Nehmen wir an, ich kaufe ein Haus mit einer gewöhnlichen Hypothek über 30 Jahre und beabsichtige, das Haus langsam zu renovieren und dort lange zu leben (mindestens zehn Jahre). Nach fünf Jahren Hypothek beschließe ich jedoch, ein neues Haus zu bauen, aber ich möchte an derselben Adresse bleiben. Mit anderen Worten, ich möchte das alte Haus abreißen lassen und auf dem jetzt leeren Grundstück ein neues Haus bauen (während ich in einer Mietwohnung wohne), dann wieder in das neue Haus einziehen und dort auf unbestimmte Zeit leben.
Das neue Haus wird größer und besser sein als das alte, sodass die Immobilie als Ganzes (Grundstück plus Einbauten) nach Fertigstellung viel mehr wert sein wird als der ursprüngliche Kreditbetrag.
Gibt es ein Kreditprodukt, das diese Art von Prozess abdeckt? Kann ich einen Baukredit aufnehmen, um den Neubau zu finanzieren, und ihn dann in eine herkömmliche Hypothek umwandeln, so wie es Leute tun, die Häuser auf unbebauten Grundstücken bauen? Was passiert dabei mit meiner alten Hypothek?
Ich vermute, dass der Pfandgläubiger nicht will, dass ich das alte Haus zerstöre, da dies den Wert des Eigentums (zumindest vorübergehend) auf den Wert des Rohlandes reduziert, aber welche andere Möglichkeit gibt es? Was machen Menschen, die für den Standort ein altes Haus kaufen wollen, aber von Anfang an vorhaben, es abzureißen und ein neues Haus zu bauen? Ist dies nur mit einem hohen finanziellen Aufwand im Voraus möglich?
Nehmen wir also einige Werte an, um dies besser zu erklären. Der Einfachheit halber sind dies alles in Tausend:
In diesem Beispiel werden Sie also 250 $ an Wert vernichten, das bestehende Darlehen von 150 $ zurückzahlen und 300 $ investieren müssen, um das neue Haus zu bauen, und dieses Beispiel hat nicht genug Eigenkapital, um es zu decken. In der Regel können Sie einen Kredit nicht für viel mehr als den (voraussichtlichen) Immobilienwert erhalten.
Grundsätzlich müssen Sie einen Baukredit aufnehmen, um die Rückzahlung des bestehenden Kredits zu decken, plus alles, was Sie ausgeben möchten, um für das neue Haus zu bezahlen, abzüglich der Summe, die Sie aus Ersparnissen beitragen möchten. Dieses neue Darlehen muss für weniger als den neuen Gesamtmarktwert vergeben werden. Dies funktioniert nur dann, wenn Sie erhebliche Barmittel zum Abschluss bringen oder weniger als den Grundstückswert der aktuellen Immobilie schulden.
Beachten Sie, dass dies tatsächlich eine Vereinfachung ist. Sie können weniger für den Bau eines Hauses ausgeben, als es wert ist, wenn Sie damit fertig sind usw., aber dies ist die grundlegende Art und Weise, wie es funktionieren würde - oder in den meisten Fällen NICHT funktionieren würde.
Vermutlich hat das bestehende Haus einen gewissen Wert. Wenn Sie das bestehende Haus abreißen, zerstören Sie diesen Wert.
Wenn der Wert des neuen Hauses deutlich höher ist als der Wert des alten Hauses, wie wenn Sie davon sprechen, ein kleines, heruntergekommenes altes Haus im Wert von 50.000 $ durch eine große neue Villa im Wert von 10.000.000 $ zu ersetzen, dann der Wert des alten Ein zerstörtes Haus könnte in den Rundungsfehlern für alle praktischen Zwecke einfach verloren gehen.
Aber ansonsten sehe ich nicht, wie Sie das machen würden, ohne Bargeld auf den Tisch zu bringen, das im Grunde gleich dem ist, was Sie noch für das alte Haus schulden.
Vermutlich ist das neue Haus mehr wert als das alte, sodass der Wert der Immobilie nach Fertigstellung höher sein wird als zuvor. Aber wird der Wert der Immobilie höher sein als die alte Hypothek plus die neue Hypothek? Wenn die alte Hypothek nicht fast abbezahlt war oder Sie einen Haufen Bargeld mitbringen, lautet die Antwort mit ziemlicher Sicherheit "Nein".
Beachten Sie, dass Sie aus Sicht des Pfandgläubigers den Wert der Immobilie nicht „vorübergehend“ mindern. Du reduzierst es permanent. Die Bank, die den neuen Kredit vergibt, hat ein Pfandrecht auf das neue Haus. Ich weiß nicht, was das Gesetz dazu sagt, aber Sie müssten entweder (a) absichtlich Eigentum zerstören, auf das jemand anderes ein Pfandrecht hat, ohne ihm eine Entschädigung zu gewähren, oder (b) zwei Banken ein Pfandrecht darauf geben Eigentum. Ich würde nicht glauben, dass beide Optionen legal sind.
Normalerweise, wenn Menschen ein Gebäude abreißen, um ein neues Gebäude zu errichten, liegt das daran, dass der Wert des alten Gebäudes so gering ist, dass er im Vergleich zum Wert des neuen Gebäudes vernachlässigbar ist. Entweder ist das alte Gebäude heruntergekommen und es würde mehr kosten, es in einen anständigen Zustand zu bringen, als es abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten, oder zumindest gibt es einen – realen oder vermeintlichen – Nutzen für das neue Gebäude, der dies wert macht es.