Was ist eine gute Mietrendite?

Ich habe noch nie gehört, dass die Miete pro Woche angegeben wird. Bist du in den USA?

Im Allgemeinen würde man hoffen, nach der Anzahlung die Miete nehmen zu können, die Hypothek, die Steuern, die Versicherung bezahlen zu können und dann jedes Jahr genug übrig zu haben, um zumindest ein bisschen Notgeld für Reparaturen zu haben. Wenn man damit anfangen kann, jedes Jahr tatsächlich mehr einzusacken, ist das ideal, aber mit einer Miete zu beginnen und nur "nach Steuern" Geld zu verdienen, ist meiner Meinung nach zu knapp geschnitten. Das „KGV“ von 19 zu 1 scheint zu hoch zu sein, wenn ich solche Dinge verfolgte, erinnere ich mich, dass 12 oder darunter das Ziel waren. Natürlich waren die Raten höher, und diese Zahl steigt mit sehr niedrigen Raten.

In Ihrem Beispiel beträgt eine Hypothek in Höhe von 320.000 USD bei 4 % 1527 USD/Monat. $400/Woche reichen nicht aus.

Sie werden feststellen, dass die Mieten in Australien in den letzten 4 bis 5 Jahren erheblich gestiegen sind. Wahrscheinlich können Sie mehr als 20 km von Großstädten entfernt Mietrenditen von über 5 % erzielen, aber näher an Städten könnten Sie näher an 5 % oder darunter herankommen.

In West-Sydney konnten wir Mietrenditen von fast 7 % erzielen. Wir kauften hauptsächlich in den Jahren 2007 und 2008, als niemand kaufte, und wir bekamen Immobilien zu Preisen, die 15 % bis 20 % unter dem Marktpreis lagen. Da wir günstig eingekauft haben und die Mieten gestiegen sind, konnten wir höhere Mietrenditen erzielen.

Ein Beispiel für ein bestimmtes Geschäft, bei dem wir für 225.000 $ gekauft und für 300 $/Woche gemietet haben, was uns eine Rendite von 6,9 % bescherte. Die Miete beträgt jetzt 350 $/Woche, was uns eine aktuelle Rendite von 8 % beschert, und mit unserem Zinssatz von 6,3 % und möglicherweise weiter nach unten, ist diese Immobilie positiv ausgerichtet und zahlt sich aus und verschafft uns ein zusätzliches Einkommen.

Alle unsere Objekte rentieren zwischen 7,5 % und 8,5 % und sind alle positiv ausgerichtet. Die Kapitalgewinne sind vielleicht nicht so hoch wie bei Immobilien, die näher an der Stadt liegen, aber selbst wenn wir aufhören würden zu arbeiten, müssten wir sie nicht verkaufen, da sie uns alle Einnahmen bringen, nachdem wir alle mit den Immobilien verbundenen Kosten bezahlt haben.

Als Antwort auf Ihre Frage würde ich daher eine Immobilie mit einer Rendite von über 5 % und vorzugsweise über 6 % anstreben, da Ihre Immobilie/n dadurch zumindest nach ein paar Jahren, wenn nicht sofort, positiv ausgerichtet werden können.

Ein guter schneller Filter, um zu sehen, ob eine Immobilie einen Blick wert ist, ist, ob die Gesamtmiete für die Immobilie für das Jahr 10 % des Immobilienpreises entspricht. Wenn die Immobilie beispielsweise einen Wert von 400.000 US-Dollar hat, sollte die eingenommene Miete 40.000 US-Dollar für das gesamte Jahr betragen. Das sind 3.333,33 $ pro Monat.

Wenn die Immobilie nicht mindestens 10 % pro Jahr einbringt, ist es unwahrscheinlich, dass alle Zahlungen für die Immobilie gedeckt werden können. Es ist wahrscheinlicher, dass es Geld hineinsteckt, um es über Wasser zu halten.

Sie wären genau richtig, da Sie mit Versicherungen, Nebenkosten, Steuern, Wartung/Reparatur, Hypothekenzahlungen (neues Dach, neuer Ofen usw.), Trockenbau, Farbe usw. rechnen müssen.

Als gute Faustregel sollten Sie vorsorglich mit einer Leerstandsquote von mindestens 10 % (oder 1 Monat) pro Jahr rechnen.

