Auswirkungen von Steueränderungen für einen angestellten Vermieter (40.000 £) mit einem rentablen Mietobjekt

Bis zu den Änderungen im Haushalt 2015 zahlten Vermieter Steuern auf ihren Gewinn ; Jetzt zahlen Vermieter Steuern auf ihren „ Umsatz “. So kann ein Vermieter verpflichtet werden, Mieteinnahmen zu versteuern, auch wenn die Hypothekenzinsen die Miete übersteigen !

Die Regierung behauptet, dass es nur höhere Steuerzahler (40 %) betreffen wird; Dies ist nicht der Fall, da ein Steuerzahler mit niedrigerem Steuersatz aufgrund dieser Änderungen in den Steuersatz mit höherem Steuersatz einbezogen werden kann. Die Auswirkungen hängen stark vom Einkommen und den Kosten des Vermieters ab , einschließlich der Einnahmen aus der Nichtmiete, sodass jeder Vermieter seine eigenen detaillierten Untersuchungen durchführen muss, wie er davon betroffen sein wird. Es gibt viele Rechner im Internet, die dabei helfen.

Um ein Beispiel aus dem Blog von Phil Ashford zu zitieren (einer der besten Artikel darüber, den ich je gesehen habe):

Lassen Sie uns ein Beispiel machen und es zum Leben erwecken. Ihr Name ist jetzt Ben/Laura, wählen Sie aus (!), und Sie verdienen 41.800 £ bei Ihrem Job von 21 bis 17 Uhr. Sie schneiden auch ziemlich gut ab und erhalten einen Bonus von 1.500 £! Als Sie geheiratet haben, sind Sie in das Haus Ihres Partners gezogen und haben Ihr Haus vermietet, da es schwierig war, es zu verkaufen.

Sie mieten es für 600 £ pro Monat und zahlen 500 £ Zinsen für Ihre Hypothek. Sie haben Verwaltungs- und allgemeine Reparaturkosten von durchschnittlich 100 £ pro Monat. Nettes Beispiel, weil Sie kein Geld verdienen! Sie haben daher noch nie Mietgewinne deklariert, weil 600 £ - 500 £ - 100 £ = 0 £ Mietgewinne sind. Sie mussten noch nie HMRC-Steuern zahlen, weil Sie mit Ihrem Mietobjekt kein Geld verdient haben.

"Natürlich, wer müsste Steuern zahlen, wenn Sie keine Gewinne machen?!". Ab 2017 schon! Sie beginnen Steuern zu zahlen, und im Jahr 2020 müssen Sie, wenn alle anderen Einkünfte gleich bleiben, 1.040 £ an Steuern für Ihr Mietobjekt zahlen, im Vergleich zu 2016, als Sie 0 £ zahlen würden. Es gibt ein offensichtliches Problem, das nicht da ist.

Ihre jährlichen Gewinne aus Immobilien sind NULL, aber Sie haben eine Steuerrechnung von 1.040 £. Es ist ein Glück, dass Sie diesen Bonus bekommen haben! Nach Steuern und ohne Sozialversicherung haben Sie von Ihrem Bonus 1.200 £ auf Ihrem Bankkonto, aber anstatt Ihre Familie für Ihre verlängerten Arbeitszeiten in letzter Zeit zu behandeln, zahlen Sie den größten Teil davon einfach direkt an das Finanzamt begleichen Sie die Steuerrechnung auf Ihre £0 Mietgewinne.

(Er zeigt dann die Auswirkung einer kleinen Änderung der Zinssätze usw.)

Dies ist ein weiteres bearbeitetes Beispiel aus dem Telegraph :

Der Vermieter zahlt 40 Prozent Steuern.

JETZT Ihr Kauf zur Vermietung verdient 20.000 £ pro Jahr und die zinslose Hypothek kostet 13.000 £ pro Jahr. Auf die Differenz oder den Gewinn wird eine Steuer fällig. Sie zahlen also Steuern auf 7.000 £, was 2.800 £ für HMRC und 4.200 £ für Sie bedeutet.

Die Steuer für 2020 ist jetzt auf Ihre gesamten Mieteinnahmen in Höhe von 20.000 £ fällig, abzüglich einer Steuergutschrift in Höhe der Grundsteuer auf die Zinsen. Sie zahlen also 40 St. Steuern auf 20.000 £ (dh 8.000 £), abzüglich der 20 St. Gutschrift (20 St. von 13.000 £ = 2.600 £), was 5.400 £ für HMRC und 1.600 £ für Sie bedeutet. Ihre Steuerrechnung ist daher um 93 Prozent gestiegen.

Nehmen wir an, der Bankzins – und damit auch Ihr Hypothekenzins – steigt um einen kleinen Bruchteil, wodurch Ihre Hypothekenkosten auf 15.000 £ steigen, während Ihre Miete bei 20.000 £ bleibt. In diesem Szenario müssen Sie 5.000 £ Steuern zahlen, sodass Sie überhaupt keinen Gewinn erzielen.

Jetzt haben wir eine Vorstellung davon, welche Auswirkungen dies haben könnte, hier sind einige Details.

• Früher haben Sie alle Ihre zulässigen Kosten ( einschließlich Hypothekenzinsen) von der Miete abgezogen, um einen Gewinn zu erhalten, und dann Steuern auf diesen Gewinn gezahlt.
• Jetzt ziehen Sie alle Ihre zulässigen Kosten ( ohne Hypothekenzinszahlungen) ab, um eine „steuerpflichtige Umsatzzahl“ zu erhalten; Sie erhalten dann eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % Ihrer Hypothekenzinszahlungen.

Dies wird über 5 Jahre schrittweise eingeführt, also brauchen Sie heute nicht in Panik zu geraten.

Vermieter diskutieren immer noch, was sie tun sollen; Einige werden versuchen, die Mieten zu erhöhen, andere werden ihre Mieter kündigen und alle ihre Immobilien verkaufen. Wir persönlich sind davon nicht stark betroffen, daher werden wir einfach weniger Mietunterkünfte zur Verfügung stellen, als wir dies sonst getan hätten.

Ich kenne einen Allgemeinmediziner, der eine Teilzeitbeschäftigung beginnen wird (derzeit Vollzeitbeschäftigung), da sein Erwerbseinkommen einen effektiven Grenzsteuersatz von 65 % haben wird, da sich dies auf die Steuer auf sein Mietobjekt auswirkt. Ich gehe eher davon aus, dass dies nicht das Ergebnis ist, das sich die Regierung gewünscht hat ...

Unter der Annahme, dass keine anderen steuerpflichtigen Einkünfte oder Steuerabzüge vorhanden sind, zahlt der Vermieter ab April 2017 einen höheren Steuersatz (40 %) auf Einkünfte über 43.600 £ und kann nur eine Steuervergünstigung zum Basissatz (20 %) auf Hypothekenzinsen geltend machen , schrittweise über vier Jahre. Wenn die Hypothekenzinsen die einzigen Kosten sind und genau gleich den Mieteinnahmen sind, verliert der Vermieter 5% des Betrags, um den die jährlichen Hypothekenzinsen (oder die Jahresmiete, da sie unter dieser Annahme gleich sind) übersteigen 3.600 £ in 2017–2018, 10 % in 2018–2019, 15 % in 2019–2020 und 20 % in 2020–2021 und den folgenden Steuerjahren. Abgesehen von der höheren Steuergrenze dürften Erwerbseinkommen und Miete in den späteren Jahren gestiegen sein.