In der globalen Finanzkrise 2007 erlebten viele Orte wie die USA, Irland und Europa ein Platzen ihrer Immobilienblase und als Folge davon fielen die Immobilienpreise ziemlich stark.
Da die meisten Menschen jedoch immer noch in Häusern leben mussten und das Wohnen in einem Haus das Letzte wäre, was die Menschen opfern würden, sanken die Mietpreise nicht wirklich. Das heißt, die Immobilienpreise fielen auf das Mietpreisniveau, aber das Mietpreisniveau änderte sich nicht.
Meine Frage ist, wenn eine große Rezession die Mietpreise nicht sinken lässt, fallen die Mieten jemals? Kann sich irgendjemand ein historisches Beispiel vorstellen, bei dem es zu einem „Mietpreis“-Crash kam?
Ich schließe jedes Beispiel aus, das durch eine große Katastrophe wie Tschernobyl oder ein verheerendes Erdbeben verursacht wurde.
Mit anderen Worten, ich interessiere mich nur für Beispiele, bei denen sich das Mietobjekt und seine Umgebung vor und nach dem Mietzinsrückgang in demselben physischen Zustand befanden.
Sicher!
Alles, was das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage beeinflusst, könnte dazu führen, dass die Mietpreise sinken. Ich wette, die Mietpreise in Wilmington, Ohio, brachen ein, als der größte Arbeitgeber, DHL, schloss . Eine wirtschaftliche Depression jeglicher Art würde die Menschen dazu bringen, teure Mieten durch billigere zu ersetzen, was die Mieten unter Druck setzen würde. Es würde auch dazu führen, dass die Leute verdoppeln oder mit der Familie zusammenziehen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen verringern würde.
Alles, was den Kauf eines Hauses billiger macht, wird tatsächlich auch die Mieten senken, weil mehr Leute Häuser kaufen werden, wenn die Häuser billiger werden … diese Leute ziehen aus Mietwohnungen aus und verringern so die Nachfrage nach Mietwohnungen.
Die Buy-to-Rent-Investitionsblase hat (in einigen Märkten) zu einer großen Anzahl von Neubauwohnungen geführt, die oft die verfügbare Nachfrage übersteigen. Da die Leute in den Kapitalgewinn investierten, war es ihnen egal, ob eine Wohnung vermietet war oder nicht. Zu den Preisen, die Investoren verlangen wollten, standen viele Plätze leer.
In Großbritannien, wo die Baubeschränkungen so stark sind, dass nur wenige neue Häuser gebaut werden können, ist die Produktion neuer Häuser geringer als die Marktnachfrage, was die Mietpreise hochhält. Es gibt einfach keinen Vorrat.
In den USA, wo das Bauwesen liberaler ist, können die Mietpreise fallen, wenn neue Bestände auf den Markt kommen. Ein Treiber wird dort sein, wo der Absatzmarkt versiegt und die Eigentümer mieten müssen, um zumindest einen Teil ihrer Hypothekenverluste zu decken. Oder, wie Joel betont, wenn ein großer Arbeitgeber, der eine Kleinstadt dominiert, geht. Viele alte Industriestädte bieten sowohl niedrige Mieten als auch viele leere, günstige Immobilien. In Liverpool im Vereinigten Königreich gibt es ganze leere Viertel, die alle mit Brettern vernagelt sind.
Wenn Sie Metriken dazu verfolgen möchten, sehen Sie sich einfach die Migrationsmuster an. Wo sich viele Menschen "in Richtung" bewegen, werden die Preise (und Mieten) steigen. Wo Menschen „wegziehen“, sinken alle Preise.
In den USA legt die Regierung mit einem Konzept namens "vorherrschende Miete" für staatliche Subventionen effektiv eine Preisuntergrenze für Mieten fest. Selbst die beschissenste, minimal konforme Hütte ist letztendlich alles wert, wofür die Regierung Wohnungsgutscheine ausstellt.
Die Miete kann und wird für das obere Ende des Marktes schwanken. Grundsätzlich wirkt sich der verfügbare, günstige Kredit an den meisten Orten negativ auf die Mietpreise aus, und knappere, teurere Kredite erhöhen die Nachfrage und die Mieten. Lokale wirtschaftliche Ereignisse wirken sich ebenfalls aus. Wenn das Unternehmen in einer Firmenstadt schließt, gehen die Leute.
In Memphis, Tn., wurden die Mieten vor dem Fallen in der Rezession stabilisiert, weil alle Zwangsvollstreckungen von Hausbesitzern zum Mietmarkt hinzukamen, die Nachfrage erhöhten und somit die Preise stabilisierten.
Joe.E
Joel Spölsky