Kreditberatung als Vorbereitung auf den Hauskauf in einem Jahr?

Ich plane, in etwa einem Jahr ein Haus zu kaufen.

Ich bin 25, habe noch nie ein Haus besessen, aber meine Kreditwürdigkeit liegt bei etwa 780, also habe ich das für mich. Ich habe jedoch nicht vor, mitzuunterzeichnen, und meine Kredithistorie wird 5 Jahre (und einige Monate) lang sein, wenn ich beabsichtige zu kaufen.

Einige Freunde von mir haben kürzlich versucht, eine Hypothek für den Kauf eines Hauses zu bekommen, wurden aber abgelehnt. Ich stelle diese Frage, weil mein Freund sagt, dass ihm gesagt wurde, dass er genehmigt worden wäre, wenn „ich eine dritte Kreditlinie hätte, die mindestens ein Jahr alt ist“.

Ich habe zwei offene Kreditkarten (die ich abzahle) und einen Autokredit, die meine Kreditgeschichte ausmachen. Gibt es irgendetwas Bedeutendes an der Nummer 3, sodass ich mich nach einer dritten Kreditkarte umsehen sollte? Zumal ich alleine einkaufe? Geht es eher um den Gesamtkreditbetrag, der mir zur Verfügung steht?

Die dritte Kreditlinie macht keinen Unterschied. Wenn überhaupt, könnte es dich verletzen. In diesem Fall wird dies nicht der Fall sein, da Ihre Bonität gut ist und Sie hohe wiederkehrende Zahlungen (Autokredit) haben. Ich habe 4 Jahre lang eine Kreditkarte verwendet und das Limit schrittweise erhöht. Ich würde jeden Monat das 2-3-fache des Kreditlimits ausgeben, aber ich würde es ständig zurückzahlen. Meine Kreditwürdigkeit stieg nur während dieser Zeit. Ich hatte keine Probleme, eine anständige Hypothek mit nur einer "Kreditlinie" zu bekommen.
Du scheinst in guter Verfassung zu sein, aber auf eines möchte ich hinweisen. Ist diese Punktzahl von 780 die FICO-Punktzahl? FICO ist das, was die meisten Leute meinen, wenn sie über Partituren sprechen. Aber jeder hat seine Bewertungssysteme und sie alle treiben es voran, also sollten Sie nur vorsichtig sein, dass es nicht das Modell eines bestimmten Büros ist. Wenn es FICO ist, dann ist 780 eine wirklich gute Zahl.
@FixedPoint Es ist FICO. Ich verstehe nicht ganz, warum meine Punktzahl so hoch ist. Ich habe meine Punktzahl von anderen Büros jedoch seit einigen Jahren nicht mehr überprüft, daher gehe ich davon aus, dass meine Kreditnutzungsstrategie für FICO gut und für eines von diesen vielleicht nachteilig war.
Die drei großen Büros sind meistens ungefähr gleich. Daher werden die FICO-Scores, die anhand Ihrer Kreditprofile berechnet werden, wahrscheinlich gleich sein. Eine Sache, die Sie auf jeden Fall tun sollten, ist, dass Sie bei jedem der drei kostenlos ein Konto erstellen und Ihr Guthaben überprüfen können. Sie sollten es überprüfen und alles Falsche oder Fehlende beheben. Sie zeigen Ihnen nur den Bericht und NICHT die Punktzahl. Sie werden verlangen, dass Sie bezahlen, um den Bericht eines anderen Büros auf ihrer Website zu sehen, und um die Ergebnisse zu sehen, FICO oder anderweitig.
Warum Ihre Punktzahl gut ist, haben Sie einige Kredite, die Sie verantwortungsbewusst genutzt haben. Sie haben eine Geschichte, nicht zu lang und nicht zu kurz. Statistisch gesehen haben Sie also ein sehr geringes Risiko für Kreditgeber und daher eine hohe Punktzahl. Ja, so einfach kann es sein.
Scores für jüngere Kreditnehmer sind oft überhöht, und Kreditgeber werden diesen Score sicherlich mit der Dauer und Verwendung des Kredits vergleichen, der Ihnen gewährt wurde.
Sparen Sie bis dahin kräftig, nehmen Sie keine neuen Schulden auf. Arbeite daran, alle Schulden zu tilgen, die du kannst, und wähle ein Haus, das innerhalb deiner Möglichkeiten liegt.
Ein Tipp: Halten Sie die gesamte Anzahlung auf einem Spar- oder Girokonto bereit, bevor Sie mit einem Kreditgeber sprechen. Wenn Sie denken: „Ich brauche an Tag Y x $ mehr, also verkaufe ich diese Aktie im Wert von x $ an Tag Y-1, aber das wird sich erst an Tag Y+2 begleichen, also werde ich mir etwas leihen $x von meiner Mutter am Tag Y-2 und zahle ihr am Tag Y+3 zurück …“, dann wirst du wahrscheinlich in ein langes und unangenehmes Gespräch mit deinem Kreditgeber darüber enden, ob Mama diese ganze Sache tatsächlich finanziert. (Die besten Fehler, aus denen man lernen kann, sind die Fehler anderer Leute .)

