Vorteile, wenn Sie mehr von Ihrer Hypothek bezahlen, obwohl Sie wissen, dass Sie nicht Ihr ganzes Leben lang dort wohnen werden

Speziell in den Niederlanden gibt es mehrere Gründe, Ihre Hypothek zusätzlich abzuzahlen.

Erstens sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren erheblich gefallen. Sie steigen jetzt langsam, aber es ist regional spezifisch und Sie können immer noch mehr als 100 % des Hauspreises leihen. Wenn Sie sich unter diesen Bedingungen für den Verkauf Ihres Hauses entscheiden und der ausstehende Hypothekenbetrag den Wert Ihres Hauses übersteigt, bleibt Ihnen eine Restschuld zur Finanzierung. Ich denke, die Regeln haben sich in letzter Zeit geändert, sodass Sie diese Lücke mit einer neuen Hypothek finanzieren können, aber das ist keine gute Idee. Die steuerlichen Auswirkungen davon werden auf lange Sicht wahrscheinlich kompliziert sein und Ihr neues Haus wird diese Lücke möglicherweise für einige Zeit nicht schließen.

Zweitens, je weniger Sie für Ihr Haus schulden, desto niedrigere Hypothekenzinsen können Sie erhalten. Hypotheken in den Niederlanden fallen normalerweise in Kategorien, die auf dem Prozentsatz des Auktionspreises bei einer Zwangsversteigerung (executiewaarde) basieren. Wenn Sie mehr von Ihrer Hypothek abzahlen, können Sie sich für einen niedrigeren Zinssatz qualifizieren, was möglicherweise eine Refinanzierung interessant macht. Dies ist besonders wichtig, wenn die Zinsen weiter sinken, der Wert Ihres Hauses aber nicht steigt oder sogar sinkt.

Drittens, wenn Sie Ihr Haus behalten und vermieten möchten, haben die Banken in den Niederlanden sehr strenge Regeln dafür, wenn Sie es ordentlich machen wollen. Ich habe gelesen, dass einige Banken verlangen, dass der Hypothekenbetrag (nicht der Wert, den Sie möglicherweise auf einem verbundenen Spar- oder Versicherungskonto aufgebaut haben) weniger als 50 % des Zwangsversteigerungspreises (executiewaarde) betragen muss. Auch im Zusammenhang mit Punkt 2, wenn Sie etwas anderes als eine lineare oder Annuitätenhypothek haben, müssen Sie dies refinanzieren, da die Steuervorteile bei Sparhypotheken ([Bank]spaarhypotheken) nicht gelten, wenn sie nicht als Ihre verwendet werden eigenen Wohnsitz.

Schließlich, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden und in der glücklichen Lage sind, dass der Wert Ihres Hauses höher ist als der Wert Ihrer Hypothek (Sie haben einen Überschuss), kann es immer noch einige Hindernisse geben. Jeglicher Wert, den Sie auf einem verknüpften Spar- oder Lebensversicherungskonto angesammelt haben, steht erst nach dem Verkauf Ihres Hauses zur Verfügung. Der zusätzliche Wert, der sich ausschließlich aus der Differenz zwischen Hypothekenwert und Verkaufspreis ergibt, ist möglicherweise einfacher zu handhaben.

EDIT: Als letzte Anmerkung habe ich sowohl auf eine "Spaarhypotheek" (verbundene Lebensversicherung) als auch auf eine "Bankspaarhypotheek" (verbundenes Sparkonto) zusätzliche Zahlungen geleistet. In einem Fall reduzierte sich der monatlich gezahlte Kapitalbetrag und die Laufzeit der Hypothek blieb gleich. In der anderen blieb das monatlich gezahlte Kapital gleich und die Lebensdauer verkürzt. In beiden Fällen waren die Zinszahlungen jeden Monat geringer. Ich würde mich an Ihren Hypothekenanbieter wenden, um zu erfahren, welche Auswirkungen die zusätzlichen Zahlungen haben werden.

Ich werde diesem Thread einen Gedanken hinzufügen. Dies ist ein finanzielles Konzept namens "Nettobarwert". Im Klartext bedeutet es "Wofür verwendest du dein Geld gerade am besten?"

Nehmen wir also an, Sie haben zusätzliche 300 €/Monat, die nicht für den Lebensunterhalt ausgegeben werden.

Wenn Sie dieses Geld unter Ihrem Kopfkissen liegen lassen (oder es für Bier oder schicke Elektronik ausgeben!), anstatt Ihren Starterkredit vorzeitig abzuzahlen, kostet Sie das jeden Monat 300 * (0,04 / 12) pro Monat. Also 1€/Monat oder 12€/Jahr. Dies ist kumulativ für die Laufzeit Ihres Darlehens. Wenn Sie diesen Monat also 300 € nicht zahlen, werden Sie letztendlich 120 € kosten, vorausgesetzt, Sie halten das Darlehen 10 Jahre lang offen. Wenn Sie sagen "meine Schulden bezahlen oder das Geld für ein schickes Smartphone ausgeben?" Die Antwort ist, dass Sie Ihre Schulden bezahlen sollten.

