Irgendwie dachte ich immer, Mieteinnahmen seien steuerpflichtig (vielleicht, weil ich gehört habe, dass einige Vermieter diese Einkünfte nicht melden und die Steuerbehörde oder IRS den „Mieterkredit“ erstellt hat, damit der Mieter den Kredit geltend macht und somit die Mieteinnahmen offenlegt).
Aber ist es nicht so, sagen wir, wenn ein Haus 300.000 Dollar kostet, wie die Vororte von Kalifornien, Reno Nevada oder Orlando Florida:
Wenn es in bar bezahlt wird, können wir es nicht nur abschreiben, um Steuern zu sparen. Wenn die Abschreibungszeit also 27,5 Jahre (?) beträgt, dann beträgt der steuerpflichtige Teil, wenn die Mieteinnahmen 1700 USD pro Monat betragen, also 1700 × 12 - (300,000 / 27.5) = 1700 × 12 - 10909 = 9491nur $9500 sind steuerpflichtig? Aber die Grundsteuer beträgt etwa 3000 $ pro Jahr, also sind nur 6500 $ steuerpflichtig?
Und wenn wir tatsächlich 20 % bis 50 % Anzahlung leisten und die Hypothekenzinsen pro Jahr 6.500 USD oder mehr betragen, sind dann in diesem Fall alle Mieteinnahmen steuerfrei?
Aber ich denke, (2) sinkt jedes Jahr ein wenig und erreicht am Ende der Hypothek 0 $, und (1) würde nach 27,5 Jahren aufhören? Und müssten wir es einfach verkaufen und ein anderes Haus kaufen und wieder abschreiben? So funktioniert es?
Wenn Sie als Eigentümer eines Mietobjekts keine Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie hatten: keine Zinszahlung auf die Hypothek, keine Grundsteuer, keine Eigentumswohnungsgebühr oder HOA-Gebühr und keine Versicherung und keine Nebenkosten; dann wären ja die gesamten Mieteinnahmen abzüglich Abschreibungen steuerpflichtig.
Aber die meisten Leute, die Mieteigentum haben, sind nicht in dieser Situation. Sie müssen Grundsteuer zahlen, sie müssen für Versicherungen zahlen, sie müssen möglicherweise eine Eigentumswohnungs-/HOA-Gebühr zahlen. Einige decken Dienstprogramme ab. Diese mindern den steuerpflichtigen Anteil der Mieteinnahmen.
Sie erwähnen eine Hypothek. Denken Sie jedoch daran, dass die Zinsen, die Sie für die mit dem Mietobjekt verbundene Hypothek zahlen, nicht steuerlich absetzbar sind, es sei denn, Sie erhalten eine reine Zinshypothek.
Sie weisen darauf hin, dass der Zinsbetrag, den Sie zahlen würden, jedes Jahr sinkt, aber da die monatliche Hypothekenzahlung gleich ist, bedeutet dies, dass jedes Jahr weniger dieser monatlichen Zahlung steuerlich absetzbar ist.
Es ist nicht ungewöhnlich, eine Situation zu sehen, in der die monatlichen Kosten ungefähr ausgeglichen sind oder sogar einen leichten Verlust aufweisen, aber auf den Steuerformularen sieht die Situation so aus, als würde sie Einnahmen generieren, da die Kapitalzahlung nicht abgeschrieben werden kann.
Die Abschreibung ist etwas komplexer. Für das Mietshaus sind es 27,5 Jahre, aber das Grundstück wird nicht abgeschrieben. Also in Ihrem Beispiel, wenn die Hypothek den Wert von 300.000 minus 20% Anzahlung abdeckt; Der Wert, der über diese 27,5 Jahre abgeschrieben wird, liegt unter dem Wert von 300.000.
Wenn Sie die Immobilie verkaufen, weil die Hypothek, wie Sie sagten, abbezahlt ist und die Immobilie vollständig abgeschrieben ist, löst der Verkauf Kapitalertragssteuern und eine Wiedereinziehung der Abschreibung aus. Wenn die Immobilie also nicht wertlos wird, zahlen Sie beim Verkauf Steuern.
Eine Hypothek zu bekommen, um Steuern zu sparen, ist nie kosteneffektiv. Es kann sinnvoll sein, eine Hypothek aufzunehmen, um eine Immobilie zu erwerben, die Einnahmen generiert. Es ist wahrscheinlich sinnvoll, eine Hypothek auf eine Immobilie zu behalten, die Sie nicht verkaufen konnten, und die nicht über das nötige Geld verfügt, um sie zurückzuzahlen.
Der Verkauf einer Immobilie, nur damit Sie die neue abschreiben und Steuern sparen können, bedarf einer weiteren Analyse.