Antworten (5)

Meiner Meinung nach muss man nicht viel oder gar nichts anders machen. Behalten Sie Ihre Zahlungen im Auge und Ihre Kreditwürdigkeit wird sich im Laufe der Zeit verbessern (ist aber bereits ziemlich gut). Wenn Ihre Karten relativ niedrige Limits haben und daher häufig stark ausgelastet sind, kann es sich lohnen, nach höheren Limits zu fragen, um Ihre Auslastung niedrig zu halten. Darüber hinaus würde ich keine neuen Konten eröffnen oder mir zu viele Gedanken über Ihre Punktzahl machen, sondern einfach weitermachen, was Sie tun.

Die wichtigsten anderen Faktoren für die Genehmigung einer Hypothek sind das Einkommen und die Schuldenlast. Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis nach dem Hauskauf muss unter einem bestimmten Prozentsatz liegen (die Höchstwerte variieren je nach Kreditgeber/Darlehenstyp), aber je niedriger, desto besser. Für viele Kreditgeber bedeutet dies, dass die Zahlung von Kreditkarte + Autokredit + Hypothek nicht mehr als etwa 1/3 Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen sollte. Wenn der Zeitpunkt für den Kauf gekommen ist, können Sie bei Bedarf zusätzliche Kreditkartenzahlungen in der Mitte des Zyklus leisten, um Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu senken (erfasst in einer Momentaufnahme, wenn sie Ihre Kreditauskunft erstellen), aber hoffentlich erweitern Sie sich nicht weit genug wo das ein Problem ist.

Wenn Sie Ihren Autokredit abbezahlen und eine Anzahlung von 20 % sparen können, wäre das ideal, aber wenn Sie einen Autokredit mit niedrigem Zinssatz haben, würde ich einer Anzahlung von 20 % Vorrang einräumen, um PMI zu vermeiden.

... sagt mein Freund, man habe ihnen gesagt, sie wären genehmigt worden, wenn „ich eine dritte Kreditlinie mindestens ein Jahr alt hätte“.

Dies wird als „Tradeline Overlay“ bezeichnet. Es gibt eine Reihe von Regeln, die für die Genehmigung aller Hypotheken erfüllt werden müssen, wie z. B. eine Mindestkreditwürdigkeit (normalerweise 560-620 ish) und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (z. B. 45 % oder weniger). Einige Kreditgeber fügen zusätzlich zu den normalen Regeln (als „Overlay“ bezeichnet) eine zusätzliche Anforderung hinzu, und eine der beliebten Overlays ist eine Mindestanzahl von Kreditlinien (sogenannte „Tradelines“). Anscheinend hat der Kreditgeber, mit dem Ihr Freund zusammenarbeitet, mindestens 3 Tradelines als Overlay. Ihr Freund sollte sich einfach umsehen und einen Kreditgeber finden, der die Overlay-Anforderung nicht erfüllt (was meiner Meinung nach die Mehrheit der Kreditgeber nicht hat).

Danke schön. Diese "Regel" hat mich am meisten verwirrt, weil ich mir nicht sicher war, ob ich zugelassen werden würde, nachdem ich gesehen hatte, dass Freunde, die meiner Meinung nach wahrscheinlich besser dran waren, abgelehnt wurden.
@BooleanCheese - richtig, das war offensichtlich der Kern Ihrer Frage. ;) Ich würde mir keine Sorgen machen, wenn ich du wäre.

Ihre Kreditwürdigkeit ist nur einer von vielen Faktoren, die in die Entscheidung eines Hypothekenversicherers einfließen, ob er Ihnen Geld für den Kauf einer Immobilie leiht oder nicht. Die Punktzahl wird verwendet, um ihnen eine ungefähre Vorstellung davon zu geben, wie gut Sie Ihre früheren und laufenden Schulden bedient haben. Eine hohe Punktzahl zeigt an, dass Sie Ihre Rückzahlungen pünktlich und mindestens in Höhe der vom Gläubiger erwarteten Mindestbeträge jede Woche / jeden Monat / jedes Jahr / was auch immer leisten.

