Mathematik hinter dem Kauf eines Hauses

Im Vergleich zu den anderen Antworten fühle ich mich, als würde ich verrückte Pillen nehmen, weil:

Ist meine folgende Rechnung richtig?

Tut mir leid, der Überbringer schlechter Nachrichten zu sein, aber nein, das ist nicht korrekt.

In 3 Jahren, wenn der Markt nachgibt und ich das Haus für 200.000 Dollar verkaufen muss. Bin ich immer noch besser dran als zu mieten, weil 180.000 $ (abzüglich 20.000 für die Makler und Abschlusskosten) abzüglich 220.000 $ (40.000 $) immer noch kleiner als 54.000 sind?

Die Mathematik ist hier rückwärts. Sie müssen hinzufügendiese beiden Zahlen zusammen, nicht subtrahieren! In der von Ihnen beschriebenen Situation haben Sie nach 3 Jahren 54.000 + 40.000 = 94.000 $ verloren, wenn Sie kaufen, gegenüber 54.000 $, wenn Sie mieten. (Weil Sie die gleichen 54.000 $ für die Hypothek zahlen und dann beim Verkauf weitere 40.000 $ verlieren.) Dann können Sie das Eigenkapital abziehen, das Sie mit der Hypothek verdient haben, was nach 3 Jahren irgendwo bei den 12 $ liegen wird K-37K-Bereich, abhängig von Ihrem Tarif und Ihrer Laufzeit. Selbst im besten Fall (37.000 $) sind Sie immer noch 94-37 = 57.000 $ unterwegs, wenn Sie kaufen. Sie haben auch gesagt, dass die 1500 Dollar für Ihre Hypothek bestimmt sind, aber Sie haben keine Steuern, Versicherungen und andere Gebühren erwähnt. Wenn diese nicht in Ihrer Hypothekenzahlung enthalten sind, wird Ihre Startnummer viel höher als 1500 $/Monat sein. Wenn sie enthalten sind, wird der Betrag an Eigenkapital, den Sie erhalten werden, viel weniger als 37.000 $ betragen. Hinweis: Sie'

Wenn Sie sich ziemlich sicher sind, dass Sie Ihr Haus in nur 3 Jahren verkaufen werden, wird es wahrscheinlich finanziell keinen Sinn machen.

Nebenbei bemerkt, ein Freund von mir hat kürzlich sein Haus verkauft, das er 12 Jahre lang besessen hat. Er verkaufte es für 50.000 US-Dollar weniger, als er bezahlt hatte, hatte aber genug Eigenkapital gewonnen, dass er nach der Addition aller seiner Kosten für 12 Jahre schätzte, dass er ungefähr 100 US-Dollar pro Monat durch den Besitz eines gleichwertigen Hauses im Vergleich zur Anmietung gewinnen würde. Beachten Sie, dass dies auch den Steuerabzugsvorteil des Eigenheimbesitzes berücksichtigt. Der Hauptunterschied besteht darin, dass er 12 Jahre Zeit hatte, um Eigenkapital zu verdienen, im Vergleich zu Ihrem Szenario, das nur 3 Jahre beträgt.

Es gibt noch andere Dinge, die Sie in Ihrer Mathematik berücksichtigen müssen:

• Grundsteuern
• Hausratsversicherung
• Dienstprogramme
• Wartung
• Nachbarschaftsgeld (evtl.)

Ja, Sie bauen Eigenkapital im Haus auf, zahlen aber trotzdem Zinsen für Ihre Hypothek zuzüglich aller oben genannten Faktoren.

Die Abschlusskosten für den Erhalt einer Hypothek sollten ebenfalls berücksichtigt werden, aber das sind einmalige Vorabkosten und sollten über die Zeit verteilt werden, in der Sie das Haus besitzen (Sie könnten auch die Kosten für den Verkauf des Hauses in 5 Jahren schätzen, um ganz genau zu sein). .

Wenn alle oben genannten Kosten plus Hypothekenzinsen rechnerisch niedriger sind als Ihre Mietzahlung, dann sollten Sie besser kaufen. Sie könnten auch die potenzielle Wertsteigerung des Eigenheims einbeziehen, aber das ist keineswegs garantiert. Ich würde argumentieren, dass die Wertsteigerung ungefähr den zukünftigen Mieterhöhungen entsprechen würde, also könnte das eine Wäsche sein.

Bin ich besser dran?

Nicht unbedingt.

Mieten : Kauf einer Dienstleistung. Sie zahlen 54.000 für den "Service" des Wohnens. Sie besitzen kein Vermögen.

