Bin ich wahrscheinlich für ein Wohnungsbaudarlehen qualifiziert?

In Bezug auf das Drop-in-Credit-Score-Element – ​​wie in einer anderen Antwort erwähnt, behandelt das FICO-Scoring-Modell mehrere Score-Pulls innerhalb eines kurzen Zeitraums für einen bestimmten Zweck als einen einzigen Pull. Sie erwarten, dass Sie sich um einen Kredit für einen großen Kauf wie ein Auto oder ein Haus kümmern. Allerdings wird der Credit Pull wahrscheinlich für ein bis zwei Jahre zu einem Rückgang von 5 bis 10 Punkten auf Ihrer Punktzahl führen. Dieser Rückgang ist bei einer Kreditwürdigkeit im Bereich von über 800 unbedeutend, und jede Kreditwürdigkeit ist unbedeutend, wenn Sie keinen neuen Kredit beantragen müssen.

Nebenbei bemerkt, das FICO-Modell ist nicht ein einzelnes Modell, sondern mehrere, die für bestimmte Arten von Kreditgebern optimiert sind. Möglicherweise haben Sie zum Beispiel einen anderen Score für eine Haushypothek, einen Autokredit und eine Kreditkarte.

Ob Sie für einen Kredit zugelassen würden – nun ja, die Zeichnungsrichtlinien unterscheiden sich von Institut zu Institut, aber insgesamt sind die bestimmenden Faktoren „Kreditwürdigkeit“ und „Rückzahlungsfähigkeit“. Ihr FICO-Score von über 800 impliziert eine gute Kreditwürdigkeit. Ihre Zahlungsfähigkeit wird hauptsächlich von Ihrem Einkommen und Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen bestimmt. Da Sie sagen, dass Sie eine ausstehende Hypothek in Höhe von 100.000 USD haben und nur ein Jahreseinkommen von 25.000 USD vermerken, stehen die Chancen gut, dass Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen nicht gut aussieht. Angenommen, Ihre aktuelle Hypothekenzahlung basiert auf einem 30-jährigen Darlehen in Höhe von 200.000 US-Dollar, dann sehen Sie sich eine monatliche Zahlung von ~ 1000 US-Dollar ohne Zinsen, Steuern und Versicherung an, was etwa 50 % Ihres monatlichen Take-Home entspricht, bevor Sie eine regelmäßige Zahlung in Betracht ziehen Ausgaben oder andere Schulden. Ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 36 % oder 43 % ist in der Regel die Obergrenze für Hypotheken (je nach Vorsteuer- oder Nachsteuerzahlen). Sie sind noch nicht für die Sozialversicherung oder die meisten Renten qualifiziert und können 401.000 oder IRA-Vermögen nicht ohne hohe Steuerstrafen (oder besondere Umstände) anfassen. Wenn also, wie ich vermute, ein großer Teil Ihres Vermögens in solchen Fonds gebunden ist, tun sie dies Sie wenig gut in diesem Fall.

Sie haben die beneidenswerte Position, über einen großen Vermögenspool zu verfügen. Dies ändert zwar Ihre Situation, aber diese Vermögenswerte werden in keiner Weise belastet. Sie könnten, sollten Sie dies wünschen, sie verschenken, verkaufen, beim Spielen verlieren oder (im Fall der Investitionen) einfach bei einem Marktcrash verlieren. Sofern Sie nicht einige dieser Vermögenswerte als Sicherheit für die Hypothekenschuld verpfänden (und somit ein Pfandrecht auf das Grundstück setzen) oder Sie über das von Ihnen angegebene zusätzliche Einkommen aus Investitionen verfügen, sind Ihre Genehmigungschancen geringer, als Ihnen vielleicht lieb ist - je nach Größe die Hypothek, die Sie aufnehmen möchten, und ob Sie Ihr aktuelles Haus tatsächlich verkaufen (wodurch diese Schulden beseitigt werden), bevor Sie das neue kaufen (Hypothekenabschlüsse können so strukturiert werden, dass dies berücksichtigt wird - dies ist sehr häufig).

Wahrscheinlich finden Sie einen Kreditgeber, der bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten – Ihr Vermögensaufbau reicht aus, um finanzielle Stabilität zu demonstrieren. Wie oben angedeutet, kann dies eine höhere Anzahlung, eine teilweise Sicherung des Darlehens durch andere Immobilien oder eine andere finanzielle Vereinbarung beinhalten.

Möglicherweise finden Sie es besser, Ihr neues Zuhause direkt zu bezahlen und bei Bedarf ein HELOC in Betracht zu ziehen. Dies hätte den alternativen Effekt, dass Ihr jährliches Anlageeinkommen reduziert wird, womit Sie möglicherweise nicht leben können. Umgekehrt kann dies durch den Wegfall Ihrer aktuellen Hypothekenschuld ausgeglichen werden.

Die Quintessenz ist, dass Ihre Informationen über mehrere Hypothekenanfragen datiert sind, die zu einem Rückgang der Kreditwürdigkeit führen. Sehen Sie sich die ersten Fragen und Antworten auf der FICO-Website an.

Sie könnten also ungestraft Hypotheken beantragen und erhalten kein „Ding“ auf Ihrer Rechnung.

Es wäre wahrscheinlich besser für Sie, sich bei einem Kreditgeber zu bewerben, mit dem Sie bereits eine Beziehung haben. Vielleicht die Organisation, die Ihre Hypothek jetzt hält, oder die Bank(en)/Makler, die Ihre Hypothek jetzt halten. Wenn es um Ihr ausgewiesenes Vermögen geht, nehmen sich Banker gerne Zeit für Sie.

Denken Sie daran, dass die meisten Vorteile einer Hypothek verschwunden sind. Sie würden wahrscheinlich besser dran sein, das Haus nur für Bargeld zu kaufen. Wie hoch ist Ihre durchschnittliche Rendite? Die Arbitrage zwischen der durchschnittlichen Rendite von 7 % und den vorherrschenden Hypothekenzinsen nimmt weiter ab. Zum jetzigen Zeitpunkt beträgt ein 30-jähriger Fix 4,8 und ein 15-jähriger 4,4. Lohnt es sich wirklich?

Sie gaben an, dass Ihre Anlageerträge 25.000 betragen, bei einem Portfolio von 1,75 Mio., was nur 1,4 % Rendite entspricht. In diesem Fall sind Sie viel besser dran, wenn Sie keine Hypothek nur mit Mathematik haben!

Darüber hinaus eliminiert die neue Steuerpolitik den Zinsabzug so gut wie. Warum dieses Spiel spielen?

An deiner Stelle würde ich das Haus einfach gegen Barzahlung kaufen.