Haus kaufen mit Anzahlung, kein Kredit, sofort verkaufen

Großhandel ist im Grunde der Akt, bei einer Auktion einzustehen und ein Haus im Auftrag eines noch zu bestimmenden Käufers zu „kaufen“. Sie leisten eine Anzahlung auf den Kauf, und dann gehen Sie los, finden diesen tatsächlichen Käufer und bringen ihn im Grunde dazu, den Verkauf abzuschließen - aber zu einem höheren Preis als Sie dafür geboten haben, damit Sie die Differenz als Gewinn einstreichen können.

Es funktioniert, weil Auktionen im Allgemeinen nur eine Anzahlung ab der eigentlichen Auktion erfordern, mit einem Abschluss zu einem späteren Zeitpunkt, an dem das Eigentum und der Restbetrag des Verkaufspreises tatsächlich den Besitzer wechseln.

Wenn es beim Lesen nicht klar ist, lassen Sie mich betonen: Der Großhandel mit Immobilien ist mit einem unglaublichen Risiko verbunden:

• Wenn Sie den Immobilienwert falsch einschätzen, kann es schwierig sein, einen Käufer zu finden, von dem Sie tatsächlich profitieren können
• Wenn die Immobilie Probleme aufweist, die Sie nicht verstanden haben, stellen Sie möglicherweise fest, dass sie im Wesentlichen unverkäuflich ist
• Wenn Sie den Wert und Zustand des Hauses richtig einschätzen und tatsächlich einen Käufer finden, werden alle Probleme des Käufers (er bekommt keine Finanzierung, sein Ehepartner läuft mit seinem ganzen Geld davon, sein Hund hat seine Hausaufgaben gefressen) zu Problemen Ihre Ausgaben, weil es Ihr Name auf dem Verkauf ist.

Der Großhandel erfordert einen Ansatz, der auf dem Verständnis Ihres Marktes und Ihres Wohnungsbestands basiert. Wenn es in Ihrem Markt viele Investoren gibt, die gut vernetzt sind, wird es viel Konkurrenz geben, und Sie werden möglicherweise Probleme haben. Wenn Sie sich in einem Markt ohne große Investitionen befinden, finden Sie möglicherweise Immobilien, die bei einer Auktion deutlich unter ihrem Wert verkauft werden, aber im Allgemeinen bedeutet ein Markt ohne Investoren, dass der Markt auch keine Käufer hat, also selbst wenn Sie ein Haus billig bekommen , dort Vielleicht ist einfach niemand daran interessiert, es um jeden Preis zu kaufen.

Am Ende des Tages, wenn Sie versuchen, ein Haus im Großhandel zu verkaufen, setzen Sie Ihren Namen auf das Risiko, dass der Deal zustande kommt, und sind für alles verantwortlich, was Sie bieten. An der Oberfläche mag es wie eine einfache Möglichkeit erscheinen, von Immobilien zu profitieren, ohne den gesamten Betrag aufbringen zu müssen, der für die Finanzierung eines tatsächlichen Kaufs erforderlich ist, aber in Wirklichkeit sind Sie esSie setzen sich tatsächlich für den gesamten Betrag ein, auch wenn ein erfolgreiches Geschäft nicht erfordert, dass Sie den vollen Preis persönlich finanzieren. Wenn Sie mit 10.000 $ in der Tasche in eine Auktion gehen, aber 100.000 $ auf ein Haus bieten, müssen Sie bereit sein, für 100.000 $ verantwortlich zu sein, selbst wenn Sie nur vorhaben, Ihre 10.000 $ zu zahlen. Tatsächlich müssen Sie in den meisten Situationen nachweisen, dass Sie die Verpflichtung für den gesamten Betrag von 100.000 USD erfüllen können, selbst wenn nur 10.000 USD Ihres Bargelds tatsächlich den Besitzer wechseln.

