Ich habe viel recherchiert, kann aber anscheinend keine endgültige Lösung für meine etwas einzigartige Situation finden.
Meine Frau und ich besitzen eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in PA (derzeit als Kurzzeitmiete / AirBnB genutzt), die einen Wert von etwa 150 - 200.000 US-Dollar hat (die Preise sind mit der Pandemie in die Höhe geschossen, daher keine genaue Zahl) und vollständig abbezahlt ist ( keine Hypotheken, Pfandrechte usw.) Wir leben in einer gemieteten Wohnung in NJ.
Meine Kredithistorie ist komplett mit Punkten in den niedrigen 500ern, mehreren Abbuchungen und Einziehungen, die darauf zurückzuführen sind, dass ich vor etwa 5-6 Jahren mit all meinen Schulden AWOL gegangen bin. Ich bin dabei, die Dinge zu regeln/abzuzahlen, aber es wird ein langer Prozess. Ich habe bereits einen soliden Aktionsplan und arbeite daran.
Die Kreditgeschichte meiner Frau ist perfekt, abgesehen von der Tatsache, dass sie relativ neu ist ~ 4 Jahre (sie ist relativ neu im Land).
Wir machen unsere Steuern gemeinsam und zahlen sehr wenig Steuern, da wir beide selbstständig sind und viele Dinge abschreiben. Wir planen, im nächsten Steuerjahr viel weniger Dinge abzuschreiben, um ein anständiges Einkommen vorzuweisen.
Wir haben ungefähr 30.000 bis 40.000 Dollar Bargeld für eine Anzahlung zur Verfügung.
Wir erwägen den Kauf einer weiteren Anlageimmobilie mit dem Ziel, sie auf AirBnB/VRBO auf die gleiche Weise wie unser aktuelles Haus kurzfristig zu vermieten. Momentan keine bestimmte Immobilie im Auge, aber im Allgemeinen wird zwischen 100 und 300.000 US-Dollar gesucht
Nun zu den Fragen:
-Wäre es uns möglich, unser bestehendes Haus in einer umgekehrten Hypothek zu besichern, eine angemessene Anzahlung zu leisten und eine Hypothek zu erhalten, wenn wir unsere Kredit- und Einkommenssituation berücksichtigen?
- Hätte meine Frau eine höhere Chance auf eine Hypothek, wenn sie sich ohne mich und mit einem Mitunterzeichner bewirbt?
-Wie viel Einkommen müssen wir vorweisen, um unsere Chancen auf eine Zulassung in beiden Szenarien zu erhöhen?
-Irgendwelche anderen Empfehlungen?
Ich bin nicht in Ihrer Gerichtsbarkeit (Kanada statt PA, USA), aber ich habe Erfahrung im Risikomanagement. Bei allem Respekt und den besten Wünschen für Sie als Einzelperson, um voranzukommen, habe ich Finanzinstituten dabei geholfen, Prozesse genau zu entwerfen, um Anträge wie Ihren als übermäßig riskant für das Kreditinstitut zu identifizieren und abzulehnen.
Sie verfügen über Eigenkapital und haben vermutlich Erfahrung in der erfolgreichen Führung einer Anlageimmobilie. Das sind Pluspunkte.
Allerdings ist Ihre Zahlungsfähigkeit angesichts Ihrer Einkommenssituation und Ihrer fragwürdigen Bonität (wahrscheinlich) fraglich.
Und was noch wichtiger ist: Sollte es zu einem weiteren (Mini-)Crash im Immobilienbereich kommen, würden Sie mit überdurchschnittlicher Wahrscheinlichkeit erneut Ihre Schulden tilgen. Ich sage dies ohne implizite Kritik; es wäre sehr rational. Du hast es schon mal gemacht. Sie wären überfordert, mit niedrigem (scheinbarem) Einkommen und allen Vermögenswerten in Immobilien und einem Überhang an persönlichen Schulden. Du lebst in keinem der beiden Grundstücke, also bist du ihnen nicht emotional verbunden. In dem Moment, in dem Sie finanziell auf dem Kopf stehen, wäre Ihre vernünftigste Vorgehensweise, wieder zu kürzen und zu rennen. Und der Kreditgeber wäre daher einem erhöhten Risiko ausgesetzt, mit einem Vermögenswert festzustecken, um zu versuchen, ihn mit Verlust zu verkaufen, um ihn zurückzugewinnen, im Vergleich zu einer Kreditvergabe an einen typischeren Kreditnehmer. Lehnen Sie diesen Antrag also leider ab und verleihen Sie jemand anderem.
Ein Hypothekenmakler auf Ihrer Seite in Ihrer Gerichtsbarkeit ist besser in der Lage, genau zu sagen, was für Sie am besten geeignet ist, wo Sie sich befinden. Generell würde ich sagen: Holen Sie sich die bestehende Anlageimmobilie nur auf den Namen Ihrer Frau; ihr Einkommen erhöhen; sich nur in ihrem Namen bewerben; und begleichen Sie Ihre früheren Schulden (vielleicht auf Kosten der "Ausgabe" Ihrer Anzahlung), damit Sie für ihren Antrag nicht haftbar sind. Und seien Sie bereit, von B-Kreditgebern zu einem höheren Zinssatz zu leihen, um zu beginnen. Aber fragen Sie jemanden vor Ort, bevor Sie mit dieser Empfehlung beginnen. insbesondere die Angaben zur finanziellen Situation des Ehepartners für einen Antrag nur für einen Ehepartner sind stark von der Rechtsprechung abhängig.
Tut mir leid, pessimistisch zu sein, aber nenne es einfach so, wie ich es "von der anderen Seite" sehe.
Die meisten Leute verwenden das neue Haus als Sicherheit für den neuen Kredit, sie bekommen keine Hypothek auf das erste Haus für die Anzahlung auf das zweite Haus, plus einen Kredit für das zweite Haus.
Sie müssen sich mit einem Hypothekenmakler zusammensetzen, der mit Darlehen für Anlageimmobilien arbeitet, um zu sehen, welche Optionen für Sie und Ihren Ehepartner funktionieren. Sie werden sich Ihre erforderlichen Ausgaben, Einnahmen und Kreditverläufe ansehen.
Kein Darlehen in der ersten Immobilie bedeutet, dass Sie Optionen haben. Es gibt kein Darlehen, das die Verfügbarkeit von Mitteln auf monatlicher Basis verringert. Der größte Teil der Mieteinnahmen ist Gewinn, sobald Sie Grundsteuern, Versicherungen, Nebenkosten und dergleichen bezahlen.
Dinge, die jedem Hypothekenantrag für beide Immobilien schaden, sind Ihre niedrige Kreditwürdigkeit und die monatlichen Zahlungen, die Sie leisten, um Ihre vergangenen Schulden zu begleichen. Selbständigkeit macht jede Bewerbung wegen der ungleichmäßigen Einkommen noch komplizierter.
Wir planen, im nächsten Steuerjahr viel weniger Dinge abzuschreiben, um ein anständiges Einkommen vorzuweisen.
Ich sehe nicht, wie das helfen soll. Es scheint, dass Ihr Plan darin besteht, nicht alle Ihre Ausgaben geltend zu machen, also sieht es so aus, als wäre Ihr Unternehmen profitabel, obwohl Sie dadurch mehr staatliche und bundesstaatliche Steuern zahlen müssen. Der Kreditgeber fragt sich vielleicht, warum, wenn das Geschäft so profitabel ist, warum Sie nicht mehr auf der Bank haben und warum Sie die Schulden der Vergangenheit nicht schneller abbezahlen.
Yev