Einer der typischen Gründe dafür, eine Hypothek nicht im Voraus zu bezahlen, ist, dass die Zinsen steuerlich absetzbar sind und daher der effektive Zinssatz für die Hypothek viel niedriger ist. Dieses Argument scheint jedoch keinen Sinn zu machen, wenn der Hypothekenzins und der Treasury-Zins gleich sind.
Angenommen, ich habe eine Festhypothek mit 3 % Zinsen und die Laufzeit entspricht einer 10-jährigen Staatsanleihe, die auch genau 3 % zahlt. Gehen Sie weiter davon aus, dass der bundesstaatliche Einkommensteuersatz 20 % beträgt und die Beiträge zu allen steuerbegünstigten Investitionsplänen ausgeschöpft wurden.
Wenn ich 1000 Dollar nach Steuern zum Investieren habe, kann ich entweder die Hypothek zurückzahlen oder eine Staatsanleihe kaufen.
Wenn ich die Hypothek zurückzahle, habe ich 30 $ an Zinsen gespart, aber ich hätte 0,2 * 30 von der Bundeseinkommensteuer abgezogen, also habe ich tatsächlich 24 $ gespart. Mit anderen Worten, nach einem Jahr habe ich 24 Dollar extra in der Tasche.
Wenn ich eine Staatsanleihe kaufe, bekomme ich 30 Dollar Zinsen, aber ich muss dem Finanzbeamten seine 20 % zahlen. Daher bleiben mir nach dem 15. April 24 $ übrig.
Meine Frage ist: Abgesehen von der „Liquidität“ hat der Kauf einer Staatsanleihe Vorteile gegenüber der Rückzahlung einer Hypothek mit Geldern nach Steuern, wenn die Zinssätze ähnlich sind?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Überlegung und Antwort.
Die steuerliche Abzugsfähigkeit von Zinsen ist ein Puzzleteil, aber nicht „der“ Grund, keine Vorauszahlung zu leisten.
Ich empfehle Ihnen dringend, hier eine weitere Frage zu lesen, vereinfachen Sie es für mich: die richtige Reihenfolge des Investierens . Es ist kein Duplikat, da Ihre Frage sehr eng fokussiert ist. Bei der anderen Antwort deuten sowohl die am besten bewertete/akzeptierte Antwort als auch meine darauf hin, dass das frühzeitige Bezahlen die letzte Priorität unserer Top 6 ist. Wenn Sie tatsächlich bei Punkt 6 sind und die Sicherheit der Auszahlung bevorzugen, ja, Tu es. In ein oder zwei Jahren könnten Staatsanleihen 5 % betragen, und wenn Sie zusätzlich 20.000 US-Dollar beiseite legen, beträgt das Delta 2 % oder 400 US-Dollar pro Jahr. Zweifellos würden viele die Hypothek lieber früher abbezahlen und ruhiger schlafen.
Ich kenne niemanden, der sagt, man solle eine Hypothek "für den Abzug" behalten, nur um die Schulden so zu betrachten, wie Sie Ihre Investitionen auf einer Nachsteuerbasis betrachten.
Ich kenne auch niemanden, der vorschlägt, das Geld aus möglichen Vorauszahlungen zu nehmen und in Staatsanleihen zu investieren. Die typische Wahl ist zwischen der Zahlung der Hypothek, einer garantierten Bruttorendite von 3 % auf die Mittel, in Ihrem Fall, und einer langfristigen Investition in Aktien, einer Rendite von etwa 10 %, aber mit einer Standardabweichung von fast 20 %. Ich entschied mich zu investieren und dokumentierte dies in einem Artikel, den ich mit dem Titel „ Retired, With Mortgage“ schrieb." Die Pointe dieses Artikels ist, dass wir vor 3 Jahren trotz zweier Abstürze, bei denen der Zinsabzug „nicht“ berücksichtigt und jede übereinstimmende 401(k)-Einlage ignoriert wurde, einen Hypothekensaldo von 233.000 USD gegenüber 453.000 USD aus den Einlagen hatten das hätte die Hypothek abbezahlt. Ich habe die Zahlen in dem Artikel seitdem nicht aktualisiert, aber die Hypothek beträgt jetzt 175.000 $, während der S&P in den 3 Jahren '15, '16, '17 eine CAGR von 11,4 hatte %, Anstieg um 38 % Mehr als die Deckung der Zahlungen.
Der Ansatz, den ich beschreibe, ist nicht jedermanns Sache. Aber bedenken Sie, wie viele gerne auf die 4-%-Regel für die Altersvorsorge setzen. Es hat eine Erfolgsquote von 90% oder so. In meinem Fall waren die Chancen viel besser, und der Artikel wurde geschrieben, als der durchschnittliche Hypothekenzins im Rückblick 6 % betrug, nicht die 3 %, die Sie genießen.
In den USA ist ein „Elephant in the Room“-Aspekt die sogenannte „Mortgage Insurance“ oder PMI.
Einfache Tatsache, PMI ist Interesse unter einem anderen Namen. Es ist ein absurdes Wortspiel. **
Tatsächlich ist das tatsächliche Interesse sehr hoch, bis Sie den Equity-Punkt erreichen, an dem der PMI eliminiert wird.
(Ich glaube, normalerweise sind es 20 %, richtig? Vielleicht mehr für große Hypotheken.)
(Ich glaube, in fast allen Fällen ist es für die Leute von großem Vorteil, schnell so weit zu bezahlen, dass der PMI eliminiert wird. Soweit ich weiß.)
Die PMI-Nomenklatur beeinflusst Ihre Treasury Rate-Frage enorm, glaube ich.
** Oh warte, die Regierung verteilt keine Steuervergünstigungen für den Teil des Interesses mit dem Namen "PMI", richtig? Mann, was für ein erstaunlicher Zufall.
Ich bin alt genug, um mich daran zu erinnern, als die Zinsen für eine 30-jährige Hypothek auf 8 % gefallen sind. Damals zahlten die Leute extra für Häuser und Autos, weil es eine enorme finanzielle Ersparnis war.
Es ist immer noch eine Ersparnis, aber ich glaube nicht, dass es viel Wert hat, es vorzeitig zurückzuzahlen. Vor allem, wenn Sie länger als die durchschnittlichen 10 Jahre in derselben Wohnung leben und Ihr Einkommen steigt.
JTP - Entschuldige dich bei Monica