Ich war früher in Kalifornien ansässig (vor 2019). Ich habe immer noch Familie dort. Jetzt überlegte ich, ein Haus in Kalifornien zu kaufen, in dem meine Mutter leben würde. Meine Mutter ist fast 70 und bezieht ihr Einkommen aus einer Kombination aus Arbeit und Sozialversicherung (ich bin mir nicht sicher, ob sie SSI und SSA bezieht).
Ich verstehe, wenn ich das Haus vermiete oder schließlich verkaufe, muss ich Steuern darauf zahlen, sowohl in Kalifornien als auch auf Bundesebene.
Fragen.
Gibt es andere steuerliche Auswirkungen, wenn man ein Haus in Kalifornien besitzt, obwohl man nicht in Kalifornien ansässig ist? Ich habe die kalifornische Definition von Wohnsitz recherchiert und weiß, dass sie sehr seltsam ist. Ich bin mir ziemlich sicher, dass Kalifornien mich auf keinen Fall als Einwohner oder auch nur Teiljahresbewohner definieren könnte. Während ich jedes Jahr ein paar Reisen zurück mache, sind es nie mehr als ein paar Tage am Stück und würden nie länger als vier Wochen im Jahr dauern.
Obwohl ich möchte, dass meine Mutter mietfrei im Haus lebt, kann sie meines Erachtens dazu führen, dass sie auf einige SSI-Leistungen verzichtet ( https://www.ssa.gov/ssi/text-living-ussi.htm ), aber keine SSA-Vorteile. Wenn sie SSI erhält, beträgt der maximale Vorteil, den sie verlieren würde, ~ 264 US-Dollar. Ist mein Grundverständnis davon richtig? Wie ich oben sagte, weiß ich eigentlich nicht, ob sie SSI erhält. Das ist eher hypothetisch.
Hätte es einen Vorteil, ihr die Immobilie zum absoluten Mindestpreis zu vermieten? Mein Verständnis, wenn dies ein Mietobjekt wäre, könnte ich Verbesserungen oder Reparaturen abschreiben. Außerdem glaube ich, dass, wenn ich Verluste auf der Immobilie habe, während es sich um eine Vermietung handelt, ich sie mit den Kapitalgewinnen verrechnen könnte, wenn ich die Immobilie verkaufe (wenn es Kapitalgewinne gibt). Ist mein Verständnis richtig?
Mich würde interessieren, was andere Leute in ähnlichen Situationen getan haben? Was ist der beste Weg, ein Haus für einen alternden Elternteil mit niedrigem Einkommen zu kaufen?
Lassen Sie uns für die Zwecke dieser Antwort davon ausgehen, dass alles, was als die besten Maßnahmen erachtet wird, Ihren Angehörigen glücklich machen wird.
Sie müssen ihre Einkommensquellen jetzt und in Zukunft verstehen. Sie müssen auch verstehen, welche mittelbasierte Unterstützung sie erhalten. Sie sollten sich mit jemandem zusammensetzen, der alle Möglichkeiten durchspielen kann, damit die beste Vorgehensweise gefunden werden kann. Verstehen Sie, was passieren kann, wenn sie krank werden, und was passiert, wenn sie in ein Pflegeheim müssen.
Separat müssen Sie auch sehen, was es Sie kosten wird, diesen Plan umzusetzen. Der beste Tarif für Ihren Angehörigen ist möglicherweise nicht der günstigste Tarif für Sie.
Heikel wird es bei Immobilien, die an Verwandte vermietet werden. Gemäß dem IRS-Thema Nr. 415 Vermietung von Wohn- und Ferienimmobilien :
Ein Tag der persönlichen Nutzung einer Wohneinheit ist jeder Tag, an dem die Einheit genutzt wird von:
-Sie oder eine andere Person, die daran beteiligt ist, es sei denn, Sie vermieten Ihre Beteiligung an einen anderen Eigentümer als Hauptwohnsitz und der andere Eigentümer zahlt einen fairen Mietpreis im Rahmen einer gemeinsamen Eigenkapitalfinanzierungsvereinbarung
- Ein Mitglied Ihrer Familie oder einer Familie einer anderen Person, die daran interessiert ist, es sei denn, das Familienmitglied nutzt es als Hauptwohnsitz und zahlt einen angemessenen Mietpreis
- Jeder, der einen Vertrag abgeschlossen hat, der es Ihnen erlaubt, eine andere Wohneinheit zu nutzen
- Jeder zu einem weniger als fairen Mietpreis
Das würde bedeuten, dass die Vermietung zu einer unter dem Marktpreis liegenden Miete die Immobilie in einen weiteren persönlichen Wohnsitz für Sie verwandelt und nicht als Mietobjekt betrachtet wird.
In Bezug auf Washington gegen Kalifornien. Machen Sie Kalifornien deutlich, dass Sie nicht in dem Bundesstaat leben oder arbeiten. Stellen Sie sicher, dass die gesamte Post im Zusammenhang mit dem Haus nach Washington geht. Dazu gehören die Grundsteuer, die HOA-Rechnung und alle anderen Rechnungen, die Sie abdecken. Stellen Sie sicher, dass Ihre Autos in Washington registriert sind, auch Ihr Führerschein und Ihre Wählerregistrierung sollten in Washington sein.