Kaufen : Natürlich einen Vermögenswert kaufen. Sie kaufen nicht nur einen Vermögenswert, sondern müssen auch die damit verbundenen Schulden bedienen. Sie müssen das Asset auch pflegen. All dies muss getan werden, um Ihnen den gleichen Wohnungs-„Service“ wie bei der Vermietung zu bieten.

Also in deinem Beispiel:

1. Sie haben $40.000 an dem Vermögenswert verloren.
2. Sie haben die Anlage drei Jahre lang gewartet (Steuern, Wartung, Reparaturen, Gebühren, Nebenkosten)
3. Sie haben auch die Schuldzinsen für 3 Jahre bedient (ca. 20.000 USD)

Ohne Nr. 2 überhaupt zu schätzen, ist klar, dass Sie in 3 Jahren möglicherweise nicht weiterkommen.

Darüber hinaus erhöhen Sie durch das Halten von Hypothekenschulden jetzt Ihr Risiko eines exponentiell höheren Verlusts durch Zwangsvollstreckung.

Ein Haus zu besitzen ist eine langfristige Investition und kann kurzfristig teurer werden als eine Miete.

Ich habe kürzlich eine sehr ähnliche Berechnung durchgeführt, und ich denke, es ist eine gute Übung. Es ist schwierig, genau zu sein, aber nützlich, um eine allgemeine Vorstellung zu bekommen, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung hilft. Hier ist die allgemeine Formel, die ich verwendet habe, die Sie einmal zum Kaufen und einmal zum Mieten ausführen müssen:

Bruttokosten - gewonnener/eingesparter Wert = Nettokosten

Die Entscheidung, was in diese Kategorien gehört, ist der Kern des Problems. Hier sind ein paar Ideen:

Einkaufsbruttokosten:

• Haus Zahlung
• Hausratsversicherung
• Rasen/Gartenpflege
• HOA-Gebühren
• Dienstprogramme
• Instandhaltung
• Grundsteuern
• Abschlusskosten

Miete brutto:

• Monatliche Miete
• nicht enthaltene Nebenkosten
• Rentenversicherung
• Parkgebühren
• nicht rückzahlbare Anzahlungen

Kaufwert:

• Eigenkapitalgewinn (Dies war etwas schwierig zu berechnen, da es von vielen Faktoren innerhalb eines bestimmten Hypothekenvertrags abhängt und sich ändert, je länger Sie zahlen. Ich bin von einem 15-jährigen Festzinssatz von 3,5 % apr ausgegangen.)

Mietwert:

• welchen angemessenen Wert Sie auch immer aus einer niedrigeren Miete ziehen können, wie z. B. Zinsersparnisse durch Schuldentilgung oder Einnahmen aus anderen Investitionen. Dies setzt voraus, dass die Bruttomietkosten niedriger sind als beim Kauf.

Natürlich gibt es noch andere unkalkulierbare Dinge zu beachten (z. B. Umgang mit einem Vermieter), aber ich denke, dass diese kalkulierte Vorgehensweise hilfreich ist. Für mich habe ich ungefähr berechnet, dass der Kauf eines 200.000-Dollar-Hauses ungefähr dem Wert entspricht, 900 $ / Monat Miete zu zahlen (unter Berücksichtigung von 2 Jahren). Wenn Sie sich also in diesem Bereich befinden, können Sie eine passende Miete finden Ihre Anforderungen zu ungefähr diesen Kosten oder darunter erfüllen, dann treffen Sie wahrscheinlich eine vernünftige Wahl.

Sie müssen sich den Tilgungskalender ansehen, da Sie nach 3 Jahren möglicherweise immer noch mehr als 200.000 US-Dollar für das Haus schulden. Abhängig von Ihrer Anzahlung, falls Sie eine hinterlegt hatten.

Aber nehmen wir an, Sie investieren 5 %, was ungefähr 11.000 US-Dollar entspricht. Sie haben auch anfängliche Abschlusskosten, die weitere 3 % betragen könnten.

Wenn die Kosten für Ihr Haus gesunken sind, ist alles verloren. Außerdem müssten Sie Ihre Schulden bei der Bank begleichen, sodass sich nur die Mindestzahlung extrem langsam auf das Guthaben auswirkt.

Der Besitz des Eigenheims ist auch mit Kosten verbunden, die Sie normalerweise nicht mit dem Mieten in Verbindung bringen. Die Hausratversicherung ist höher als die Mieterversicherung. Grundsteuern werden halbjährlich gezahlt, die auch nicht zu Ihnen zurückkommen. Es gibt viele Verbindlichkeiten zu berücksichtigen.

Idealerweise möchten Sie verkaufen, wenn das Haus an Wert gewinnt, da Sie als Mieter nicht an den Immobilienmarktgewinnen partizipieren, aber Sie riskieren auch nichts während eines Abschwungs auf dem Markt. Ich war auf beiden Seiten der Gleichung als Mieter und Käufer.