Was ein Kredit-Score ihnen nicht über einen potenziellen Kunden sagt, ist, wie viel Schulden sie derzeit tragen (ihre Kreditauskunft wird dies offenlegen) und ihre Fähigkeit, weitere Verbindlichkeiten zu übernehmen.

Es ist möglich, eine hervorragende Kreditwürdigkeit zu haben, sich aber bereits an der (theoretischen) Schwelle dessen zu bewegen, was Sie basierend auf Ihrem aktuellen Einkommen jeden Monat zurückzahlen können. Alternativ haben Sie möglicherweise ein hohes Einkommen und die Fähigkeit, Schulden zurückzuzahlen, haben aber aufgrund schlechter Schuldenmanagementfähigkeiten eine schreckliche Kreditwürdigkeit - Zahlungen verspätet oder in falscher Höhe.

Es gibt nicht wirklich viele Arten von Krediten. Wenn Sie bereits einen Ratenkredit und Kreditkarten haben, bezweifle ich, dass dies als Grund verwendet wird, einen Hypothekenantrag abzulehnen. Der wahrscheinlichste Grund, warum ein Underwriter einen Antrag ablehnen würde, ist, wenn das Verhältnis von Schulden zu Einkommen des Antragstellers als zu riskant für sein Portfolio angesehen wird. Verschiedene Kreditgeber sind bereit, unterschiedliche Risikobeträge einzugehen (obwohl dies keine universelle Regel ist, spiegeln die von ihnen berechneten Zinssätze typischerweise ihre Risikotoleranz wider - ein Kreditgeber mit höheren Zinssätzen kann riskantere Kunden annehmen, indem er die zusätzlichen Einnahmen aus höheren Zinssätzen nutzt um Verluste auszugleichen, die entstehen, wenn ein größerer Anteil ihres Portfolios bei Zahlungen ausfällt).

Alle Kreditgeber werden Ihre gesamten aktuellen Schulden plus den Betrag, den Sie leihen möchten, berücksichtigen und diesen dann mit Ihrem Einkommen (und in gewissem Maße Ihren liquiden Mitteln) vergleichen. Wenn Sie derzeit 4.000 US-Dollar pro Monat verdienen, 600 US-Dollar an monatlichen Kredit- und Kreditkartenrückzahlungen haben und eine Hypothek beantragen, die eine monatliche Zahlung von 1.200 US-Dollar erfordern würde, dann beträgt Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (600 + 1.200) / (4.000). = 45 %. Einige Versicherer könnten damit einverstanden sein und den Kredit genehmigen, andere möchten vielleicht einen niedrigeren Prozentsatz sehen, sagen wir 43 % oder weniger .

Bei einer Kreditwürdigkeit von 780 müssen Sie sich nur um zwei Dinge kümmern: Einkommen und Anzahlung. Es ist wahrscheinlich, dass Ihre Freunde Kreditprobleme hatten.

Wenn ich Sie wäre, würde ich den Autokredit abbezahlen, einen Notfallfonds ansparen und dann eine Anzahlung ansparen. Das ist viel, schaffst du das in einem Jahr? Wie viel können Sie bis dahin als Anzahlung haben?

Vorausgesetzt, dass Sie nicht versuchen, zu viel Haus zu kaufen, werden Sie leicht zugelassen, selbst wenn Ihre Punktzahl in den Bereich von 730 fällt, und sie wird wahrscheinlich steigen, sobald Sie Ihr Auto abbezahlt haben.

