Stellen Sie sich dieses Szenario vor:
Die Kapitalverbesserungen werden nicht vollständig abgeschrieben. Wie wirken sich diese teilweise abgeschriebenen Kapitalverbesserungen auf die Kostenbasis für den Verkauf aus ... und die Wiedereinziehung der Abschreibung?
Ihre bereinigte Basis ist die ursprüngliche Basis + Verkaufskosten (einschließlich Bereitstellung, aber auch anderer Kosten) − zulässige oder zulässige Abschreibung + Kapitalverbesserungen. Sie können dies auf Formular 4797 , Teil III sehen ; Mietobjekt ist höchstwahrscheinlich Abschnitt 1250. In Ihrem Beispiel wären es 1,06 Millionen US-Dollar abzüglich Abschreibung (hoffentlich haben Sie auch Abschreibungen auf den Ofen und den Warmwasserbereiter vorgenommen, nachdem sie in Betrieb genommen wurden).
Bei einer Kapitalverbesserung, die vollständig abgeschrieben wurde, heben sich die Wiedereinziehung der Abschreibung und die Kosten der Verbesserung auf, und es gibt keine Nettoauswirkung auf die angepasste Basis. Bei einer Kapitalverbesserung, die unmittelbar vor dem Verkauf in Betrieb genommen wurde, gibt es keine Abschreibung, und der gesamte Betrag wird Ihrer Basis hinzugefügt. Für Sie ist es dazwischen; Der Nettobetrag, der nicht abgeschrieben wurde, wird Ihrer Basis hinzugefügt.
Sie zahlen eine Abschreibungsrückerstattung auf die zulässige oder zulässige Abschreibung; es wird wie normales Einkommen bis zu einem Höchstsatz von 25 % besteuert. Der Rest sollten langfristige Kapitalgewinne sein. Die einzigen anderen Kosten, die Sie erwähnt haben, sind Reparaturen, die Sie vermutlich bereits auf Zeitplan E abgezogen haben, und wenn Sie nicht in der Lage waren, den vollen Abzug vorzunehmen, sollten Sie dies in diesem Jahr tun können.
Die von Ihnen geltend gemachten Abschreibungskosten senken die Kostenbasis für das Haus und erhöhen den Betrag des Kapitalgewinns, auf den Sie besteuert werden (vorbehaltlich etwaiger Steuerbefreiungen usw.).
Ihre Kostenbasis ist also der Anfangspreis des Hauses (zuzüglich eventueller Schließungskosten), zuzüglich etwaiger Kapitalverbesserungen, abzüglich aller geltend gemachten Abschreibungen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Haus oder die Einbauten ganz oder teilweise abgeschrieben sind – sie sind im Veräußerungsgewinn enthalten.
Im Wesentlichen verschiebt die Abschreibung die Steuer nur auf den Zeitpunkt des Verkaufs (es sei denn, das Haus wird geerbt, was ein anderes Regelwerk ist).
(Dies ist keine professionelle Steuerberatung; wenden Sie sich bitte an einen CPA, wenn Sie diese allgemeine Beratung nicht selbst anwenden möchten.)
Bryce
Craig W