Ich lebe in einer Eigentumswohnung mit 3 Schlafzimmern in Kalifornien und beschloss, 2 der Schlafzimmer zu vermieten und in einem zu wohnen.
Ich weiß, dass HOA, Hypothekenzinsen und Grundsteuer zum Abzug von Mieteinnahmen verwendet werden können. Aber in meinem Fall sind die Mieteinnahmen geringer als alle zusammen. Außerdem gibt es gemäß dem neuen Steuergesetz eine Grenze von 750.000 USD für den Abzug von Hypothekenzinsen für selbstgenutztes Haus.
Meine Frage ist, wie viel kann ich bei der Steuererklärung für 2018 von meinem Einkommen abschreiben?
Angenommen, Sie waren vor dem 16. Dezember 2017 unter Vertrag für das Haus und vor dem 1. April 2018 geschlossen, dann gilt für Sie das Limit von 1 Mio.
Da Sie dort wohnen, können Sie keine Mietausfälle geltend machen (selbst wenn Sie nicht dort gewohnt haben, wahrscheinlich kein Vorteil aufgrund von AGI, es sei denn, Sie sind ein Immobilienprofi). Sie verrechnen die Mieteinnahmen mit einem Prozentsatz der von Ihnen aufgeführten Ausgaben, zusätzlich zur Abschreibung des gemieteten Teils und anderen Ausgaben wie Wartung/Reparaturen. Der verwendete Prozentsatz basiert darauf, wie viel von der Einheit vermietet wird. Zählen Sie 2/3 aller Gemeinschaftsräume als vermietet und alle Räume, die ausschließlich Mietern vorbehalten sind, als vermietet. Es ist akzeptabel, die Anzahl der Zimmer oder die Quadratmeterzahl in dieser Berechnung zu verwenden, wahrscheinlich möchten Sie die Quadratmeterzahl verwenden, es sei denn, Sie haben viele Zimmer, die exklusiv für Sie sind (da Ihre Mieteinnahmen weit unter den Mietkosten liegen, möchten Sie die Miete minimieren Portion).
Wenn wir davon ausgehen, dass 2/3 vermietet sind, können Sie 1/3 der Grundsteuer und der Hypothekenzinsen als Einzelabzüge verwenden. Wenn Sie Ihre Beispielnummern verwenden, hätten Sie 20.000 $ an Einzelabzügen.
Auf der Mietseite 2/3 jeder Ausgabe, also:
Das sind monatliche Mietkosten in Höhe von 5.752 USD (zuzüglich Wartung/Reparaturen, Versicherung usw.), die die Mieteinnahmen in Höhe von 3.000 USD/Monat vollständig ausgleichen, sodass Sie auf der Mietseite keine Steuerpflicht haben. Wenn Sie jedoch verkaufen, werden Sie mit einem nicht erfassten Gewinn gemäß Abschnitt 1250 konfrontiert, obwohl Sie keinen Vorteil aus der Abschreibung des Mietanteils Ihrer Immobilie ziehen.
Es wäre für Sie vorteilhaft, die Methode zur Berechnung des Mietanteils zu verwenden, die zu einem niedrigeren Prozentsatz führt.
Schwarzdorn
Hart CO
Manto
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