Letztendlich: Der Großhandel ändert die Risiken oder Endergebnisse von Immobilieninvestitionen nicht wesentlich, er bietet Ihnen lediglich eine andere Möglichkeit, den Cashflow vor und während eines Geschäfts zu verwalten. Anstatt vor einem Geschäft Geld zu sammeln, das Geschäft zu finanzieren, es dann zu verkaufen und das Geld zurückzuerhalten, suchen Sie einfach Ihren Käufer, bevor Sie schließen, damit das Geld direkt zwischen dem Verkäufer und dem tatsächlichen Käufer wechseln kann. Autoren, die es als eine Einstiegsmethode zum Investieren oder als eine „einfache“ Methode zum Investieren oder als eine gute Möglichkeit zum Investieren darstellen, sind wahrscheinlich mehr daran interessiert, Bücher zu verkaufen, als dich tatsächlich erfolgreich zu machen.

Wie in den Kommentaren erwähnt, ist das Buch „Rich Dad Poor Dad“ von Robert Kiyosaki unter Experten nicht unumstritten. Sein Rat sollte mit einem Körnchen Salz eingenommen werden.

Wenn Sie an einer Immobilienauktion teilnehmen möchten, müssen Sie in der Regel einen Nachweis erbringen, dass Sie tatsächlich über das erforderliche liquide Kapital verfügen, um das Objekt zu bezahlen. Entweder weil Sie es in bar, in liquiden Kapitalanlagen (wie handelbaren Aktien oder Anleihen) haben oder weil Ihnen eine Bank bereits ein Angebot für einen ausreichend hohen Kredit gemacht hat. Damit soll vermieden werden, dass die Auktion von jemandem gewonnen wird, der denkt, dass er keine Probleme haben wird, das Geld schnell zu bekommen, aber es stellt sich heraus, dass er es nicht kann. Eine sehr unangenehme Situation für alle Beteiligten.

Außerdem ist der Kauf von Immobilien in einer Auktion oft ein Glücksspiel, selbst wenn Sie über das erforderliche Kapital verfügen.

Wenn es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt, dann kann man vor der Versteigerung oft nicht einmal hineinschauen. Es besteht eine gute Chance, dass die Immobilie Probleme aufweist, die Sie nicht kennen, was bedeutet, dass sie tatsächlich nicht so viel wert ist, wie Sie denken, dass sie sein könnte. Hinzu kommt das Problem, dass Sie je nach Rechtsprechung möglicherweise nicht den gleichen Rechtsschutz genießen wie bei einem normalen Immobilienkauf. Es können Offenlegungspflichten oder Verkäuferhaftungen bestehen, die bei Auktionen nicht gelten. Überprüfen Sie Ihre lokalen Gesetze auf Fallstricke, die für Immobilienauktionen gelten.

Ich würde es nur empfehlen, wenn Sie entweder Insiderwissen über den Zustand des Objekts haben oder so viel Geld herumliegen haben, dass Sie es sich leisten können, es zu verlieren.

Diese Antwort dient eher dazu, das zu unterstützen, was andere bereits gesagt haben, daher überspringe ich den Teil, in dem ich die Frage beantworte, und gehe direkt zu dem Teil, von dem sie Ihnen nichts erzählen.

Der Kauf eines Hauses auf einer Auktion ist viel schwieriger, als Sie vielleicht denken. Dies ist ein Geschäft für viele Leute, zumal Reality-TV die Leute davon überzeugt hat, dass es so einfach ist und eine Menge Geld verdient. Wenn Sie denken, dass die professionellen Flossen Ihnen einfach ein Haus überlassen, liegen Sie fast eindeutig falsch. Wenn sie es tun, liegt es daran, dass SIE es weitergeben. Das ist normalerweise eine riesige rote Fahne.

Ja, ich war schon bei mehreren Immobilienauktionen. Um zu bieten, müssen Sie, wie andere gesagt haben, nachweisen, dass Sie die erforderlichen Gebühren zahlen können, normalerweise reicht ein Bankscheck über 10.000 $. Haben Sie so viel flüssiges Kapital? Wenn nicht, zieh dich jetzt zurück. Wenn ja, haben Sie die vollen liquiden Voraussetzungen, um den Job zu erledigen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die überhaupt etwas braucht, auf einen Blick oder spekulativ? Wenn ja, kannst du es vielleicht abziehen. Wenn nicht, verlieren Sie bei diesem Geschäft. Suchen Sie keinen harten Kreditgeber, wenn Sie dies noch nie getan haben. Sie werden Sie nicht nur riechen, sondern Sie werden sich auch geradezu abmühen, die obszönen Zahlungen für Kredite dieser Art zu leisten. Es handelt sich in der Regel um kurzfristige Darlehen mit relativ hohen Zinsen, da sie das gesamte Risiko mit Sicherheiten einer zerstörten Immobilie übernehmen.

