Dad schenkt mir ein Haus für 2 Jahre, wie gehe ich mit Steuern um?

Ich verstehe 14.000 $/Jahr, maximal 5,4 Mio. $

Das ist nicht die richtige Art, es zu sagen. Ihr Vater hat einen Nachlasssteuerausschluss in Höhe von 5,4 Millionen US-Dollar, der für die Schenkungssteuer verwendet werden kann. Darüber hinaus (nicht stattdessen oder als Teil davon) haben er und seine Frau jeweils einen Freibetrag von 14.000 USD/Jahr bei der Schenkungssteuer. Wenn Sie also ab heute zwei Jahre lang nicht zahlen, haben Sie eigentlich drei Jahre Schenkungssteuerfreibetrag: 2017; 2018; 2019. Das heißt 3 * 2 * $14k = $84k, er (und seine Frau) können Ihnen ohne Inanspruchnahme der Erbschaftssteuerbefreiung etwas geben. Aber

Ich gebe meinem Cousin/Vater $430.000 von der Hypothek

Demnach willst du nicht, dass dein Vater dir Geld gibt. Sie möchten die gesamten 430.000 $ bezahlen. Reichen Sie in diesem Fall keine Schenkungssteuerformulare ein. Er gibt dir kein Geld. Er leiht dir Geld.

Ich stimme den anderen zu. Die sauberste Lösung ist, dass dein Cousin dir Geld leiht, um das Haus von deinem Vater zu kaufen. Bezahlen Sie einen Anwalt (oder lassen Sie es Ihren Cousin/Vater tun), damit es legal als Hypothek eingetragen wird und Sie Ihren Zinsabzug erhalten können. In zwei Jahren beginnen Sie mit der Tilgung des Darlehens. Bis dahin fallen Zinsen an. Anstatt einer Schuld von 430.000 US-Dollar würden Sie also etwa 470.000 US-Dollar schulden. Vielleicht mehr, wenn Ihr Cousin auch die Grundsteuern zahlt.

Ihr Cousin hat 430.000 $ zuzüglich eventueller Grundsteuern, aber anscheinend kann er sich das leisten. Sie haben ein Haus und eine Hypothek. Dein Vater hat Geld, um sein Haus in Florida zu kaufen.

Beachte, wenn dein Vater dir Geld geben wollte, konnte er das. Er könnte 346.000 US-Dollar von Ihnen kassieren (von Ihrem Cousin geliehen) und Ihnen sofort 28.000 US-Dollar Eigenkapital und dann zwei weitere Zahlungen in den Jahren 2018 und 2019 geben. Aber das setzt voraus, dass ihm 346.000 US-Dollar ausreichen, um sein Haus in Florida zu kaufen. Wenn nicht, machen Sie einfach die Hypothek. Er kann dir Geld per Scheck geben, den du deinem Cousin schicken kannst, wenn er das möchte.

Ich denke, der sauberste Weg, dies zu tun, besteht darin, das Haus von Ihrem Vater für 2 Jahre zu mieten und möglicherweise eine Kaufoption zu einem festgelegten Preis in den Mietvertrag aufzunehmen. Das kümmert sich um alle Geschenke und vermeidet Komplikationen wie das Leben in einem Haus, das Sie sich sonst nicht leisten könnten. Wenn Sie sich eine Hypothek leisten können, nehmen Sie eine Hypothek auf das Haus auf und kaufen Sie es von Ihrem Vater.

Wird eine Bank bereit sein, eine Hypothek in voller Höhe auf ein Haus aufzunehmen, das mir technisch gehört?

Ich würde eine Hypothek nicht über 80 % des Marktwertes des Hauses aufnehmen. Alles darüber hinaus, und Sie müssen eine Hypothekenversicherung bezahlen, die Ihre monatliche Zahlung ohne Vorteil für Sie erhöht.

Meine größte Sorge ist, dass Sie sich nach 2 Jahren keine 80%ige Hypothek mehr leisten können. Wenn Ihr Vater das Haus wirklich in der Familie behalten möchte, sollte er entweder das Haus behalten und an Sie vermieten oder Ihnen die Anzahlung schenken (unter dem Höchstbetrag der Schenkung halten, um Steuern zu vermeiden). Wenn weder Sie noch Ihr Vater sich das Haus leisten können, haben Sie möglicherweise keine andere Wahl, als es zu verkaufen. Ich würde Ihnen nicht raten, aus rein sentimentalen Gründen eine schlechte finanzielle Entscheidung zu treffen.

tldr; Ist der Zweck, dies zu tun, um letztendlich jegliche Art von Kapitalgewinnen zu vermeiden, die von jemandem in Ihrer Familie gezahlt werden? Ihr Plan erfüllt dies, wenn Ihr Vater ledig und Sie verheiratet sind, aber wenn Ihr Vater verheiratet ist, ist dies wahrscheinlich unnötig.

