässigen. Mit jedem Dollar, den Sie investieren können, sparen Sie Geld bei der Hypothek. Es könnte Ihnen auch ermöglichen, die Hypothekenversicherungszahlungen zu reduzieren.

Wenn Sie ein Studentendarlehen aggressiv zurückzahlen, es aber nicht beseitigen können, könnten Sie schlechter dran sein, weil Sie Ihre Ersparnisse ausgegeben haben, aber es hat Ihnen nicht geholfen, sich für die Hypothek zu qualifizieren. Eine Möglichkeit, die Wirkung zu maximieren, besteht darin, die zusätzlichen Zahlungen erst zu leisten, wenn Sie bereit sind, die Hypothek zu beantragen. Fragen Sie den Kreditgeber, ob Sie sich für alle Studentendarlehen qualifizieren oder ob Sie einen streichen müssen. Wenn Sie einen Kredit nicht kündigen müssen, verwenden Sie die zusätzlichen Mittel für eine größere Anzahlung oder zahlen Sie Punkte, um den Zinssatz zu senken.