Für die Steuern von 2017 (USA) habe ich mein erstes Haus offiziell in ein Mietobjekt umgewandelt, indem ich Einkommen deklarierte, eine Kostenbasis für die Abschreibung festlegte usw. Der Mietvertrag des Mieters läuft von Juli/2017 bis Juli/2018.
Erschwerend kommt hinzu, dass der Mieter ein Freund von mir ist.
Der Mieter hat seine Mietzahlung noch nie besonders pünktlich eingereicht. Zuerst war es kurz vor dem Ersten des Monats, dann war es der Beginn der zweiten Woche, und inzwischen ist es auf das Ende des Monats zugewandert. Obwohl er ständig zu spät kommt, hat er bisher jeden Monat bezahlt.
Abgesehen davon bin ich nicht besonders daran interessiert, wie das Eigentum gehalten wurde. Am grellsten ist die Auswirkung seines Rauchens im Inneren, einschließlich eines Zigarettenflecks, den ich auf dem Badezimmerwaschtisch bemerkte ... der fast brandneu war, als ich auszog. Um fair zu sein, ist er für Mieter zu diesem Preis (500 US-Dollar pro Monat) wahrscheinlich selbstverständlich.
Letzten Monat erlitt er einen gesundheitlichen Notfall und musste sich anschließend einer größeren Operation unterziehen. Während ich um ihn als Person besorgt bin, insbesondere als mein Freund mit sich verschlechternder Gesundheit, kann ich nicht anders, als gleichzeitig besorgt darüber zu sein, wie sich dies nachgelagert auswirken könnte und wie es mich finanziell beeinträchtigen könnte.
Aus finanzieller Sicht ist das mittelschwere Szenario für mich wahrscheinlich, dass dieser Bursche sich ein oder zwei Monate Miete nicht leisten kann. Erlaubt mir der IRS überhaupt, das schleifen zu lassen, insbesondere im Hinblick auf die marktübliche Miete, die der IRS verlangt ? Wenn der IRS mir erlaubt, den Verlust zu mindern, welche Unterlagen sollte ich dabei beachten? Gibt es noch andere Auswirkungen, die ich im Voraus berücksichtigen möchte, damit ich ihnen einen Schritt voraus bin?
Disclaimer: Ich bin kein Steuerfachmann
Wenn Sie für die Buchhaltung eine Bargeldbasis verwenden (d. h. Sie zählen die Einnahmen, wenn Sie sie erhalten, und die Ausgaben, wenn Sie sie bezahlen), ist es dem IRS egal. Es handelt sich nicht um einen „Verlust“ – es handelt sich lediglich um Einnahmen, die Sie geplant hatten und die nicht eingetreten sind . Wenn die Miete also beispielsweise 1.000 pro Monat beträgt und er 6 Monate lang nicht bezahlt hat, beträgt Ihr Einkommen 6.000 statt der 12.000, die Sie hätten bekommen können. Das kann bedeuten, dass Sie für das Jahr einen Nettoverlust haben, abhängig von anderen Ausgaben im Zusammenhang mit dem Haus.
Wenn Sie eine periodengerechte Abrechnung verwenden (d. h. Sie erfassen Einnahmen und Ausgaben, wenn sie verdient werden , und nicht zehn, wenn sie bezahlt werden ), dann umfasst Ihr Einkommen alle Monate, in denen das Haus bewohnt war, unabhängig davon, ob es bezahlt wurde oder nicht. Die Miete wird ein fälliger Vermögenswert sein. Irgendwann könnten Sie die Miete für uneinbringlich halten und den Aufwand als „Forderungsausfall“ absetzen. Sie benötigen wahrscheinlich einen CPA (falls Sie noch keinen haben), um sicherzustellen, dass der Anspruch einem Audit standhält.
Ob es Auswirkungen auf die marktübliche Miete geben wird, weiß ich nicht. Ich vermute jedoch, dass, wenn Sie sich aus Freundlichkeit dafür entscheiden, für diese Monate keine Miete zu erheben, dies als Miete unter dem Marktwert interpretiert werden könnte und Sie die entsprechenden steuerlichen Konsequenzen haben würden.
elrobis