Nutzung von Eigentum zur Erlangung finanzieller Unabhängigkeit

Ich habe das in einem anderen Thread geschrieben, aber es gilt auch hier.

Im Allgemeinen machen Menschen einige grundlegende Fehler mit Eigentum:

1. Abschreibungen nicht richtig berücksichtigt. Häuser stürzen ständig ein, und wenn Sie sie mieten, werden sie auch ständig von den Mietern verwüstet - besonders in schlechten Gegenden. Die genauen Abschreibungskosten können je nach Immobilie/Gebiet oft im Bereich von 5-20 % pro Jahr liegen. Fügen Sie auch eine Versicherung hinzu oder seien Sie darauf vorbereitet, das Ganze bei einer Katastrophe zu verlieren.

2. Bezogen auf 1) nehmen sie den Indexpreis der Hauspreiserhöhungen als etwas, das sie erreichen können, während in Wirklichkeit ein Großteil des „Hauspreisanstiegs“ nur von jedem viel Geld ausgegeben werden muss, um sie aufrechtzuerhalten. Aufgrund von 1) kann kein Investor tatsächlich ein Immobilienpreisdiagramm verfolgen. Achten Sie also darauf, vernünftige Annahmen über das tatsächlich erreichbare zukünftige Wachstum zu treffen (in Ihrem Beispiel könnten sie der Inflation hinterherhinken / kaum wachsen, wenn Sie Instandhaltung und Abschreibung nicht richtig einpreisen). .

3. Versäumnis, die enormen Transaktionskosten (häufig über 5 % pro Verkauf) und Kapitalgewinne/andere Steuern einzupreisen (abhängig von der genauen Steuerstruktur, in der Sie sich befinden). Diese summieren sich sehr schnell, wenn Sie überhaupt häufig kaufen und verkaufen.

4. Kosten in Zeit oder Gebühren für Immobilienmakler. Mietobjekte zu füllen, zu überprüfen, zu räumen, zu reparieren und instand zu halten, ist viel mehr Arbeit, als den meisten Menschen bewusst ist, und Sie müssen dies entweder in Ihrer eigenen Zeit oder in der von jemand anderem bezahlen. Auch hier gilt es wieder einzukalkulieren.

5. Liquiditätsprobleme. Der Verkauf von Häusern in rückläufigen Märkten ist sehr, sehr schwierig. Sie sind nicht wie Aktien, wo sie schnell bewegt werden können. Häuser können oft jahrelang auf dem Markt liegen, bevor sie verkauft werden, wenn Sie nicht bereit sind, niedrige Preise zu akzeptieren. Da die Bank Ihr Haus besitzt, wenn Sie die Hypothek nicht bezahlen (Einbruch der Mieten, Verlust des Arbeitsplatzes usw.), kann sie Sie zwingen, es zu verkaufen, was Sie je nach dem genauen Rechtssystem (negatives Eigenkapital usw.) in einer ganzen Welt voller Schmerzen zurücklässt. Diese Faktoren korrelieren im Allgemeinen, wenn Sie in denselben Städten arbeiten, in denen Sie einkaufen, so dass ein ziemlich großes potenzielles Long-Tail-Risiko besteht, wenn die regionale Wirtschaft zusammenbricht.

6. Wenn Sie jung sind, können sie Sie schließlich an Bereiche binden, in denen Ihr Verdienstpotenzial begrenzt ist. Das Mieten kann zu Beginn einer Karriere immens vorteilhaft sein, da es Ihnen große Freiheit gibt, die Stöcke aufzustocken und schnell zu gehen, wenn sich neue Möglichkeiten ergeben. Wenn Sie sich in jungen Jahren an über 20-jährige Verträge/Vermietertätigkeiten binden, kann dies Ihr Verdienstpotenzial enorm einschränken.

Ohne weitere Einzelheiten zu den genauen rechtlichen Rahmenbedingungen, dem Gebiet, dem Haustyp usw. ist es schwierig, genauere Ratschläge zu geben, aber im Allgemeinen benötigen Sie aufgrund all der oben genannten Punkte einen sehr großen Sicherheitsspielraum für Immobilien, also wenn Sie die Zahlen verwenden nahe kommen (und sie sind hier), ist es das wahrscheinlich nicht wert, und Sie bleiben besser bei mehr Finger weg von Investitionen wie Aktien und Anleihen.

