Gibt es Nachteile bei DHA Investment Properties?

Eine schnelle Online-Suche nach „Nachteile von Anlageimmobilien im Verteidigungsbau in Australien“ bringt mehrere Artikel hervor , die einige mögliche Nachteile auflisten. Ich kann nicht persönlich dafür verbürgen, weil ich mit dem australischen Mietmarkt nicht vertraut bin, aber sie können alle Dinge sein, die man im Hinterkopf behalten sollte. Wo angegeben, zitiere ich wörtlich.

1. Verteidigungswohnungen liegen in der Regel 5 % bis 10 % über dem vorherrschenden Marktpreis für Vororte in derselben Gegend. Laut diesem Artikel gibt die DHA zu, dass dies zutrifft, stellt jedoch fest, dass dies ein fairer Preis für die zusätzliche Sicherheit der Vereinbarung ist. Sie müssen entscheiden, ob die zusätzliche Mietsicherheit den höheren Preis wert ist (vorausgesetzt, diese Artikel sind korrekt).
2. Höhere Preise führen zu niedrigeren Mietrenditen, sogar vor Verwaltungsgebühren.
3. Die meisten Wohnungen befinden sich in der Nähe von ADF-Stützpunkten, bei denen es sich normalerweise um Gebiete mit geringem Wachstum oder Rückgang handelt. Dies begrenzt potenzielle Kapitalgewinne beim Verkauf der Immobilie.
4. Hohe Verwaltungsgebühren. DHA berechnet 16,5 % der Bruttomieteinnahmen für Häuser (oder 13 % für Wohneinheiten und Stadthäuser), was doppelt so hoch ist wie der Durchschnitt des privaten Sektors. Wie bei allen Gebühren schmälern diese die Rendite stark .
5. „DHA schränkt den Verkauf von Immobilien ein, wenn noch ein Mietvertrag besteht. Die Immobilie muss mit allen geltenden Mietbedingungen verkauft werden, wodurch Eigennutzer als Käufer ausgeschlossen werden. Ihre einzigen potenziellen Käufer sind Investoren, die DHA-Immobilien für eine gute Wette halten.“
6. "DHA legt dem Investor einen nicht verhandelbaren Verkaufspreis fest."
7. „Die DHA überprüft die Mieten jedes Jahr, ist aber notorisch hart bei der Zahlung von Erhöhungen. Eigentümer erhalten am Ende überteuerte und untervermietete Immobilien an oft gewöhnlichen Standorten – die Essenz einer schlechten Immobilieninvestition.“
8. Schließlich heißt es auf der DHA-Website selbst , dass "die Miete unter bestimmten Umständen gekürzt werden kann". Ein kurzer Blick zeigt mir nicht, wo ich einen dieser Umstände finden kann, aber wenn Sie daran interessiert sind, ein solches Eigentum zu verfolgen, lohnt es sich, nach diesen Umständen zu suchen (und wenn Sie es auf ihrer Website sehen, lass es mich wissen, weil ich neugierig bin).

Ich denke, der stärkste Grund gegen DHA-Käufe (ich betrachte sie nicht als Investitionen) sind die oben genannten Punkte 3 und 5.

Der Wiederverkaufsmarkt steht nur anderen Investoren offen, die davon überzeugt sind, dass es sich um eine gute Investition handelt.

Wenn Sie nicht an Eigennutzer verkaufen können, haben Sie gerade die MEHRHEIT Ihres potenziellen Pools von Personen entfernt, an die Sie weiterverkaufen können – dies hat verheerende Auswirkungen auf Ihre Fähigkeit, Kapitalgewinne aus Ihrer Investition zu erzielen – wenn Sie nicht hinterherjagen Kapitalgewinn ... verstehen Sie unbedingt warum! (siehe Artikel unten)

Die Marketingleute werden Sie glauben machen, dass DHA aus Ertragssicht eine großartige Investition ist ... vielleicht ja, ich habe die Zahlen nicht geknackt. Aber meiner Meinung nach würde ich mich fragen - wen interessiert das?

Die Rendite ist wichtig, um sicherzustellen, dass Sie die Immobilie halten können, aber wenn es kein Kapitalwachstum gibt und Sie es nicht mit Gewinn verkaufen oder etwas Eigenkapital freisetzen können, um die nächste Investition zu kaufen, dann haben Sie gerade eine massive Straßensperre in Ihre Anlage eingebaut Weg zum Vermögensaufbau.

