Ist es legal, eine Immobilie zweimal oder mehr mit einer Hypothek zu belasten?

Ich habe kürzlich mit einer Kreditagentin darüber gesprochen, einen Investitionskredit zu bekommen, sie versuchte mich davon zu überzeugen, mein Haus mit einer Hypothek zu belasten, aber mein Haus wurde bereits mit einer Hypothek belastet.

Sie sagte: "Machen wir uns keine Sorgen, wir können es bei einer anderen Bank verpfänden".

Logischerweise halte ich das nicht für legal.

Was sind deine Gedanken?

Update: Mein Eigentum ist vollständig verpfändet, also hat dieser Agent im Grunde versucht, es an eine andere Bank zu verdoppeln.

Es ist nicht 100% von dem, was Sie fragen. Ist Ihr jetziges Haus mit einer Hypothek belegt oder wurde es abbezahlt? Wenn ersteres, wie viel Eigenkapital haben Sie im Haus?
Bei Fragen zum Gesetz muss ein Land angegeben werden. Neuseeland ist als Ihr Standort in Ihrem Profil aufgeführt, also habe ich das in Ihrer Frage markiert. Wenn Sie nach einem anderen Ort fragen, können Sie ihn gerne bearbeiten.
Theoretisch gibt es keinen Grund, warum Sie es nicht können. Aber Sie müssen die bestehende Hypothek gegenüber der neuen Partei vollständig offenlegen (und, abhängig von Ihrem Vertrag, die Erlaubnis Ihres derzeitigen Hypothekennehmers einholen).
Ist es möglich, dass sie Ihre Hypothek bei einer anderen Bank refinanzieren wollte (wofür sie eine ziemlich hohe Provision erhalten würde, während sich Ihre Situation nicht unbedingt verbessert)?
@YuZhang - Aufgrund unterschiedlicher Interpretationen Ihrer Frage gibt es widersprüchliche Antworten auf diese Frage. Können Sie uns bitte den Wert Ihres Hauses und die Höhe Ihrer bestehenden Hypothek mitteilen?
Mein Eindruck ist, dass das OP versucht, "damit durchzukommen!" ein Haus zweimal vollständig zu belasten. Das geht natürlich nicht. (Ich bin mir nicht sicher, ob es in verschiedenen Gerichtsbarkeiten buchstäblich "illegal" ist, aber Sie würden Verträge brechen.)
@JoeBlow - das war auch mein Eindruck, aber einige andere Antworten hier interpretieren es nicht so.
@TTT, aktualisierte meine Frage
@JoeBlow Ich würde nicht sagen, dass OP versucht, mit irgendetwas davonzukommen. OP klingt skeptisch und wie eine ehrliche Person, die um eine zweite Meinung bittet; es hört sich an, als wäre der Agent lückenhaft. Unabhängig davon sollten wir die Frage beurteilen, nicht die Motive von OP. (Ich stimme Ihrem Punkt „Illegal vs. Contracts“ zu.)
Jedes Mal, wenn ein Investment-Typ sagt „Oh, mach dir keine Sorgen“, musst du dir große Sorgen machen. Verstehen Sie, dass Menschen im Finanzsektor (und hier schließe ich Investmentleute, Finanzplaner, Versicherungsleute, Bankiers – jeden, dem Sie Bargeld geben würden) daran interessiert sind, Ihr Geld zu bekommen, ohne Einschränkungen, ohne Qualifikation oder Begrenzung. Sie wissen genau , wie weit sie gehen können, genau , wie viel sie für dich nehmen können, und kümmern sich nicht darum, wenn sie dich weinen lassen, SOLANGE SIE IHR GELD BEKOMMEN. Seien Sie skeptisch. Seien Sie sehr, sehr skeptisch.
Ich rate dringend davon ab, Ihr Haus mit einer Hypothek zu belasten, um an der Börse zu investieren, es sei denn, Sie wissen ernsthaft, was Sie tun. Ich habe eine ziemlich gesunde Risikotoleranz, aber ich würde auf keinen Fall mein Haus gegen steigende Aktienmärkte verwetten. Wenn Sie das Gefühl haben, nicht zu den oberen 1 % der Risikobereitschaft zu gehören, würde ich Ihnen raten, sich einen anderen Berater zu suchen, der Ihr Profil vollständig versteht
Weglaufen. Schnell rennen. Diese Typen sind Abschaum.

Antworten (6)

Es hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben.