Sie haben es konzeptionell ziemlich auf den Punkt gebracht, aber Sie implizieren etwas, das meiner Meinung nach ausdrücklich hervorgehoben werden sollte:
- Und wenn wir tatsächlich 20 % bis 50 % Anzahlung leisten und die Hypothekenzinsen pro Jahr 6.500 USD oder mehr betragen, sind dann in diesem Fall alle Mieteinnahmen steuerfrei?
Nicht genau. Sie haben gerade argumentiert, dass es keinen Miet-"Gewinn" gibt. Sie haben Mieteinnahmen, die vollständig durch mindestens so viele Ausgaben ausgeglichen werden, sodass Ihr steuerpflichtiges „Einkommen“ aus der Immobilie entweder 0 USD beträgt oder Sie einen Verlust erleiden. Im letzteren Fall zahlen Sie keine Steuern; Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift, die möglicherweise Ihr sonstiges persönliches Einkommen mindern oder auf zukünftige Jahre vorgetragen werden kann, wenn Sie Gewinne erzielen.
Mit anderen Worten, die Mieteinnahmen sind nicht steuerfrei. Sie zahlen keine Steuern, weil Sie einen Verlust machen.
Die Abschreibung ist eher eine Steuerstundung. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, wird die Basis um die Abschreibung reduziert, die Sie während der Mietdauer geltend gemacht haben, und der IRS wird die Abschreibung mit einem Steuersatz von 25 % gemäß Abschnitt 1250 „zurückerstatten“ . Dies ist von der persönlichen Steuerbefreiung auf Kapitalerträge aus primärem Eigenheim ausgenommen (die Situation, in der Kapitalerträge von 250.000 alleinstehenden oder 500.000 verheirateten Paaren für ein Eigenheim, in dem Sie 2 von 5 Jahren gelebt haben, steuerfrei sind).
Die Berechnung in Punkt 1 weist auf Verwirrung in einem wichtigen Punkt hin. Einkommen ist niemals abschreibbar; Die Immobilie wird abgeschrieben und dieser Betrag wird jedes Jahr vom Einkommen abgezogen (zusammen mit Ausgaben wie Hypothekenzinsen). Wenn die Immobilie verkauft wird, wird die Abschreibung als latentes Einkommen wieder erfasst und zu diesem Zeitpunkt besteuert.
Wie in einer anderen Antwort erwähnt, wird die Abschreibung nur auf Gebäude angewendet, nicht auf Grundstücke. Gehen Sie also durch Ihre Beispielzahlen, um zu sehen, was in einem bestimmten Jahr passiert:
Das Nettoeinkommen ist das Einkommen abzüglich der Ausgaben:
20.400 Miete - 8400 Zinsen - 3000 Steuern - 8180 Abschreibung = 820 $ Nettoeinkommen
Und es würden tatsächlich mehr Ausgaben in Form von Autokilometern, Kreditabschlusskosten, Reparaturen usw. usw. anfallen. Also ja, es ist durchaus plausibel, dass dieses Szenario kein Nettojahreseinkommen auf dem Papier oder sogar einen Verlust hat, während es tatsächlich einsteckt ~ 9.000 $ (wahrscheinlich als Eigenkapital, da dieses Beispiel die Kapitalzahlungen ignoriert) für die nächsten 27 Jahre.
Aber sagen wir, dieses Haus wird in 5 Jahren verkauft, ohne Wertsteigerung, um es einfach zu halten.
Dies führt zu einem Kapitalgewinn von 300.000 - 259.100 = 41.900 $ Nettogewinn (ohne Kapital/Eigenkapital aus den Anzahlungen/monatlichen Zahlungen, da dies nur die Rückforderung der Basis ist). Dieser Betrag ist mit dem normalen Steuersatz für diese Klasse zu versteuern (10-12 %, wenn keine anderen Einkünfte angenommen werden), mit einer Obergrenze von 25 % für die höchsten Klassen.
In späteren Jahren wird sich die Bemessungsgrundlage so stark verringert haben, dass der Nettoertrag sich dem gesamten Immobilienwert annähern würde und die Steuerlast proportional steigen würde.
Wenn es nun Kapitalgewinne aus Wertsteigerung gäbe, wäre das ganz oder teilweise steuerfrei. Für das Jahr 2020 beträgt die Grenze der Kapitalertragssteuerklasse von 0 % 80.000 $ – das heißt, auf die ersten 80.000 $ wird keine Kapitalertragssteuer erhoben. Wenn die Immobilie also für 380.000 $ verkauft wird, könnten die zusätzlichen 80.000 $ steuerfrei sein (vorbehaltlich der Gesamteinkommensgrenzen).
Kevin H
Kevin H
Benutzer662852
Brichins