Versicherung für ein Haus, die keine Wohngebäudeversicherung ist?

Was Sie brauchen, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die aus der Frage nicht klar hervorgehen. Diese Deckung wird einfach als "Vacant Home Insurance" bezeichnet, aber nicht alle Unternehmen sind bereit, diese Deckung anzubieten. Leider können Versicherer in New York Ihre Standardversicherung für Hausbesitzer auch rechtlich einstellen, wenn sie feststellen, dass Ihre Immobilie für 30 Tage oder länger leer steht.

Die Bedenken des Versicherers

Typischerweise enthält eine "normale" Hausbesitzer-Police eine Ausschlussklausel für leerstehende Häuser. Die Versicherungsgesellschaft befürchtet, dass sie ohne jemanden im Haus der Gefahr von Einbrüchen, Hausbesetzern und Vandalismus ausgesetzt sind. Wenn Sie jemals „Flip Men“ auf Spike gesehen haben, wissen Sie, dass dies ein ernstes Problem ist (übrigens eine großartige Show). Sie werden ein Risikomodell verwenden, um ein geschätztes Risiko für die Immobilie zu berechnen (deshalb ist ein saisonales Ferienhaus in einem dünn besiedelten Gebiet oft weniger besorgniserregend als ein Einfamilienhaus in einem städtischen Gebiet). Wenn sie das Risiko als gering einschätzen, erlauben Ihnen einige Versicherungsunternehmen, diesen Ausschluss zurückzukaufen, damit leerstehende Immobilien abgedeckt sind. In Ihrem Fall haben sie wahrscheinlich entschieden, dass entweder:

1. Sie halten das Schadensrisiko, das zu einer Inanspruchnahme führen würde, für zu hoch, bzw
2. Sie haben bereits zu viel Kontakt mit leerstehenden Häusern, oder
3. Sie haben nicht das Fachwissen, um das Risiko richtig einzuschätzen, oder
4. Sie sind finanziell nicht in der Lage, das zusätzliche Risiko abzudecken

Deine Optionen

Zunächst müssen Sie ein Unternehmen finden, das bereit ist, das zusätzliche Risiko eines leerstehenden Hauses auf sich zu nehmen. Dies wird je nach Standort ziemlich unterschiedlich sein, aber die wichtigsten sind Farmer's (sie verwenden den Markennamen Foremost in New York) und Castle Rock . Es gibt viele Versicherungsagenturen, die auch für diese Produkte werben, aber die meisten von ihnen sind Zwischenhändler und verwenden eines dieser beiden Unternehmen, um die Deckung tatsächlich zu schreiben.

Da es sich um eine Spezialpolice handelt, stellen Sie außerdem sicher, dass Sie alle Details der Police verstehen und wie sie sich von einer regulären Police unterscheiden, einschließlich:

1. Staatliche Zulassungsvoraussetzungen für das, was rechtlich als „frei“ gilt
2. Rückgabe der Prämie – Wenn Sie das Haus verkaufen, bevor Ihr Versicherungsschutz endet, erstatten sie einen Teil der Prämie für die Monate, in denen Sie keinen Versicherungsschutz benötigen?
3. Policendauer – einige Unternehmen sind möglicherweise nur bereit, kurzfristige Policen zu schreiben
4. Abweichungen bei abgedeckten Gefahren – Einige Unternehmen decken bestimmte Risiken nicht ab, die Sie möglicherweise für wesentlich halten (z. B. Vandalismus). Stellen Sie sicher, dass Sie es sich leisten können, ein Worst-Case-Szenario abzudecken, bevor Sie sich bereit erklären, ausgeschlossene Gefahren zu übernehmen.
5. Bargeld versus Wiederbeschaffungswert – Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, wie hoch Ihre Erstattung in beiden Szenarien wäre
6. Höhere Kosten – laut der Website von Castle Rock kann die Deckung für leerstehende Immobilien 150 % bis 300 % der Kosten einer Standardversicherung für Eigenheimbesitzer betragen. Letztendlich müssen Sie eine Entscheidung treffen, wie Sie alle Kosten für die Instandhaltung eines leerstehenden Hauses gegen den Verlust abwägen können, wenn Sie die Immobilie schnell, aber unter ihrem tatsächlichen Marktwert verkaufen würden.

So reduzieren Sie Ihre Premium-Kosten

Dies sind allgemeine Tipps von der Website der Murray Group (ein unabhängiger Makler in NY), wie Sie die zusätzlichen Kosten für die Deckung von Leerständen senken können:

1. Stellen Sie sicher, dass Sie ein zentralisiertes Sicherheitssystem einschließlich Feuermelder installiert haben, damit die Behörden im Falle eines Feuers oder Einbruchs benachrichtigt werden
2. Haben Sie Riegel an jedem Einstiegspunkt
3. Machen Sie das Haus winterfest, insbesondere die Wasserleitungen, um Platzen zu vermeiden
4. Vernageln Sie die Fenster, um Glasbruch und unbefugtes Betreten zu vermeiden
5. Beauftragen Sie einen Überwachungsdienst, um das Haus zu überprüfen und regelmäßig zu inspizieren

Das mag teuer klingen, aber diese Schritte verringern alle das Risiko, dass etwas wirklich Schlimmes passiert, wenn Sie nicht da sind.

Kennst du außerdem jemanden, dem du voll und ganz vertraust (Verwandter, arbeitsloser Freund), der vielleicht eine Zeit lang mietfrei in deinem alten Haus wohnen möchte? Dies könnte für Sie funktionieren, wenn sie bereit sind, die Wohnung rund um die Uhr zu 100 % sauber zu halten, damit Sie das Haus jederzeit zeigen können.

Wenn Sie zusätzliche/spezifische Fragen haben, sollten Sie in der Lage sein, einen unabhängigen Versicherungsmakler in Ihrer Nähe zu finden, der bereit ist, Sie gegen eine Pauschalgebühr zu Ihrer spezifischen Situation zu beraten.

Viel Glück beim schnellen Verkauf des Hauses!

Nur ein Gedanke zur Ergänzung der hervorragenden Antwort, die JAGAnalyst oben gegeben hat: Wenden Sie sich an Ihren Immobilienmakler, um Hilfe zu erhalten. Schließlich ist es zu seinem Vorteil, das Haus in Top-Zustand zu halten. Fast alle Makler führen eine Liste mit Heimwerkern, Bauunternehmern, Gärtnern und anderen professionellen Typen, die mit diesen Dingen ihren Lebensunterhalt verdienen. Der Agent kann sogar eine Versicherungsgesellschaft empfehlen.

Wenn der Makler Sie jedoch abweist oder anderweitig nicht bereit ist, Ihnen zu helfen, das Haus in verkaufsfähigem Zustand zu halten, ist dies ein großes Warnzeichen, dass Sie einen anderen Makler finden müssen. Schließlich verdient der Makler damit seinen Lebensunterhalt, und wenn er nicht daran interessiert ist, beim Verkauf des Hauses zu helfen – was Sie erwarten sollten – tun sie ihren Job nicht.