Szenario 1: Ihr Haus ist 100.000 $ wert und Ihre aktuelle Hypothek beträgt 100.000 $ (oder mehr, was bedeutet, dass Sie unter Wasser sind). In diesem Fall können Sie keine zweite Hypothek aufnehmen, weil:

  1. Es ist nicht legal, dieselben Sicherheiten (z. B. Teile oder das gesamte Haus) für mehrere Kredite zu verwenden, ohne dass alle Parteien davon wissen.
  2. Wenn Sie die Parteien darüber informieren, wird derjenige, der die Sicherheiten nicht als Erster erhält, sicherlich nicht damit einverstanden sein, da die Sicherheiten nicht Ihnen zur Verfügung stehen. (Die bestehende Hypothek hätte bereits einen Rechtsanspruch darauf.)
  3. Sie könnten es nicht tun, selbst wenn Sie es versuchen würden, weil jede echte Bank eine Titelsuche durchführt, um herauszufinden, ob Sie dies versuchen, bevor sie Ihnen Geld gibt.

Davon abgesehen können Sie verschiedene Teile des Eigenkapitals in Ihrem Haus als Sicherheit für mehrere Hypotheken verwenden, solange sich kein Eigenkapital überschneidet, aber Sie benötigen möglicherweise zuerst die Genehmigung der primären Hypothekenbank, zum Beispiel:

Szenario 2: Ihr Haus ist 100.000 $ wert und Ihre aktuelle Hypothek beträgt 80.000 $, was bedeutet, dass Sie derzeit 20.000 $ Eigenkapital haben. Es ist möglich, eine zweite Hypotheken- oder Eigenheimkreditlinie für 20.000 USD zu erhalten.

Als Nebenbemerkung, wenn Ihr Kreditagent Ihnen sagt, dass Sie eine andere Bank benutzen sollen, klingt es so, als ob sie versucht (und willens ist), etwas Zwielichtiges zu tun. Wenn Sie in Szenario 1 sind, würde ich einen neuen Agenten finden.

Sie benötigen keine Genehmigung der primären Hypothekenbank, da deren Rechte völlig unberührt bleiben.
@DavidSchwartz - Ich denke, das stimmt wahrscheinlich im Allgemeinen, aber es hängt vom Vertrag ab. Ich bin mir ziemlich sicher, dass ich von primären Hypotheken gehört habe, die sekundäre Hypotheken aus irgendeinem Grund verbieten, zumindest ohne Erlaubnis.
@DavidSchwartz - eine schnelle Suche ergibt nicht viel, aber dies scheint meine Aussage zu bestätigen: teamparadigm.ca/i-need-permission-for-a-second-mortgage (Ich nehme an, meine Verwendung des Wortes "kann" schützt mich auch wenn es wohl ein seltener fall ist...)
Laufen Sie, gehen Sie nicht von diesem Agenten weg.

Es ist legal. Das ist zum Beispiel ein Eigenheimdarlehen. Ganz allgemein sprechen Sie von einer „zweiten Hypothek“. Es hat keine Auswirkung auf die Haupthypothek, die Sie bereits bei Ihrer Bank gemacht haben; Sie sind immer noch gesichert, und wenn Sie zwangsvollstreckt werden, werden sie bezahlt, und nur wenn etwas übrig bleibt, bekommt der zweite Hypothekeninhaber etwas. Aus diesem Grund sind Zweithypotheken riskanter als Ersthypotheken und Sie könnten Schwierigkeiten haben, jemanden zu finden, der dazu bereit ist.