Seien Sie beim Kauf von Immobilien sehr vorsichtig, da diese in den letzten Jahren schnell gestiegen sind. Es gibt einige grundlegende Faktoren, die den Betrag begrenzen, den Immobilien im Laufe der Zeit wertschätzen können. Kurz gesagt, das allgemeine Wachstum des Immobilienmarktes wird durch den Markt für Einsteigerimmobilien unterstützt. Das heißt, wenn die Werte steigen, können die Menschen verkaufen und die Kapitalgewinne verwenden, um wertvollere Immobilien zu kaufen. Dies treibt die Preise in höherwertigen Immobilien in die Höhe, deren Eigentümer damit teurere Immobilien kaufen können und so weiter und so fort.

Irgendwann in einem steigenden Markt werden die Einstiegsimmobilien für Einsteiger kaum noch erschwinglich. Die Maschine der steigenden Preise auf dem gesamten Markt kommt zum Erliegen. Dieses Preisniveau lässt sich anhand der durchschnittlichen Einkommen in einem Gebiet berechnen. Bei einem gewissen Prozentsatz des Einkommens können sich die Leute ohne verrückte Kredite nicht in den Markt einkaufen, und wenn diese populär werden, passen Sie auf, denn die Dinge können wirklich hässlich werden. Wenn Sie ein Beispiel wollen, schauen Sie einfach auf die USA in den Jahren 2007-2009 und die darauf folgende fast apokalyptische Finanzkrise zurück.

Wie bei den meisten Investitionen möchten Sie niedrig kaufen und hoch verkaufen. Der Kauf in einem heißen Markt ist im Allgemeinen nicht sehr profitabel. Zu kaufen, wenn der Markt ungewöhnlich niedrig ist, ist tendenziell eine effektivere Strategie.

Ist der Kauf einer Wohnung, die 250 US-Dollar Miete pro Monat generiert, eine gute Entscheidung?

Ob eine Investition in Immobilien eine gute Entscheidung ist oder nicht, hängt von vielen Faktoren ab, einschließlich des aktuellen und zukünftigen Angebots/der Nachfrage nach Mieteinheiten in Ihrer Region. Auf dieser Website gibt es viele Fragen zu diesem Thema und eine weitere Antwort auf diese Frage, die bereits viele Risiken anspricht, die mit dem Besitz von Immobilien verbunden sind (obwohl es auch Vorteile zu berücksichtigen gilt). Ich möchte mich nur auf diesen Punkt konzentrieren, den Sie angesprochen haben:

Ich persönlich denke ja, denn die Miete passt sich der Inflation an und der Anstieg des Immobilienpreises ist ein weiterer Vorteil. Könnte mir das helfen, langfristig finanziell unabhängig zu werden, da die Inflation darin ausgeglichen wird?

Meiner Meinung nach ist die Tatsache, dass sich die Mieteinnahmen im Allgemeinen mit der „Inflation“ anpassen, eine Absicherung gegen einige Arten von wirtschaftlichen Risiken, keine absolute Wertsteigerung .

Erwägen Sie zunächst, ein Haus zum Leben zu kaufen, anstatt es zu mieten:

Wenn Sie Ihre Hypothek vor Ihrer Pensionierung abbezahlen, dann haben Sie Ihre Kosten für die Unterkunft auf Nebenkosten, Grundsteuern und Reparaturen reduziert. Dadurch erhalten Sie einen (relativ) bekannten, festen Bedarf an Mittelabflüssen. Steigt der Wert der Immobilie bis zum Renteneintritt – kostet Sie das nichts extra, denn Ihr Haus gehört Ihnen bereits. Sinkt der Wert der Immobilie bis zur Rente, dann sparen Sie nichts, weil Sie Ihr Haus bereits besitzen.

