Für einen Hausbesitzer ohne Schulden, mit gutem Gehalt, guter Kreditwürdigkeit usw.:
Welche Konditionen wären optimal für die zukünftige Liquidität beim Erhalt einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC)?
Es geht darum, einen Kredit zu den besten verfügbaren Konditionen zu erhalten, wenn er nicht benötigt wird, damit der Kredit bei zukünftigen Problemen wie dem Verlust des Arbeitsplatzes oder anderen Änderungen der Umstände immer noch zu den besten Konditionen verfügbar ist.
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Ich frage mich speziell in dem Fall, in dem die HELOC die erste Hypothek ist und der LTV unter 50 % liegt.
Ein typischer HELOC bietet eine 10-jährige Ziehung und dann eine 15-jährige Amortisation. Sie sollten die niedrigste mögliche Marge erzielen, meine ist Prime-1,5 %. Sie haben Recht, der Beleihungswert ist wichtig, aber ich würde das Kleingedruckte lesen. Meiner sagte, dass ich das Eigentum in meinem Namen versichert halten musste und dass der Wert über XX $ bleiben musste. Mein erster und HELOC haben zusammen weniger als 50 % des aktuellen Werts.
Ich stimme zu, dass ein HELOC eine gute Liquiditätsquelle ist, solange es klug eingesetzt wird.
Wenn der Zweck Liquidität ist, ist eine persönliche Kreditlinie (PLOC) viel besser als eine Home Equity-Kreditlinie (HELOC).
Wenn die Immobilienpreise fallen und/oder Banken zusammenbrechen, können staatliche Aufsichtsbehörden den Banken sagen, dass sie die Kreditvergabe an HELOCs einstellen sollen. Im Jahr 2008 stellten viele Kunden, die dachten, sie hätten HELOCs im Wert von 100.000 US-Dollar, plötzlich fest, dass sie ihre HELOCs nicht ausleihen konnten.
Wenn Sie umziehen oder sich neu finanzieren müssen, können Sie ein PLOC verwenden, um die daraus resultierende Liquiditätskrise auszugleichen. Wohingegen ein HELOC gleichzeitig abbezahlt und/oder refinanziert werden muss, was die Liquiditätskrise noch verschlimmert.
HELOCs haben tendenziell höhere Anschaffungskosten. Möglicherweise müssen Sie für eine Bewertung, für die Einreichung von Darlehensunterlagen bei Ihrer örtlichen Regierung, für die Kreditübernahme und für die Provision eines Kreditsachbearbeiters aufkommen. HELOCs kosten auch Geld, um sich abzuzahlen, da mehr Darlehensdokumente bei Ihrer lokalen Regierung eingereicht werden müssen.
PLOCs und HELOCs haben in der Regel ähnliche Jahresgebühren. 50 $/Jahr sind typisch.
Wenn Sie Kredite gegen die Kreditlinie aufnehmen, haben HELOCs tendenziell niedrigere Zinssätze als PLOCs. Eine Differenz von 3 Prozentpunkten pro Jahr ist typisch für Kreditnehmer mit ausgezeichneter Bonität und beträchtlichem Eigenheimkapital. Außerdem sind HELOC-Zinsen für viele Kreditnehmer steuerlich absetzbar. (Dies ist abhängig von Wohnort(en), Einkommen, Eigenkapital, Kredithöhe und anderen Faktoren des Kreditnehmers.)
Es ist zweifelhaft, ob Sie tun können, was Sie wollen, denn HELOC-Darlehensverträge geben dem Kreditgeber im Allgemeinen das Recht, die Kreditlinie nach eigenem Ermessen einzufrieren (wie viele Menschen während der letzten Rezession herausgefunden haben). Es besteht also durchaus die Gefahr, dass bei Jobverlust, Kreditproblemen etc. Ihre Linie eingefroren wird – genau dann, wenn Sie darauf zurückgreifen wollen.
Sie können natürlich versuchen, das wegzuhandeln, aber ich vermute, Sie werden dabei kein Glück haben.
Abgesehen davon würde ich denken, dass Sie einen Zinssatz mit der niedrigsten Marge über der Prime, die Sie finden können, und mit einer Zinszahlungsanforderung während des Ziehungszeitraums wünschen. Vielleicht finden Sie es nützlich, wenn Sie mit dem HELOC Teile eines Guthabens in ein Darlehen mit festem Zinssatz umwandeln können. Dies ist jedoch im Allgemeinen weniger nützlich, als es sich anhört, da solche Konvertierungen mit fester Rate normalerweise zu einer deutlich höheren Rate als die HELOC erfolgen.
DJ Clayworth