Kauf eines Hypothekenhauses

So wie es einem Mieter egal ist, wie hoch die Hypothek des Vermieters ist, sollte sich der Käufer eines Hauses nicht darum kümmern, was der Verkäufer gezahlt hat, wie hoch die aktuelle Hypothek ist oder andere Einzelheiten der Finanzen des Verkäufers.

Zwei identische Häuser können 400.000 $ wert sein. Einer hat immer noch einen Kredit in Höhe von 450.000 USD, der andere ist hypothekenfrei. Sie würden sich für eine Hypothek mit demselben Wert auf beide Häuser qualifizieren. Alles, worum Sie und Ihre Bank sich kümmern sollten, ist, dass die gegenwärtige Hypothek vom derzeitigen Hypothekeninhaber bezahlt oder erlassen wird, damit Ihre Bank das Vorrecht haben kann und Sie einen sauberen Titel erhalten.

Um die Frage klar zu beantworten, ja, es ist üblich, dass ein Haus mit einer Hypothek verkauft, die Hypothek abbezahlt und eine neue Hypothek eingerichtet wird. Der Gewinn oder Verlust des Hausbesitzers ist nicht Ihr Anliegen.

Wenn jemand ein Haus besitzt, das nicht abbezahlt ist ... kann jemand es kaufen, indem er eine andere Hypothek aufnimmt?

Ja , aber ich bin mir nicht sicher, warum Sie glauben, dass der Käufer eine weitere Hypothek aufnehmen müsste, um es zu kaufen. Wenn jemand sein Haus für X Dollar verkauft, braucht der Käufer X Dollar, um das Haus zu kaufen. Wie sie an dieses Geld kommen (Bargeld verwenden, eine Hypothek aufnehmen), bleibt ihnen überlassen.

Während des Abschlussprozesses wird ein Teil der aus dem Verkauf generierten Gelder umgeleitet, um das Darlehen des Verkäufers zurückzuzahlen, und alle verbleibenden Gelder nach dem Abschluss werden vom Verkäufer eingesteckt.

Welches Angebot wäre am sinnvollsten? Ich gehe davon aus, dass in diesem Fall der jetzige Eigentümer des Hauses einen Gewinn erzielen möchte.

Der Betrag, für den das Haus verkauft wird, wird durch den Marktwert ihres Hauses bestimmt, nicht durch die Höhe der Hypothek, die sie noch abzahlen müssen. Sie machen das gleiche Angebot, egal ob sie ein Eigenheim besitzen oder eine Hypothek haben.

Preise für ein Haus

Besuchen Sie eine Website mit Immobilienangeboten. Finden Sie ähnliche Häuser in der gleichen Nachbarschaft und listen Sie die Preise auf. Sobald Sie die Preise haben, wählen Sie zwei mit unterschiedlichen Preisen aus und rufen Sie den Makler der teureren Auflistung an. Erzählen Sie diesem Makler von der anderen Auflistung und fragen Sie, warum ihre Auflistung teurer ist. Vergleichen Sie ihre Antwort mit dem Haus, das Sie kaufen möchten.

Zum Beispiel können sie sagen, dass ihr Haus eine neu renovierte Küche hat. Hat das Haus, das Sie in Betracht ziehen, eine neu renovierte Küche? Wenn ja, dann verwenden Sie das teurere Angebot und werfen Sie das billigere weg. Wenn nicht, verwenden Sie das billige Angebot und werfen Sie das teure weg.

Oder sie könnten sagen, dass das teure Haus an einer besseren Lage ist als das billigere Haus. Weiter weg vom Verkehr. Einfacher zur Autobahn oder zu öffentlichen Verkehrsmitteln zu gelangen. Wenn ja, fragen Sie, wie die Lage im Vergleich zu dem Haus ist, das Sie tatsächlich in Betracht ziehen. Der Makler wird Ihnen sagen, ob die Angebote vergleichbar sind.

Wenn ich von „ähnlichen Häusern“ spreche, meine ich Häuser, die in Quadratmeterzahl, Anzahl der Schlafzimmer und Anzahl der Badezimmer ähnlich sind. Im Allgemeinen können Sie auf Immobilienseiten nach all diesen sowie nach dem Standort suchen.

Praktische Angelegenheiten

Nach all dem kann der potenzielle Verkäufer Sie immer noch ablehnen. Wenn er wirklich verkaufen wollte, hätte er einen Preis vorgeschlagen. Er kann nur sehen, ob Sie bereit sind, zu viel zu bezahlen. Wenn ja, könnte er ein ansonsten vernünftiges Angebot ablehnen. Wie viel er bereit ist, zu nehmen, ist ihm überlassen.

Beachten Sie, dass dies alles einfacher wäre, wenn Sie einfach ein Haus auf normale Weise gekauft hätten. Dann würden die Makler den vergleichbaren Teil der Arbeit erledigen. Möglicherweise finden Sie einen Makler oder Gutachter, der die Arbeit gegen eine festgelegte Gebühr erledigt. Vielleicht hilft Ihnen Ihre Bank dabei, da sie die Immobilie schätzen muss, um eine Hypothek anbieten zu können.