Aber das soll nicht heißen, dass es unmöglich ist. Wenn Sie über einen angemessenen Notgroschen verfügen und in das Geschäft einsteigen möchten und mit dem Konzept einer Lernkurve einverstanden sind, können Sie Immobilien bei einer Auktion erwerben und innerhalb des Schließungsfensters umtauschen oder verkaufen. Sie müssen nur bereit sein, die Arbeit selbst zu übernehmen, wenn der Plan nicht wie erwartet verläuft.

Sehen Sie sich die Immobilien an, kennen Sie die Gesetze und seien Sie bereit für eine Menge Papierkram und Wartezeiten. Wenn Sie zufällig eine Immobilie in einem historischen Viertel oder eine mit einem HOA kaufen, müssen Sie möglicherweise deren Richtlinien zur Reparatur oder Verbesserung der Immobilie befolgen, selbst wenn Sie nur die Attraktivität der Bordsteinkante für einen schnelleren Verkauf erhöhen. Wenn Sie überhaupt Genehmigungen benötigen, werden Sie eine ganze Weile warten. Wenn Sie auf Genehmigungen warten, während ein harter Geldverleiher über Ihren Fehler lacht, zahlen Sie jeden Tag Zinsen, weil die Bürokratie Sie zurückhält.

Angenommen, Sie haben tatsächlich das Geld (alles, nicht nur die 10.000) und Sie haben nur ein Interesse an dieser Art von Geschäft oder dem Umdrehen von Häusern. Wenn Sie das Projekt finanzieren und nicht bankrott gehen, wenn es ein Jahr dauert, bis alles repariert und verkauft ist, können Sie es wahrscheinlich versuchen und sehen, was Sie bei den ersten paar Malen in der Praxis lernen. Erwarten Sie Verluste, bis Sie wirklich wissen, was Sie erwartet. Wie viel Demokosten, Blaupausen, DIY-Fallstricke und Einsparungen, Indikatoren für größere Ausgaben wie Gründung oder schwerwiegende strukturelle Mängel usw. t verkaufen ... es kommt alles ins Spiel und wird viel einfacher zu verwalten, je mehr Immobilien Sie verwalten müssen.

Gehen Sie nicht davon aus, dass Shows wie Eigentumskriege Ihnen alles zeigen, was Sie wissen müssen. Abgesehen davon, dass es sich um Reality-TV handelt, konzentrieren sie sich in der Regel auf Menschen mit zumindest etwas Erfahrung und Kapital und neigen nicht dazu, die Person zu präsentieren, die ein Haus hat, das versucht hat, was Sie erwähnt haben, oder sogar umgedreht hat und am Ende eine Sekunde bezahlt hat eine Hypothek auf eine schöne Eigentumswohnung für ein paar Millionen Kakerlaken. Sie melden auch Gewinne im Bereich von 60 - 300.000! Wieder Experten. Sie können sicherlich solche Gewinne erzielen, wenn Sie wissen, was Sie tun, und alle Dinge zusammenpassen. Aber realistischer betrachtet werden Sie beim ersten Deal wahrscheinlich nur ein paar Tausend mehr kaufen, was einer anderen Besteuerung unterliegt, als die meisten gewohnt sind. Sie könnten den Gegenwert des Mindestlohns für eine scheinbar ziemlich einfache Aussicht verdienen.

Also, um es auf Kiyosaki zurück zu bringen, sein Rat wurde von vielen als vernünftig angesehen und es lohnt sich, Ihre Chips dagegen zu stapeln. Andererseits lässt er von manchen nur Dampf ab. Schaut man sich seine Geschichte an, so hat er reichlich Lebenserfahrung, aber nicht unbedingt als Immobilienmogul. Wer weiß also genau, woher sein Erfahrungsschatz im Immobilienbereich stammt, insbesondere, dass er eine gute Wahl für den Autor von mehr als 40 Büchern zu diesem Thema wäre. Falls Sie den Ton nicht lesen, ich verspotte ihn im Grunde. Er ist Verkäufer. Er sah Gelegenheit, recherchierte wahrscheinlich so viel wie nötig und widmete dann sein Leben dem Verkauf einer Idee, anstatt zu beweisen, dass die Idee funktioniert. Nicht ganz ein Pyramidensystem, aber soweit es mich betrifft, sind die Informationen, die Sie aus seinen Büchern oder Seminaren kaufen, ungefähr so ​​wertvoll wie alles, was Ponzi sich ausgedacht hat.