Manchmal ist der nicht monetäre Wert wichtiger als der monetäre, da ich als Mieterin in einer schöneren Gegend leben kann, weil die Hauspreise zu hoch waren. Und als Eigentümer macht man sich immer Sorgen über den Ausfall von Wartungsteilen. Als Eigentümer bin ich zwar in der Lage, dieses aktuelle Marktwachstum zu steigern, aber es gibt im Wesentlichen keine Gewinne, wenn ich mein Haus verkaufe, wenn ich es zurückkaufe, weil ich in einen höherpreisigen Markt zurückkaufen würde. Die einzige Möglichkeit, wirklich Gewinne zu erzielen, wäre, mein Haus zu verkaufen und in einen anderen Staat zu ziehen. (Ich bin in Kalifornien)

Die einfache Antwort ist nein. Wenn die Immobilie nach nur 3 Jahren 20 % ihres Wertes verliert, sind Sie nicht besser dran. Selbst bei Werterhalt der Immobilie sind Sie nach nur 3 Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit finanziell nicht im Vorteil.

Wie viele andere bereits betont haben, fallen beim Mieten viele Verantwortlichkeiten auf Ihren Vermieter. Wenn Sie kaufen, fallen diese Verantwortlichkeiten auf Sie. Es gibt viele Fallstricke beim Kauf eines Hauses, die die meisten Menschen nicht kennen und die die anfängliche Verschuldung beim ersten Kauf erhöhen. Private Hypothekenversicherung (PMI), wenn Sie nicht genug Geld einzahlen oder eine bestimmte Hypothekenstruktur haben, die dies nicht erfordert. Abschlusskosten, die oft in das Hypothekendarlehen einfließen, erhöhen den geschuldeten Betrag und die gezahlten Zinsen. Und, wie HarrisonT betonte, die Amortisationsstruktur gegenüber einfachen Zinsen (z. B. Autokredit), die sich die meisten Menschen vorstellen, wenn sie sich Geld leihen.

Unabhängig davon, was diese zusätzlichen Aufgaben ausmachen, sind Sie nach nur 3 Jahren nicht weiter. Das Eigenkapital, das Sie in 3 Jahren aufbauen, ist vernachlässigbar. Hypotheken werden "vorgezogen", die Bank summiert alle Zinsen, die sie auf Ihre Hypothek verdienen würden, wenn Sie genau Ihre geplante Zahlung für die Dauer bezahlt hätten. Dann "amortisieren" sie es, den Prozess, bei dem sie eine Tilgungstabelle erstellen, die besagt, dass sie zuerst ihre Zinsen einziehen und dann das Prinzip zurückzahlen werden.

Die Art und Weise, wie Sie weniger Zinsen zahlen und mit einer Hypothek weiterkommen, besteht darin, zusätzliche Hauptzahlungen zu leisten. Auch hier müssen Sie vorsichtig sein, da einige Banken/Hypothekengesellschaften verlangen, dass Sie ausdrücklich angeben, dass Sie zusätzliche Hauptzahlungen leisten möchten, oder sie Ihre Überzahlung einfach auf Ihre nächste planmäßige Zahlung anwenden.

Das ist ungefähr richtig, aber die Miete beinhaltet Dinge, die nicht enthalten sind, wenn Sie ein Haus besitzen. Versicherung, Grundsteuer, Wartung, vielleicht einige Nebenkosten.

Die tatsächliche Berechnung wird ähnlich sein, aber vergessen Sie nicht, all diese anderen Ausgaben hinzuzufügen, um einen richtigen Vergleich zwischen den beiden zu erhalten.

Eine Hypothek bringt viele Menschen dazu, die Schwelle für die Angabe von Abzügen in ihren Steuererklärungen zu überschreiten, so dass dies dazu beitragen kann, einige Betriebskosten auszugleichen, aber bei dem Preis, den Sie betrachten, und den derzeit niedrigen Zinssätzen ist dies möglicherweise nicht so bedeutend.

Ihnen fehlt das Brutto vs. Netto. Das Verwenden des Ofens, von dem Ihr Vermieter denkt, dass Sie es verwenden sollten, ist ekelhaft , und Sie benötigen ein Netz , um alle Käfer einzufangen, die die alten Mieter auf dem Grundstück eitern ließen.

Es besteht auch die sehr reale Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Vermieter Ihnen beim Auszug alles in Rechnung stellt und Sie einen Teppich ersetzen lässt, der nicht ersetzt werden muss. Das ist mir zweimal passiert.

Fügen Sie also zu den Mietkosten die Kosten für schreckliche Geräte und Dinge hinzu, die nicht verbessert werden können, sowie Ihre Kaution.