Wie üblich ist es bei Menschen, die erfolgreich in eine Zweitimmobilie investieren, die Anzahlung mit einem Eigenheimkredit zu begleichen?

Kann jemand einen Einblick geben, wie üblich es ist, dass Menschen, die einen anständigen Gewinn beim Kauf eines Zweitwohnsitzes erzielen, dafür eine Anzahlung mit Eigenkapital gegen ihren Erstwohnsitz leisten?

Ich erwäge, dies zu tun, habe aber nicht viele harte Daten, um dies zu unterstützen. Ich möchte nach einer Antwort auf diese Frage suchen, indem ich Bücher zu diesem Thema lese, aber aufgrund der geringen Zuverlässigkeit der am höchsten bewerteten Bücher {mit vielen Rezensionen} zu diesem Thema auf Amazon, die Apps wie ReviewMeta und Fakespot verwenden, bin ich mit dem Kauf zurückhaltend ihnen; Und tatsächlich bestätigt sich beim Lesen der Ein-Stern-Rezensionen mein Verdacht, dass es sich nicht um gute Bücher handelt. Selbst wenn ein Buch auf ReviewMeta eine gute Zuverlässigkeitsbewertung (z. B. 4,5) erhält, steht manchmal immer noch „Warnen“ in Bezug auf das Misstrauen von Rezensionen.

Beispiele für einige dieser Bücher sind die unter dem folgenden Link:

https://www.developgoodhabits.com/best-real-estate-investment-books/

BEARBEITEN: Wie erfolgreich sind die Menschen darin, mit dieser Investition einen anständigen Gewinn zu erzielen, indem sie ein HELOC gegen ihr erstes Haus verwenden?

Kann jemand ein gutes Buch über den Kauf eines Zweitwohnsitzes empfehlen, das in den letzten 2 Jahren geschrieben wurde?

Danke schön.

BEARBEITEN:

Investition? Ja

Art der Anlage(n): eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit 20 % Rabatt; Oder zwei Eigentumswohnungen und/oder Häuser mit jeweils halber Anzahlung wie beim Szenario einer Immobilie. Wenn ich zum Beispiel 20 % auf ein Haus zahle, beträgt die Anzahlung 120.000 $; Und mit zwei Häusern/Eigentumswohnungen wären es jeweils 60.000 US-Dollar (selbst wenn ich PMI zahlen müsste); Und bei drei Häusern wären es jeweils 40.000 US-Dollar (selbst wenn ich PMI zahlen müsste) usw.

Ungefähres Eigenkapital in der ersten Immobilie, gegen die ich Geld leihen werde: 280.000 $

Wie ich davon ausgegangen bin, dass ich die Anzahlung finanzieren würde: HELOC zu einem möglichst niedrigen Festzinssatz von 30 Jahren, wenn die beste Option (in Bezug auf das höchste Risiko / die höchste Rendite) darin besteht, zu kaufen, zu vermieten und hoffentlich eine Weile zu halten gewinnt an Wert. Aber wenn so etwas wie eine Cash-out-Refinanzierung am sinnvollsten ist, dann funktioniert das.

Mein lokaler Markt, in dem ich eine Mietimmobilie kaufen möchte: Los Angeles und Umgebung (z. B. Glendale, Burbank, Woodland Hills, Inglewood)

Zusätzliche Fragen, von denen ich glaube, dass ich sie so gut wie möglich beantworten muss:

Wie hoch ist meine Erfolgswahrscheinlichkeit?

Wie sollte ich die verschiedenen Standorte in meiner Nähe in Bezug auf diese verschiedenen Märkte vergleichen? Zum Beispiel ist das Mieten in Glendale, Kalifornien, nicht dasselbe wie das Mieten im Antelope Valley, Kalifornien, mitten im Nirgendwo. Wie soll ich sie also vergleichen, abgesehen davon, dass man etwas weiter von meinem Wohnort entfernt ist?

Welche genauen praktischen Schritte sollte ich unternehmen, um einen Mieter zu räumen? Muss ich einen Anwalt einschalten und was kostet das? Oder sollte ich einfach einen Hausverwalter beauftragen, um die Mieter zu überprüfen, um den Ärger zu vermeiden, wenn das nicht den Gewinn schmälern würde?

Wie berechne ich die voraussichtliche Leerstandsdauer meines Mietobjekts?

Gibt es eine Formel für die Gewinnwahrscheinlichkeit und/oder die Leerstandsdauer einer Immobilie, die Folgendes berücksichtigt: die Art der Immobilie, die Lage, die allgemeine Bevölkerungsgruppe in der Nachbarschaft ...?

Bitte teilen Sie mir mit, ob weitere Erläuterungen erforderlich sind.

Danke schön.