Obwohl das OP dies nicht spezifiziert hat, bin ich aufgrund des Tons der Frage und des Vorschlags "einer anderen Bank" davon ausgegangen, dass es sich um sich überschneidende Sicherheiten für verschiedene Hypotheken handelt. Wie ich in meiner Antwort sagte, ist es legal, wenn Sie zusätzliches Eigenkapital haben.
@TTT - wie gesagt, eine zweite Hypothek hat keinen Einfluss auf die Haupthypothek. Eine „Überlappung“ würde die Sicherheit des primären Hypothekeninhabers beeinträchtigen und kann daher nicht ohne die Zustimmung des primären Hypothekeninhabers durchgeführt werden.
Dann wäre es also illegal, nicht legal. (Ich interpretiere die Frage so, als würde ich das gesamte Haus bei einer anderen Bank neu belasten, ohne einer der Banken von der anderen Hypothek zu erzählen.)
@TTT - Das Hinzufügen einer zweiten Hypothek ist nicht illegal; vorzugeben, dass die primäre Hypothek nicht existiert, um einen Kreditgeber dazu zu bringen, Geld zu leihen, unter dem Eindruck, dass er eine primäre Hypothek erhält, ist Betrug. „Wir können es an eine andere Bank verpfänden“ kann einfach auf eine Annahme hindeuten, dass der primäre Hypothekeninhaber nicht bereit wäre, die Hypothek zu erhöhen oder eine zweite hinzuzufügen, weil dies mehr von seinem Geld aufs Spiel setzt und er nicht bereit ist, sich zu verpflichten dazu; eine andere Bank ist möglicherweise eher bereit, eine zweite zu übernehmen, einfach weil sie nicht so viel Geld riskieren würde.
Ich habe das OP gebeten, zu klären, wie viel Eigenkapital verfügbar ist, damit wir sehen können, was die Absicht war.
OP hat die Frage aktualisiert. Es wird nicht gefragt, ob eine zweite Hypothek legal ist ...
Sie können sogar eine zweite Hypothek von derselben Bank und eine primäre Hypothek erhalten. Sie zahlen nur eine höhere Prämie (weil es riskanter ist). Zum Beispiel können Sie eine erste Hypothek für 80 % des Hauswerts und eine zweite für 10 % oder 20 % erhalten. Zweitens ist es billiger als eine Hypothekenversicherung und lässt sich leicht in ein Eigenheimdarlehen umwandeln.
Sicher ist es legal. Vor allem, wenn Sie dieselbe Bank verwenden. Überschneidungen sind grundsätzlich ausgeschlossen, da Kredite wie Lein registriert werden. Aber selbst wenn es passieren sollte, bin ich mir nicht sicher, ob das ein rechtliches Problem wäre, sondern eher ein finanzielles Problem. Genauso wie bei Home-Equity-Darlehen zum Zweck der Gebäudesanierung. Es ist leicht, unter Wasser zu landen. Die Zinsen kassieren die Banken nur zu gern. Aber ob man sie bezahlen kann, steht auf einem anderen Blatt. Ich habe noch nie eine zweite Hypothek mit einem niedrigeren Zinssatz als die primäre gesehen. Refinanzierung ist in der Regel eine bessere Option.

Eine Hypothek wird als Pfandrecht an Ihrem Eigentum ausgewiesen. Angenommen, Ihr Haus ist 400.000 (Geldeinheiten) wert, aber Sie schulden nur 200.000. Ein Kreditgeber ist möglicherweise bereit, an zweiter Stelle zu stehen und Ihnen weitere 100.000 zu leihen.

Zusätzlich zu allen anderen Antworten finden Sie hier einen Artikel des New Zealand Herald von Anfang dieses Jahres über Zweithypotheken, der bestätigt, dass sie in Neuseeland sowohl legal als auch üblich sind.

Ob es in deiner Situation sinnvoll ist, ist eine andere Frage.

Der Kreditagent weiß sicherlich, dass es illegal, aber auch unmöglich ist, eine Kombination von Krediten zu haben, die den Wert der Immobilie (abzüglich einer gewissen Marge) übersteigt. Ihre erste Hypothek, Pfandrechte für Mechaniker, Steuerpfandrechte usw. sind öffentlich bekannt. In den meisten Staaten können die Aufzeichnungen von jedem kostenlos online eingesehen werden. Die Voraussetzung für die Titelsuche, um die zweite Hypothek zu erhalten, sieht über die niedrig hängenden Früchte hinaus, z. B. Ansprüche der Ureinwohner auf Grundstücke, die Ihr Eigentum umfassen. Der Kreditagent versucht, Ihnen einen Eigenheimkredit zu verkaufen. Fast jeder bekommt einen, nachdem er etwas Eigenkapital aufgebaut hat. Es gibt oft keine Abschlusskosten und es ist nicht notwendig, es jemals zu verwenden. Bewahren Sie es für Notfälle auf.

Banken in Neuseeland neigen dazu, ein Pfandrecht zu nehmen, das höher ist als der Kreditbetrag, so dass Sie nur bei ihnen eine zweite Hypothek erhalten können. ASB wollte 50 % mehr als den Wert des Darlehens, als ich meine Hypothek bei ihnen hatte.

Natürlich kann der Wert Ihres Hauses bei der Immobilienpreisinflation, wie sie in Neuseeland war, das Pfandrecht sowieso übertroffen haben, und Sie können den Rest mit jemandem verpfänden, den Sie möchten. Ich vermute, Ihr Anwalt muss den anderen Pfandgläubiger informieren, aber Sie brauchen nicht seine Erlaubnis.

Ist es legal, eine Immobilie zweimal oder mehr mit einer Hypothek zu belasten?
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