Ein Nebeneffekt dieses Plans ist, dass sowohl Sie als auch Ihr Vater unnötigerweise auf einen Teil Ihres Steuerfreibetrags für lebenslange Schenkungen verzichten. Ihr Vater gibt irgendwo zwischen 97-56 = 41.000 $ seines Ausschlusses auf (wenn Sie und er verheiratet sind) und 97-14 = 85.000 $ (wenn weder Sie noch Ihr Vater verheiratet sind) und wenn Sie die 430.000 $ zurückgeben Sie geben bis zu diesem Betrag abzüglich irgendwo zwischen 14-56K auf. Wenn Ihr Vater verheiratet ist und Sie das Haus einfach für 430.000 $ von Ihrem Vater kaufen würden, würden Sie beide vermeiden, in Ihr Lebensmaximum einzutauchen, und Ihr Vater würde keine Kapitalgewinne realisieren. Wenn er nicht verheiratet ist, aber Sie sind es, dann funktioniert Ihr Plan, um Kapitalgewinne zu vermeiden, die von irgendjemandem in Ihrer Familie gezahlt werden, es sei denn, Sie verkaufen das Haus in der Zukunft für mehr als 597.000 US-Dollar.

Der Plan hängt auch ab von:

1. Sie und Ihre Frau werden Ihren Erben nicht mehr als 11 Millionen Dollar schenken oder weitergeben
2. Das Gesetz wird nicht geändert, um den maximalen Ausschluss zu Lebzeiten zu senken
3. Sie können eine Auszahlungs-Refi zu einem angemessenen Zinssatz für den Geldbetrag erhalten, den Sie benötigen, und zwar zu dem Zeitpunkt in der Zukunft, an dem Sie ihn benötigen.

Ok, lassen Sie sich das Haus von Ihrem Vater mit einem AUFGEZEICHNETEN Grundstücksvertrag für x Dollar und einer Schenkung von Eigenkapital (GOE) von y verkaufen. Er schreibt über das Maximum, das er jedes Jahr für die GOE bekommen kann (fragen Sie dazu einen Steueranwalt), und Ihr Cousin leiht ihm das Geld für seine FL-Requisite. Wenden Sie sich bezüglich der Kapitalgewinne an einen Steueranwalt, aber Sie können die realisierten Gewinne beim Verkauf abschreiben, wenn Sie 2 der letzten 5 oder 7 Jahre in der Requisite LEBTEN (ich kann mich nicht erinnern) und auf dem Titel standen.

Jahre später verwenden Sie den aufgezeichneten Grundstücksvertrag mit den nachweislich pünktlichen Zahlungen, die Sie geleistet haben, an einen konformen Kreditgeber und führen eine R & T-Refi durch.

Ein Problem mit dem ursprünglichen Plan war, dass das Haus Ihnen geschenkt wurde. Deshalb hast du es besessen. Jetzt, zwei Jahre später, wollten Sie eine Hypothek aufnehmen. Der IRS würde es als Eigenheimschuld und nicht als Eigenheimerwerbsschuld betrachten, und die Zinsen auf die ersten 100.000 USD der Eigenheimschuld sind abzugsfähig.

Dies ist von der IRS-Kneipe 936

Hypothek, die als verwendet behandelt wird, um ein Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern. Eine Hypothek, die durch ein qualifiziertes Eigenheim besichert ist, kann als Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum behandelt werden, selbst wenn Sie die Erlöse nicht tatsächlich zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Eigenheims verwenden. Dies gilt in den folgenden Situationen.

1. Sie kaufen Ihr Eigenheim innerhalb von 90 Tagen vor oder nach Abschluss der Hypothek. Die Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum ist auf die Anschaffungskosten des Eigenheims zuzüglich der Kosten für wesentliche Verbesserungen innerhalb der nachstehend in (2) oder (3) beschriebenen Grenzen begrenzt. (Siehe Beispiel 1 später.)

2. Sie bauen oder verbessern Ihr Haus und nehmen die Hypothek auf, bevor die Arbeiten abgeschlossen sind. Die Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum ist auf die Höhe der Aufwendungen begrenzt, die innerhalb von 24 Monaten vor dem Hypothekenbeginn angefallen sind.

3. Sie bauen oder verbessern Ihr Eigenheim und nehmen die Hypothek innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Arbeiten auf. Die Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum ist begrenzt auf die Höhe der Aufwendungen, die innerhalb des Zeitraums beginnend 24 Monate vor Fertigstellung der Arbeiten bis zum Datum der Belehnung entstanden sind. (Siehe Beispiel 2 später.)

Beispiel 1.

Sie haben Ihr Haupthaus am 3. Juni für 175.000 $ gekauft. Sie haben das Haus mit Bargeld bezahlt, das Sie aus dem Verkauf Ihres alten Hauses erhalten haben. Am 15. Juli haben Sie eine Hypothek in Höhe von 150.000 US-Dollar aufgenommen, die durch Ihr Haupthaus besichert ist. Sie haben die 150.000 $ verwendet, um in Aktien zu investieren. Sie können die Hypothek als zum Kauf Ihres Eigenheims aufgenommen behandeln, da Sie das Eigenheim innerhalb von 90 Tagen vor Abschluss der Hypothek gekauft haben. Die gesamte Hypothek gilt als Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum, da sie nicht mehr als die Anschaffungskosten des Eigenheims betrug.

Mit zwei Jahren würden Sie die 90-Tage-Grenze weit überschreiten.

Die Kneipe gibt auch ein Beispiel dafür, wie Sie den Zinsbetrag berechnen können, den Sie abziehen können.