Wie ich im Kommentar erwähnt habe, wirst du nicht reich, indem du auf die Anzeige antwortest. Sie werden reich, indem Sie die Anzeige schalten.

Und um diese Vorstellung zu unterstützen, würden Sie die Welt mit dem Rezept ausrüsten, um Ihr Geschäft zu Fall zu bringen? Oder würden Sie ihnen gerade genug verkaufen, um sie zum Nachdenken anzuregen, ohne ihnen tatsächlich zu sagen, woher Ihr Cashflow kommt? In Kiyosakis Fall (nicht nur denen, die gegen ihn eingereicht wurden) entschied er sich, den Leuten ein Konzept zu verkaufen, das theoretisch funktionieren könnte und vielleicht sogar sehr gut funktioniert, wenn Sie das Spiel mit einem großen persönlichen Wert beginnen, gut diversifiziert und in keiner Weise durch Ihre Unternehmungen im Immobilienbereich bedroht. Mit anderen Worten, wenn Sie nicht bereits reich sind, würde ich diesen Krieg nicht ohne einen erstaunlichen Reichtum an Wissen, einen riesigen Haufen Geld, den ich nie wirklich brauchen werde, und die Geduld, es zu ertragen, bis es das wird, was Sie wollen, in diesen Krieg ziehen sein.

Haftungsausschluss - Meine Familie hat viel Eigentum. Gelegentlich erworben in einer Zeit, in der das Spiel noch nicht so bekannt war. Sie dienen als Mietobjekte, weil dies so garantiert ist, wie Eigentum nur sein kann, ohne die gewagte Risikogrenze zu überschreiten. Wir gehen immer noch zu öffentlichen Auktionen, aber selbst in den letzten 12 Jahren oder so sind wir von den Leuten, die damit ihren Lebensunterhalt verdienen, einfach nur mit Volldampf bepackt. Wir haben das Flip-Konzept nie hinbekommen, weil die Mathematik für uns nie aufgegangen ist. Wir haben keine Auftragnehmerverbindungen für den Bau. Ja, pflegen, aber es gibt noch so viel mehr zu wissen. Ich sage nicht, dass ich ein Experte für Immobilien oder für den Verkauf von Selbsthilfebüchern bin. Aber ich sage, meine Familie hat ein bisschen davon getan und ist dort gelandet, wo wir sind, weil die Risiken hoch genug sind, um uns daran zu hindern, bereit zu sein, unsere Immobilien als Sicherheit zu verwenden.

Wenn es zu gut klingt, um wahr zu sein...

Das funktioniert, also eine Barfinanzierung, bei der zunächst keine Hypothek im Spiel ist, indem Sie sogenanntes Privatgeld oder Hartgeld zur Verfügung stellen. Dies kann im Wesentlichen aus Ihrem eigenen Geld oder dem Geld eines anderen bestehen; wie Freunde, Familie oder ein Investor, der Ihnen für hohe Zinsen, normalerweise für einen kurzen Zeitraum, Kredite gewährt.

Eine andere Finanzierungsform, die im Falle einer Auktion jedoch nicht möglich ist, ist die Verkäuferfinanzierung, bei der der Verkäufer Ihnen das Eigentum an seiner Immobilie überträgt und Sie stattdessen den Eigentümer monatlich über einen festgelegten Zeitraum anstelle einer Bank bezahlen. Die Verkäuferfinanzierung kann eine Anzahlung beinhalten, muss es aber nicht. Der Verkäufer könnte Ihnen sogar das Geld für die Anzahlung leihen und Sie kümmern sich um die Bankfinanzierung, was möglicherweise dazu führt, dass Sie das Haus kaufen können, wo Sie sich die Anzahlung sonst nicht leisten könnten, und der Eigentümer stattdessen einen besseren Preis erzielt .