Wenn Sie stattdessen Ihr ganzes Leben lang mieten und jeden Monat Geld sparen (anstatt eine Hypothek abzuzahlen), haben Sie im Ruhestand einen größeren Ersparnisbetrag, mit dem Sie jeden Monat Ihre monatlichen Mietkosten bezahlen können. Wenn Sie in den Ruhestand gehen, entsprechen Ihre Kosten für die Unterkunft dem Marktpreis für die Miete zu diesem Zeitpunkt. Wenn der Wert der Immobilie bis zum Zeitpunkt der Pensionierung steigt, müssen Sie mehr Miete zahlen. Wenn der Wert der Immobilie bis zum Renteneintritt sinkt , sparen Sie Miete. Sie werden größere Ersparnisse haben, aber Ihr Geldabfluss wird etwas weniger sicher sein, weil Sie nicht wissen, wie hoch der Marktpreis für die Miete sein wird.

Sie sehen das, denn Sie müssen sich ein Dach über dem Kopf bauen, allein durch das Bestehen tragen Sie das Risiko, dass die Immobilienkosten steigen. Der Kauf eines Eigenheims kann also eine Absicherung gegen dieses Risiko sein. Dies wird als „natürliche Absicherung“ bezeichnet, bei der zwei konkurrierende Risiken sich gegenseitig mindern können, indem sie einfach existieren. Das bedeutet nicht, dass der Kauf eines Hauses immer das Richtige ist, es ist nur ein Teil des Puzzles, um die beiden Alternativen zu vergleichen [siehe viele andere Threads zum Thema Kaufen vs. Mieten auf dieser Website oder auf Google].

Erwägen Sie jetzt, ein Haus zu kaufen, um es an andere zu vermieten:

Gehen Sie im Extremfall davon aus, dass Sie alles tun, um so viel Eigentum wie möglich zu kaufen. Vielleicht besitzen Sie bis zur Rente ein kleines Mehrfamilienhaus mit 11 Einheiten, in dem Sie beispielsweise in einer davon wohnen, und Sie haben keine weiteren Ersparnisse. Früher war das Eigenheim neben anderen Vor- und Nachteilen eine natürliche Absicherung gegen das Risiko steigender persönlicher Wohnkosten. Aber jetzt ist das Risiko Ihrer vielen Mieteinheiten viel größer als das Risiko Ihrer eigenen persönlichen Unterkünfte. Das heißt, wenn die Miete nach Ihrer Pensionierung um 100 US-Dollar steigt, steigen Ihre Mieteinnahmen um 1.000 US-Dollar und Ihre persönlichen Kosten für die Unterkunft steigen nur um 100 US-Dollar. Wenn die Miete nach Ihrer Pensionierung um 50 US-Dollar sinkt, sinken Ihre Mieteinnahmen um 500 US-Dollar und Ihre persönlichen Kosten für die Unterkunft nur um 50 US-Dollar.

Sie sehen, dass Sie nur bei einer Investition in Mietobjekte einem großen Risiko von Schwankungen auf dem Mietmarkt ausgesetzt sind. Dieses Risiko ist größer, als wenn Sie einfach ein Eigenheim kaufen, da Sie zumindest in diesem Fall Ihre Kosten für die Unterkunft garantieren, von denen Sie wissen, dass Sie sie auf die eine oder andere Weise bezahlen müssen. Aus diesem Grund schlagen die meisten Anlageberatungen vor, dass Sie Ihr Anlageportfolio diversifizieren . Das bedeutet, einige Aktien, einige Anleihen usw. zu kaufen. Wenn Sie zu stark in eine einzelne Sache investieren, tragen Sie enorme Risiken für diesen bestimmten Markt. Im Fall von Immobilien ist jede Investition so groß, dass Sie oft „nicht diversifiziert“ sind, wenn Sie stark darin investieren (Sie können ein Haus nicht einfach für 100 Dollar auf einmal kaufen, wie Sie es bei einer Aktie oder einer Anleihe könnten).

Natürlich sind meine obigen Beispiele sehr vereinfacht. Ich versuche nur, das zugrunde liegende Prinzip anzudeuten, nicht die ganze Komplexität des Immobilienmarktes. Beachten Sie auch, dass es viele Arten von Investitionen gibt, die sich normalerweise an die Inflation / die Lebenshaltungskosten anpassen. Immobilien sind nur eine davon.