Ich denke, es würde wirklich davon abhängen ... Ist diese zweite Immobilie so etwas wie eine Investition? Mietgegenstand? Flip-and-Sell? Sommer/Ferienwohnung? Handelt es sich bei dem Eigenkapitaldarlehen um eine HELOC- oder Cash-out-Refinanzierung? Ich sehe kein Problem (außer noch mehr Schulden anzuhäufen) mit der Strategie, also schätze ich, dass Sie eher wissen wollen, wie "schlau" das ist, als wie häufig (Menschen können in Gruppen ziemlich dumm sein).
Bücher über Investitionen sind als Referenzmaterial schwierig, weil die Leute, die sie schreiben, wirklich nur versuchen, Bücher zu verkaufen, und kein genaues Referenzmaterial liefern. Darüber hinaus muss für so etwas wie Ihre Frage ein gewisser Kontext vorhanden sein - Bücher, die vor einigen Jahren geschrieben wurden, gelten unter den aktuellen Bedingungen möglicherweise nicht, da sich die Bankpraktiken ändern.
Ron, danke, dass du die wichtigen Fragen gestellt hast. Eigentlich hatte ich gehofft, ein gutes Buch würde mir bei der Beantwortung helfen, aber vielleicht ist der Einblick hier die beste Informationsquelle ... Ich neige eher dazu, die Anzahlung für eine zweite Immobilie als Investition zu verwenden, die sich beide auszahlen könnte für sich selbst, indem es jeden Monat Miete erhält und im Laufe der Zeit an Wert gewinnt. Aber auch, egal welcher Ansatz (Investment Property, Flip and Sell). gleichzeitig das Risiko minimieren würde, ist eine wichtige Überlegung. Ich plane, ein HELOC zu verwenden. Bitte sehen Sie sich den ursprünglichen Beitrag mit weiteren Details zu meinem Kontext an, um Klarheit zu erhalten.
Ron, ich habe vergessen zu erwähnen, dass ja, die Frage implizit ist, wie klug es ist, diese Art von Investition zu tätigen. Und wenn die Antwort möglich ist, ja zu sein, was ist dann der beste Weg, um die Erfolgswahrscheinlichkeit zu maximieren, ungeachtet der Haftung des Gruppendenkens, wie uns die Sozialpsychologie sagt? Basierend auf dem, was uns die Sozialpsychologie darüber sagt, wie irrational Denken sein kann, je mehr Menschen in einem Raum sind, sollte ich vielleicht nicht zu einem Treffen gehen, um meine Fragen zu beantworten
Ron, ist der Rat, es niemals zu tun?

Antworten (2)

Art der Anlage(n): eine Eigentumswohnung oder ein Haus mit 20 % Rabatt; Oder zwei Eigentumswohnungen und/oder Häuser mit jeweils halber Anzahlung wie beim Szenario einer Immobilie. Wenn ich zum Beispiel 20 % auf ein Haus zahle, beträgt die Anzahlung 120.000 $; Und mit zwei Häusern/Eigentumswohnungen wären es jeweils 60.000 US-Dollar (selbst wenn ich PMI zahlen müsste); Und bei drei Häusern wären es jeweils 40.000 US-Dollar (selbst wenn ich PMI zahlen müsste) usw.

Dieser Plan wird nicht funktionieren. Meiner Erfahrung nach wollen Kreditgeber, die Kredite für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien vergeben, einen Rückgang um 20 % sehen. Sie sind besorgt darüber, dass Sie die Immobilie für ein oder zwei Monate leer stehen. Sie halten auch Ausschau nach Leuten, die eine Wohnung kaufen und sie ein paar Monate später in eine Mietwohnung umwandeln. Das begrenzt Sie auf ein Mietobjekt, es sei denn, Sie haben genug Bargeld für mehrere 20%ige Anzahlungen.

Wie ich davon ausgegangen bin, dass ich die Anzahlung finanzieren würde: HELOC zu einem möglichst niedrigen Festzinssatz von 30 Jahren, wenn die beste Option (in Bezug auf das höchste Risiko / die höchste Rendite) darin besteht, zu kaufen, zu vermieten und hoffentlich eine Weile zu halten gewinnt an Wert. Aber wenn so etwas wie eine Cash-out-Refinanzierung am sinnvollsten ist, dann funktioniert das.

Auch das hat Probleme. Mit der Steuergesetzänderung Ende 2017 sind die Zinsen auf HELOC nicht steuerlich absetzbar, es sei denn, sie werden zur Verbesserung des Hauses verwendet. Während ein Darlehen, das durch das Mietobjekt gesichert ist, eine zulässige Ausgabe ist. Der HELOC wird wahrscheinlich höher sein als der 30-Jahres-Satz und auch eine kürzere Laufzeit haben.

Der Kreditgeber wird sich alle Ihre Kredite ansehen, der HELOC ist immer noch ein Kredit und wirkt sich auf Ihre Fähigkeit aus, einen Kredit für das Mietobjekt zu erhalten.

Hängt von der Bank ab. Meiner betrachtet alle meine Kredite als durch alle meine Immobilien und auch durch meine persönliche Bürgschaft garantiert. Die Aufteilung in mein privates Wohnungsbaudarlehen (Hauptbetrag und Zinsen) und die zinslosen Darlehen auf die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien dient nur der Steueroptimierung und der einfachen Buchführung.

Rupert, als du deine zweite Immobilie gekauft hast, hast du einen HELOC auf das Eigenkapital deines ersten Hauses bekommen? Gab es Schritte, die Sie unternommen haben, um Ihre Erfolgschancen zu maximieren? Wenn ja, welche waren das? Danke
Die Bank hat die Immobilien nicht wirklich getrennt betrachtet. Es war das Gesamt-LTV-Verhältnis für alle Immobilien und die Fähigkeit, die Zahlungen zu leisten.
Wie üblich ist es bei Menschen, die erfolgreich in eine Zweitimmobilie investieren, die Anzahlung mit einem Eigenheimkredit zu begleichen?
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