Was Sie hier beschreiben, ist jedoch Großhandel. Ein Großhändler kann die Immobilie besitzen oder nicht. Das funktioniert so, dass der Großhändler an der Auktion teilnimmt, die Auktion gewinnt, eine Anzahlung von vielleicht 5-10 % leistet und dann das Recht erworben hat, zu entscheiden, was mit der Immobilie passiert, obwohl er sie nicht „besitzt“. noch. Ein Großhändler kann die Immobilie auch auf traditionellere Weise kaufen, dh direkt vom MLS oder direkt vom Verkäufer. Das beinhaltet normalerweise Bargeld, aber nicht unbedingt.

Dies bedeutet, dass der Großhändler eine Auktion für eine Immobilie für vielleicht 100.000 US-Dollar gewinnen, eine Anzahlung leisten kann, die sein eigenes Geld oder geliehenes Geld sein kann, und dann kann der Großhändler einen anderen Käufer finden, der bereit ist, einen höheren Preis für die Immobilie zu zahlen. Der Großhändler und der neue Käufer entscheiden sich für einen neuen Preis, sagen wir mal 110.000. Der Großhändler überträgt dann seine Rechte als Auktionsgewinner auf den neuen Käufer. Der Großhändler trägt die Differenz ein (vergessen Sie nicht, dass der Gewinn von 10.000 besteuert wird und die Übertragung als separater Verkauf angesehen werden kann, was bedeutet, dass Stempelgebühren usw. anfallen).

Wenn der Auktionsgewinner während des Auktionsprozesses keinen Käufer findet, muss der Auktionsgewinner in der Lage sein, den Kauf abzuschließen und ihn nach Abschluss des Prozesses zu verkaufen. Auch wenn der neue Käufer zurücktritt, sind Sie möglicherweise immer noch für den Abschluss der Auktion verantwortlich.

So funktioniert es effektiv, aber beachten Sie, dass der Großhandel keine geschützte Branche ist. Sie sollten wirklich wissen, was Sie tun, wenn Sie sich darauf einlassen wollen, und Sie müssen sicherstellen, dass Sie, wenn Sie dies versuchen, die Immobilie möglicherweise zu 100 % kaufen müssen des Auktionspreises, wenn Sie dabei keinen neuen Käufer finden.

Ich empfehle die Bigger Pockets-Community für solche Themen. Es besteht aus erfahrenen Investoren, Immobilienmaklern und anderen Personen, die an allen Aspekten der Immobilieninvestition interessiert sind. Dazu gehören traditionelle Buy-and-Hold-Szenarien, Flipping, Großhandel usw. Ihr Forum ist kostenlos und ihr kostenloser Podcast ist sehr gut. Ich bin nicht mit ihnen verbunden, nur um das festzustellen.

In der Regel gibt es an jedem einigermaßen zivilisierten Ort kein „sofort“ und keine (rechtsverbindlichen) Aktienverkäufe ohne Grundbuch und dergleichen. Das wird also einfach nicht funktionieren (es sei denn, Sie sind geradezu kriminell betrügerisch und verkaufen etwas, das Sie faktisch nicht besitzen).

Trotzdem habe ich meine erste Wohnung ziemlich genau so, mit einem kleinen Twist, vor 25 Jahren bekommen.

Zu dieser Zeit würden Sie zum Bezirksgericht gehen, ihnen etwas Bargeld zeigen, das etwa 10 % dessen ausmachen sollte, was Sie später vernünftigerweise bieten möchten, und dann würden Sie bieten. Das funktioniert heutzutage nicht mehr, Sie müssen stattdessen 4 Wochen vorher eine Kabelüberweisung machen (und Sie können es nur für eine einzelne Auktion verwenden, nicht als "allgemeine" Einzahlung, und die Rücküberweisung dauert auch 2 Wochen), oder bringen Sie einen zertifizierten FSCB-Scheck mit, der nicht älter als 3 Tage ist, oder eine bestätigte unbegrenzte Kaution auf Ihrem Bankkonto mit ausreichend Geld darauf (lächerlich, nicht wahr?).