Kauf eines Hypothekenhauses

Sie haben gefragt, ob Sie mit einer Hypothek ein verpfändetes Haus kaufen können. Ja, du kannst. Das ist ein ziemlich normaler Vorgang. Normalerweise würden die Makler alle notwendigen Vorkehrungen treffen. Ich vermute, dass eine Eigentumsübertragungsgesellschaft damit umgehen könnte.

Basierend auf Ihren Fragen und Ihren verschiedenen Kommentaren zu anderen Antworten, ist dies das erste Mal, dass Sie ein Angebot zum Kauf eines Hauses machen, und es scheint, dass der Verkäufer keinen Immobilienmakler einsetzt, um das Haus zu verkaufen Das heißt, es handelt sich um eine sogenannte FSBO-Immobilie (zum Verkauf durch den Eigentümer) (und Sie können viel über die Perspektive des Verkäufers erfahren, indem Sie fsbo.com besuchen). Auf der anderen Seite sind Sie ein FTB (Erstkäufer) und ich empfehle Ihnen dringend, sich über den Kaufprozess zu informieren, indem Sie nach „Erstkäufer von Eigenheimen“ googeln und einige der Artikel dort lesen. Aber das Wichtigste ist, ich fordere Sie auf

Machen Sie KEIN schriftliches Angebot zum Kauf der Immobilie, bis Sie viel mehr verstehen, als Sie es derzeit tun, und viel mehr als alle Antworten hier Ihnen über die Abgabe eines Angebots zum Kauf dieser Immobilie sagen. Selbst wenn Sie absolut sicher sind, dass Sie alles verstanden haben, beauftragen Sie einen Anwalt für Immobilienrecht oder einen Immobilienmakler damit, das eigentliche Angebot selbst zu schreiben (der Makler kann durchaus ein Standardformular für Kaufangebote verwenden, das sein Unternehmen verwendet, oder der Staat beauftragt, und füllen Sie einfach die Lücken aus). Ja, Sie müssen diesen Leuten eine Gebühr zahlen, aber es ist sehr wichtig für Ihren eigenen Schutz, also flügeln Sie es nicht einfach, wenn Sie ein Kaufangebot machen.

Wie viel Sie anbieten sollten, hängt davon ab, wie viel Sie bezahlen können. Ich werde die Möglichkeit ignorieren, dass Sie reich genug sind, um den Kauf bar bezahlen zu können, und davon ausgehen, dass Sie, wie die meisten Menschen, einen Hypothekenkredit benötigen, um das Haus zu kaufen. Die meisten Banken ziehen es vor, nicht mehr als 80 % des Schätzwerts des Hauses zu verleihen , wobei der Rest des Kaufpreises aus Ihren persönlichen Mitteln stammt. Sie werdenIn einigen Fällen beträgt das Darlehen mehr als 80 %, aber in der Regel werden höhere Zinsen für das Darlehen berechnet, Sie müssen eine Hypothekenversicherung bezahlen usw. Jetzt wird der geschätzte Wert erst bestimmt, wenn die Bank ihren eigenen Gutachter schickt, um sich die Immobilie anzusehen. und dies geschieht erst, wenn Ihr Gebot vom Verkäufer angenommen wurde. Was ist, wenn Ihr Gebot (z. B. 500.000 USD) viel höher ist als der geschätzte Wert von 400.000 USD, für den die Bank bereit ist, Ihnen nur 320.000 USD zu leihen? Nun, Sie können immer noch mit dem Geschäft fortfahren, wenn Sie 180.000 $ zur Verfügung haben, um den Rest zu bezahlen. Oder Sie können das Geschäft scheitern lassen, wenn Sie ein ordnungsgemäß geschriebenes Angebot gemacht haben, das die übliche Notfallklausel enthält, dass Sie eine Hypothek in Höhe von 400.000 USD zu einem Zinssatz von höchstens x % beantragen werden, und dass, wenn Sie keine bekommen können Hypothekenzusage innerhalb von y Tagen, der Deal ist geplatzt.Ohne eine solche Klausel verlieren Sie das eingezahlte Geld, das Sie auf ein Treuhandkonto gelegt haben, weil Sie den Kaufvertrag für 500.000 $ nicht einhalten. Ein Angebot in derselben Größenordnung wie der Marktwert zu machen, verringert die Wahrscheinlichkeit, dass der Deal scheitert. Beachten Sie auch, dass die Bank, selbst wenn der geschätzte Wert 500.000 US-Dollar beträgt, sich weigern könnte, Ihnen 400.000 US-Dollar zu leihen, wenn Ihr Kreditantrag und Ihre Kreditauskunft darauf hindeuten, dass Sie Schwierigkeiten haben werden, die Zahlungen für eine Hypothek in Höhe von 400.000 US-Dollar zu leisten. Es ist eine gute Idee, eine Vorabgenehmigung einzuholenvon einem Kreditgeber, der Ihnen sagt, dass Sie aufgrund der von Ihnen bereitgestellten Finanzinformationen wahrscheinlich eine Hypothek in Höhe von Z $ erhalten werden (d. h. die Bank glaubt, dass Sie sich die Zahlungen für eine Hypothek in Höhe von bis zu $ ​​Z leisten können). Auf diese Weise haben Sie ein Gefühl dafür, wie viel Haus Sie sich leisten können , und das sollte sich auf die Art von Immobilien auswirken, auf die Sie bieten sollten.