Nun, hier ist der wichtige Teil. Nehmen wir an, Sie haben eine bessere Verwendung für das Geld als Bier oder Elektronik. Nehmen wir an, Sie haben einen Investmentfonds, der Ihnen zuverlässig eine Rendite von 10 % pro Jahr einbringt.

Wenn Sie diese 300 €/Monat in einen Hochzinsfonds stecken und die Renditen konstant sind, zahlen Sie NOCH diese 12 €/Jahr (weil Sie woanders investiert und Ihre Schulden nicht bezahlt haben), aber Sie realisieren Gewinne von 300*(0,1/12)=2,5€/Monat auf das investierte Geld. 2,5-1 € = 1,5 €/Monat, was ein Nettogewinn ist. In einigen Fällen ist die Tilgung Ihrer Schulden also möglicherweise nicht die beste Verwendung Ihres Geldes.

Es gibt eine Reihe anderer Fragen, die sich auf Ihre Belastung durch Kapitalertragssteuern, Anreize oder Hemmnisse für das Halten von Schulden usw. beziehen. &c. Diese sind in der Regel länderspezifisch. Ein Poster oben, das mit dem niederländischen Recht vertraut zu sein scheint, hat einige dieser Anreize gut erklärt. Ich bin in den USA und unser Anreiz- und Abschreckungssystem ist anders.

TL;DR: Es kommt darauf an.

Es ist ziemlich einfach – je weniger Geld Sie schulden, desto weniger Zinsen zahlen Sie. Die Rückzahlung von Schulden gibt eine garantierte Rendite des Zinssatzes der Schuld.

Die Rückzahlung Ihres Starterdarlehens entspricht also einer Rendite von 4 %. Das ist im aktuellen Umfeld keine schlechte Rendite, daher ist es sinnvoll, dies zu tun, es sei denn, Sie finden eine Investition, von der Sie glauben, dass sie sich wahrscheinlich deutlich besser auszahlen wird.

(Beachten Sie, dass dies eine allgemeine Antwort ist, nicht spezifisch für die Niederlande. Es kann andere Überlegungen geben, z. B. in Bezug auf Steuern, die in die Berechnung einbezogen werden müssen).

Die Hypothek ist eine Schuld und Sie zahlen Zinsen darauf, in der Regel mehr, als Sie anderswo verdienen können (insbesondere wenn Steuern berücksichtigt werden). Dies gilt unabhängig davon, ob Sie das Haus nach 1 Jahr, 10 Jahren oder 100 Jahren verkaufen.

In Ihrem Fall würden Vorauszahlungen in den nächsten Jahren dazu führen, dass Ihr Hypothekenkapital beim Verkauf niedriger und Ihr Eigenheimkapital höher wäre als sonst. Sie können also entweder für die gleiche monatliche Zahlung in mehr Wohnungen umziehen oder für die gleiche Art von Wohnung eine niedrigere monatliche Zahlung haben. Beides sind gute Dinge, oder?

Jetzt ist die einfachste Zeit, um etwas mehr Geld aufzutreiben, also tun Sie es, wenn Sie können. Später werden Sie mehr Verpflichtungen haben, Geschmack an (statistisch gesehen) teureren Dingen entwickeln und deshalb ein paar Hunderter im Monat viel schwerer zu bekommen sein.

Ein weiterer Faktor: Wenn Sie dieses Haus verkaufen und das nächste kaufen, ist die Kreditabwicklung tendenziell einfacher, je mehr Eigenkapital Sie haben. Wir haben vorab Eigenkapital in dieses Haus gesteckt und hatten eine Anzahlung von über 50 % – und der Kreditgeber entschuldigte sich tatsächlich für eine Formsache, mit der ich mich auseinandersetzen musste – sie wussten genau, dass es sich um einen im Grunde risikofreien Kredit handelte.

Die wichtigsten Faktoren, die Sie berücksichtigen müssen, sind:

1. Könnten Sie eine bessere Rendite auf dieses Geld erzielen, indem Sie es irgendwo anlegen? Die Anlagequote sollte grundsätzlich höher sein als die Hypothekenzinsen.

2. Wenn Sie plötzlich Geld brauchen (z. B. Verlust des Arbeitsplatzes), haben Sie genug Ersparnisse, um das zu überstehen? Wenn nicht, kann es sinnvoll sein, das zusätzliche Geld in eine Sofortzugangsinvestition zu investieren, selbst zu einem niedrigeren Zinssatz, da es Ihnen zukünftige Flexibilität gibt.

3. Haben Sie andere Schulden mit einem höheren Zinssatz? Wenn ja, zahlen Sie diese zuerst ab, da Sie mehr für Ihr Geld bekommen.