Nachdem der Zuschlag gefallen ist, hinterlassen Sie das Bargeld als Kaution, und Sie schulden dem Gericht den Rest des Geldes, den Sie sofort bezahlen können, oder bei 4% Zinssatz die Zahlung bis zu 8 Wochen aufschieben können. Nach besagten 8 Wochen gibt es einen weiteren Tag bei Gericht (ich kenne das englische Wort nicht, deutsch ist Verteilungstermin ), an dem endgültig entschieden wird, wer was bekommt. Normalerweise bekommt nur derjenige, der das höchste Gebot abgegeben hat, den gesamten versteigerten Nachlass, und der erste in der Gläubigerreihe nimmt das gesamte Geld, und der Rest geht mit einem Stirnrunzeln, weil danach kein Geld mehr übrig ist. Aber Ihr Kilometerstand kann dort variieren.

Was passiert, wenn Sie nicht bezahlen? Nun, das Gericht beschlagnahmt alles, was Sie besitzen, und wenn sie mit dem, was sie bekommen haben, nicht zufrieden sind, versteigern sie das Eigentum erneut...

An diesem zweiten Gerichtstag, 8 Wochen später, sind Sie technisch gesehen der Eigentümer, aber Sie müssen Ihren Namen noch in das Grundbuch eintragen lassen, um der tatsächliche Eigentümer zu sein, der die Immobilie verkaufen kann. Was, weil es für einen Regierungsbeamten eine sehr komplizierte Aufgabe ist, auch etwa 2-4 Wochen dauert. Ohne Ihren Namen im Register brauchen Sie nicht einmal einen Notar um einen Termin zu bitten, und Verkäufe ohne Notar sind null und nichtig.

Alles in allem müssen Sie also für den „Sofort-Wiederverkauf“ eine Lücke von etwa 12 Wochen überbrücken. Das geht nicht!

Es gibt jedoch (oder gab es früher, nicht sicher, ob das immer noch der Fall ist) eine Abkürzung. So kam ich damals zu meiner Wohnung. Da war ein Typ, der versuchte, genau das durchzuziehen, was du beschreibst, allerdings nicht, um schnell reich zu werden, sondern einfach, weil er irgendwie dumm war. Das ist zumindest meine Vermutung – ich wüsste es nicht genau.

Wie auch immer, da er der einzige andere interessierte Bieter war, bot er erheblich höher als ich, ich hatte keine Lust, mehr auszugeben, als ich wollte, also überließ es ihm. Dann, zwei Tage später, stellte sich heraus, dass er nicht bezahlen konnte, weil er nicht so viel von einem Kredit bekommen würde (oder zumindest sagte er mir das, könnte eine Lüge gewesen sein, frag mich auch nicht, wo er meinen bekommen hat). Name von, Gericht muss ihm gesagt haben).
Da ich also auch diese Wohnung haben wollte, verkaufte er sie mir großzügig – für ein bisschen mehr, nur um Gerichtsgebühren und Steuern zu decken, und nun ja, wissen Sie.

Als erstes rief man beim Gericht an, ob das überhaupt legitim sei, da es sehr nach Betrug roch, aber zu meiner Überraschung hieß es, dass es durchaus möglich sei, dass ich eintrete, wenn alle Beteiligten, vor allem Hauptgläubiger, seien zufrieden mit der Vereinbarung. Der Gläubiger war natürlich glücklich, da es einfacher war, sofort Geld von mir zu bekommen, als in die Tasche eines nackten Mannes zu greifen, und dieser Typ war auch glücklich. Nur ich war es noch nicht.

Meine Position war, dass ich die Wohnung eigentlich nicht so sehr wollte , aber großzügig wie ich war, würde ich sie für 10% weniger als das Gebot nehmen, ein anderer Typ könnte die Differenz als praktische Lernerfahrung zahlen, die er sowieso schon hatte Bereitstellung der Kaution. Also, gute Nachricht: Er würde nichts verlieren, nur würde er auch nichts zurückbekommen. Natürlich könnte er alternativ versuchen, einen anderen, verzweifelteren Käufer zu finden, während ihm die Zeit davonläuft.
Zu meiner großen Überraschung stimmte er dem tatsächlich zu, so dass ich die Wohnung, die ich mir gewünscht hatte, billiger als zuvor bekam.