Warum sollten sie ihre Frist um 4 Jahre verlängern?
Aufgrund der begrenzten Informationen würde ich vermuten, dass die Kreditwürdigkeit nach der Bezahlung des Autos wahrscheinlich etwas sinken würde.
@TTT Meine Kreditwürdigkeit ist nach der Tilgung aller Schulden in die Höhe geschossen.
@HartCO Hoppla, die Zeitachse falsch gelesen, ty.
@PeteB. - Ihre Kreditgeschichte unterscheidet sich jedoch stark von der von OP. Meine Kreditwürdigkeit schoss in die Höhe, als ich einfach revolvierende Schulden in ein befristetes Darlehen umwandelte. Aber es hat sich nicht viel geändert, als ich das Laufzeitdarlehen abbezahlt habe. Wenn Sie die revolvierenden Schulden verlieren, hat der Auslastungsprozentsatz den größten Effekt. Ich vermute, Sie haben als Teil davon CC/LOC-Schulden abbezahlt? Aus Sicht von OP wird der Verlust des Autokredits UP nicht beeinträchtigen, aber den „Kreditmix“ verringern, weshalb ich glaube, dass die Punktzahl leicht sinken könnte.
@TTT: Nein. Die letzte beglichene Schuld war das Haus. Meine Kreditwürdigkeit stieg leicht an, als ich meine Schulden abzahlte, aber nachdem ich das Haus abbezahlt hatte, schoss sie in die Höhe. Streitpunkt, da ich kein Guthaben mehr verwende.
@PeteB. Hmm, das ergibt keinen Sinn. (Ich kann es nicht mit Sicherheit sagen, aber) Ich denke, es muss eine andere Änderung geben, die mit der Rückzahlung einer Hypothek auf Zeit in einen Topf geworfen wird. Haben Sie ein HELOC erhalten, nachdem Sie es abbezahlt haben? Oder ein neues CC oder LOC, oder wurden bestehende CC- oder LOC-Limits erhöht?
In vielen Fällen sinken die FICO-Scores , wenn eine Hypothek abbezahlt ist, insbesondere in Fällen, in denen eine Person Kredite konservativ genutzt hat und nur wenige oder gar keine anderen langfristigen Ratenschulden hat. Infolgedessen scheint es paradoxerweise, dass die Abzahlung eines Hauses ohne viele andere langfristige Schulden Ihre Kreditwürdigkeit tatsächlich ein wenig verringern kann. In meinem Fall hat dies meine Punktzahl von 830 auf 810 gesenkt.
@ DavidW - Einverstanden. Dies scheint bei den meisten befristeten Darlehen der Fall zu sein, einschließlich Studentendarlehen, Autokrediten und Hypotheken. Der Rückgang ist bei Personen mit dem von Ihnen beschriebenen Profil (niedriger Kreditmix) stärker ausgeprägt.

In meiner ersten Kauferfahrung 2016:

Die Kreditwürdigkeit wirkte sich nur auf den Zinssatz aus, aber ich und mein Mitunterzeichner (Bruder) lagen beide über 700. Der maximale Kreditbetrag wurde dadurch bestimmt, wie viel ich und mein Mitunterzeichner (Bruder) in den letzten zwei Jahren verdient haben, abzüglich der Wiederholung monatliche Rechnungen (wie Autozahlung). Die Kreditauskunft war sauber bis auf einen einzigen negativen Punkt (eine Telefonrechnung, die ich angefochten hatte).

Ich habe mein Haus gekauft, ohne dass eine Herabsetzung erforderlich war (ich habe einige niedergelegt).

Anfang des Jahres wurde ich von einem anderen Kreditgeber für ein billigeres Haus abgelehnt. Der einzige Unterschied war der Kreditgeber.

Eine weitere zufällige Anmerkung, mein eventueller Kreditgeber konnte mich nicht für einen Kredit genehmigen, bis ich den Streit um meinen Kredit beseitigt hatte. Ihre genauen Worte lauten: „Sie können keine angefochtene Kreditposition haben, negativ ist in Ordnung, aber Sie müssen Ihre Anfechtung stornieren, damit wir das Darlehen genehmigen können“.

Sie haben in Ihrer Frage mehrere Fragen gestellt, aber die Antworten sind wirklich alle gleich.

  1. Finden Sie einen Hypothekensachbearbeiter, den Sie mögen und der kooperativ und reaktionsschnell ist.
  2. Sagen Sie ihnen, dass Sie eine Vorabgenehmigung suchen und sehen möchten, wie viel Haus Sie sich leisten können. Sie können Ihr Einkommen und Ihre monatlichen Schulden/Zahlungen prüfen, ohne sich Ihr Guthaben anzusehen, und Ihnen sagen, ob es Dinge gibt, die korrigiert werden müssen.
  3. Halten Sie mindestens 10 % Anzahlung bereit, damit Sie einen Kredit ohne PMI erhalten können (ich weiß immer noch nicht, wie ich mit 0 % Anzahlung aus PMI herausgekommen bin). HINWEIS: PMI ist vollständig Sache des Kreditgebers. Wenn ein Kreditgeber also 20 % weniger möchte, um PMI zu vermeiden, finden Sie einen neuen Kreditgeber.
  4. Während Sie den Verkäufer oft dazu bringen können, die Abschlusskosten zu zahlen, sollten Sie zusätzliche Gelder dafür bereithalten, da dies den Unterschied ausmachen kann, ob Sie das gewünschte Haus bekommen oder nicht.
Kreditberatung als Vorbereitung auf den Hauskauf in einem Jahr?
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