Wenn Sie Geld herumliegen haben, schauen Sie sich Real Estate Investment Trusts an. IIRC, die durchschnittliche Dividende lag letztes Jahr bei über 10 %. Das ist alles Geld, das zu Ihnen zurückkommt. Ich bin mir nicht sicher, was die steuerlichen Auswirkungen in Australien sind, aber in Kanada werden Dividenden sehr günstig besteuert. Auch keine Hypothek, Grundsteuer, Mietersuche oder Unterhalt.

Historisch gesehen haben viele Menschen in Australien diese Faustregel „Teilen durch 1000“ für normal gehalten, und ja, es geht um eine Bruttorendite von 5,2 %. Nach Abzug der Kosten vielleicht 3-4 %, ohne Berücksichtigung von Zinsen.

Wenn Sie dies mit Aktien vergleichen, denke ich, dass der richtige Vergleich mit der Dividendenrendite und nicht mit dem gesamten KGV ist. Eine Dividendenrendite von etwa 3-5 % ist ebenfalls ungefähr typisch: Wenn Sie sich den Vanguard Index Australian Shares Fund als Proxy für den ASX ansehen, betrug die Rendite im vergangenen Jahr etwa 4 %.

Offensichtlich ist eine Rendite von 4 % mit einer Termineinlage nicht sehr konkurrenzfähig. Aber sowohl bei Aktien als auch beim Wohnen darf man neben der Einkommensrendite auf etwas Kapitalzuwachs hoffen. Wenn Sie 4 % Mietrendite plus 5 % Wachstum erzielen, ist es attraktiver.

Ist es „gut“, zu dem zu kaufen, was die Leute historisch für „normal“ gehalten haben? Vielleicht ist es besser, sich umzusehen oder auszusitzen, bis Sie einen viel besseren Preis als normal finden.

„Sind 5 % eigentlich historisch normal?“ verdient eine längere Antwort.

Die Faustregel, die ich immer gehört habe, und wofür wir unser Miethaus mieten, beträgt mindestens 1 % pro Monat (in den USA). Die Miete muss die Hypothek, die Grundsteuern, die Wohngebäudeversicherung, Ihre Einkommenssteuern (auf die Miete), die Instandhaltung der Immobilie und die Zeiten, in denen die Immobilie leer steht, abdecken. Selbst bei 1 % pro Monat bleibt nicht viel Gewinn im Vergleich zu dem, was Sie investieren. Ich habe keine Ahnung, warum jemand in Australien ein Mietobjekt kaufen sollte, wenn er nur 5 % pro Jahr vor Ausgaben bekommen könnte. Sie konnten mit dieser Investition unmöglich Geld verdienen, ganz zu schweigen von den Ärgernissen, bis spät in die Nacht Anrufe zu erhalten, weil im Mietshaus etwas kaputt ging. Auf keinen Fall würde ich diese Investition tätigen.

Unsere beiden Vermietungen haben in den letzten zwei Jahren (im Durchschnitt) 8,5 % Rendite erbracht. Das ist netto, nach Steuern, Unterhalt, Verwaltung, Leerstand, Versicherung, Zinsen. Ich interessiere mich nur für Cashflow - Ausgaben / ursprüngliche Investition. Wenn Sie nicht mindestens 4,5-5 % netto auf Ihre ursprüngliche Investition erzielen, könnten Sie wahrscheinlich woanders investieren und bei einem ähnlichen Risikoprofil eine bessere Rendite erzielen.

Ich möchte nur darauf hinweisen, dass die tatsächliche Rendite mit Ihrer Anzahlung verglichen werden sollte, nicht mit dem Immobilienpreis. Schließlich haben Sie für diese Immobilie keine 400.000 US-Dollar bezahlt, oder? Du hast wahrscheinlich nur 20 % bezahlt, also sammelst du 20.000 $/Jahr bei einer Investition von 80.000 $, was 25 % entspricht.

Selbst wenn Sie nur die Gewinnschwelle erreichen, wächst Ihr Eigenkapital dank Ihrer Mieter. Wenn Sie auch in einer der Einheiten wohnen, sparen Sie Miete, was den Cashflow freisetzt. Ihre erhöhten Ersparnisse, kombiniert mit den Beiträgen Ihrer Mieter, bringen Sie auf eine sehr schnelle Spur. In ein paar Jahren sollten Sie genug haben, um eine zweite Immobilie zu kaufen. :)