Ich möchte wissen, wie man die Kostengrundlage für einen in ein Mietobjekt umgewandelten Hauptwohnsitz berechnet.
Ich habe das Haus in Oregon 2005 für 200.000 gekauft. Ich bin ausgezogen und habe es im Mai 2013 vermietet. Das Haus ist jetzt ungefähr 220.000 wert.
Spielt einer dieser Faktoren eine Rolle bei der Bestimmung der Kostenbasis für die Abschreibung?
Danke!
*Haftungsausschluss: Ich bin Steuerberater, aber nicht Ihr professioneller Buchhalter oder Anwalt (es sei denn, Sie waren in meiner Kanzlei und haben einen Vertrag unterzeichnet). Diese Mitteilung ist nicht als Steuerberatung gedacht und ergibt kein Steuerberater-/Mandantenverhältnis. *Bitte wenden Sie sich für eine steuerliche Beratung an Ihren eigenen Steuerberater.**
Lassen Sie uns dieses Beispiel verwenden, um Ihre Frage zu beantworten.
Im MAI 2013 wandeln Sie Ihren persönlichen Wohnsitz in ein Mietobjekt um. Das Haus kostete 2005 ursprünglich 200.000 US-Dollar, als Sie es kauften. Aufgrund von Upgrades und größeren Verbesserungen ist Ihre Kostenbasis auf 250.000 gestiegen. Ihr FMV beträgt 220.000, als es in eine Miete umgewandelt wurde.
1. Gemäß der Sonderregel entspricht die anfängliche Steuergrundlage des Gebäudeteils der Immobilie zum Zwecke der Berechnung der Abschreibung dem niedrigeren der folgenden Werte: (1) dem Verkehrswert des Gebäudes (FMV) am Umwandlungsdatum oder (2) die „Regelbasis“ des Gebäudes zum Umwandlungszeitpunkt. Die reguläre Basis entspricht in der Regel den Anschaffungskosten zuzüglich der Kosten für Verbesserungen (ohne normale Reparaturen und Wartung). In diesem Fall würden Sie den FMV wählen, da er niedriger ist als Ihre Kostenbasis
2.• Die Kostenbasis ist definiert als: Wert des Hauses minus Wert des Grundstücks, richtig? Ja, du hast Recht!
Home hat zahlreiche Upgrades erfahren, während ich das Haus besetzt habe.
Es gibt eine schmale Linie zwischen „Upgrades“ und „Reparaturen“, die der IRS tendenziell in Frage stellt. Upgrades ergänzen die Basis, Reparaturen nicht. Sprechen Sie mit einem lizenzierten EA/CPA, um zu entscheiden, welches in Ihrem Fall das Richtige ist.
Verwende ich die ursprünglichen Kosten, da das Haus wertgeschätzt hat?
Ja.
Die Kostenbasis ist definiert als: Wert des Hauses minus Wert des Grundstücks, richtig? Muss ich dies aus meinem County Property Tax Statement von 2005 erhalten (ich kann es nicht finden, muss es also anfordern).
Es gibt viele Möglichkeiten, sprechen Sie mit einem Steuerberater, um die besten Ergebnisse zu erzielen. Im Allgemeinen gilt der Steuerbescheid als zuverlässig, Sie können stattdessen aber auch auf ein Gutachten zurückgreifen.
Lohnt es sich (den Aufwand), Appliance-Upgrades einzukalkulieren? Ist das möglich?
Geräte, die vor der Umstellung auf Miete installiert wurden, werden grundsätzlich mit dem gesamten Gebäude (dh: 27,5 Jahre) abgeschrieben. Ich würde sagen, den Aufwand nicht wert.
Irgendwelche anderen Faktoren zu berücksichtigen?
Ich schlage vor, mit einem zugelassenen Steuerberater (EA/CPA zugelassen in Ihrem Staat) zu sprechen. 15 Minuten können Ihnen Hunderte von Dollar sparen.
Bryce