Ich befinde mich in der Vermögensaufbauphase meiner Investitionsreise, daher tendiere ich zu Kapitalwachstumsinvestitionen. Wenn Sie nicht bereits über eine beträchtliche Eigenkapitalbasis verfügen, meiner Meinung nach 4-5 Millionen US-Dollar an schuldenfreien Vermögenswerten, sollten Sie nach Kapitalwachstumsanlagen Ausschau halten ... nicht nach hohen Renditen.

Dieser Artikel aus dem Your Investment Property Magazin, obwohl er inzwischen veraltet ist, gibt ein gutes Beispiel, um zu veranschaulichen, warum Kapitalwachstum die vernünftige Strategie während der Vermögensaufbauphase Ihrer Vermögensbildungsreise ist: Warum Kapitalwachstum immer noch König ist

Zusammen mit den oben genannten Gründen sollte die Tatsache, dass DHA von der Bundespolizei untersucht wird, für jeden potenziellen Investor ein Warnsignal sein. Wegen Parkbußgeldern wird die Bundespolizei nicht eingeschaltet.

Die bestehenden Regeln für eine effektive und angemessene Verwaltung scheinen kompromittiert worden zu sein.

Ich würde gerne sehen, wie die Marketingleute von DHA erklären, warum das Finanzministerium die Feds hinzugezogen hat.

Um dies weiter zu verdeutlichen, muss der potenzielle Investor bei jeder Investition zweifelsfrei feststellen, ob es ein Problem mit einer Einzelperson oder mit der Art und Weise gibt, wie die Organisation als Ganzes geführt wird. Schauen Sie sich die Big Four Banken an.

Um die Forschung abzuschließen, schlage ich vor, zu warten, bis DHA eine angemessene öffentliche Erklärung veröffentlicht (hoffentlich eine vernünftige, die ehrlich ist – aber halten Sie nicht den Atem an). Ich sehe Parallelen zum jüngsten Skandal mit der HSU. Wenn das Management in Handschellen abgeführt wird, kann es zu spät sein, Ihre Meinung zu ändern.

Nun, ich bin ein Investor / Vermieter von DHA-Immobilien.

Oflate, DHA verlor seine Identität als Regierungsbehörde und versuchte, einen schlechtesten (nicht den besten) Immobilienmakler zu imitieren. Jedes Jahr ist die Mietbewertung ein Drama oder Zeit- und Geldverschwendung für den Vermieter. Sie senken die Miete um 10 bis 22 % und verlangen ohne Angabe von Gründen eine Zweitbewertung. Sie stimmen nicht einmal den Marktbeweisen zu und beginnen mit Mobbing- oder Erpressungstaktiken, um Sie zu zwingen, eine unter dem Marktwert liegende Miete oder die Androhung einer dritten Überprüfung zu akzeptieren, eine sehr teure Überprüfung, die zu 50 % vom Vermieter geteilt wird, und die armen Steuerzahler auszuruhen! Die dritte Überprüfung wurde auch stark von DHA beeinflusst, indem sie voreingenommene Bewertungen vorlegte und dadurch die Unabhängigkeit der Bewertung zerstörte. Der von API ernannte Gutachter folgt weder dem DHA-Leitfaden noch dem API-Leitfaden und ignoriert auch die Marktrealität und nimmt die durchschnittliche Miete für das Gebiet.

Sie verlieren auch 14 bis 18 % als Verwaltungsgebühren, die an DHA gezahlt werden. Der Verkauf ist ebenfalls ein Problem und es ist höchste Zeit, dass die CWG und der für die DHA zuständige Minister eine unabhängige Untersuchung einleiten, um die potenzielle Verbindung zwischen den Gutachtern und der DHA und dem Vermieter (einem selbstfinanzierten Rentner, Rentnern und anderen) aufzudecken.

Ich habe bereits eine Beschwerde beim Ombudsmann eingereicht und warte auf eine Antwort. Es gibt 14 Vermieter, alle in einer Privatstraße (nur von DHA gemietetes Eigentum in dieser Straße) in der Nähe von 213 Ray rd Epping 2121, die für mehr als 10 Jahre an DHA vermietet sind. Bitte beachten Sie, dass die meisten dieser Vermieter fast 10.000 Dollar pro Jahr verloren haben, weil DHA die Miete unterschritten hat, als sie mir viele Jahre lang die Marktmiete gezahlt haben. DHA schickt die gezahlte Miete versehentlich an alle. Wir haben die Details der Miete angefordert, die an alle 14 Vermieter in dieser Privatstraße von 2008 bis heute gemäß dem Gesetz zur Informationsfreiheit gezahlt wurden und warten.