Ich habe unter dem Eindruck gelebt, dass es niemals ratsam ist, ein Haus (als Ihr Zuhause) zu kaufen, es sei denn, Sie planen, dort „mindestens fünf Jahre“ (oder so ähnlich) zu leben. Aber ist dies notwendigerweise immer wahr?
Ich lebe derzeit in einer Gegend, in der der lokale Mietmarkt für Häuser (d. h. die Anmietung eines Hauses zum Wohnen) überhaupt nicht viele Angebote zu einem bestimmten Zeitpunkt hat, und dennoch eine große Anzahl von Häusern zum Verkauf stehen, viele davon sind im Vergleich zum Angebot in den USA günstig. Meine berufliche Zukunft ist jedoch mit einigen Ungewissheiten behaftet, und ich kann nicht wissen, wie lange ich in diesem Bereich leben werde.
Also die Frage: Gibt es im Hinblick auf die persönlichen Finanzaspekte Möglichkeiten, ein Haus als Eigenheim nur für, sagen wir, ein Jahr (oder so) zu kaufen, oder ist das im Grunde immer ein Verlustgeschäft relativ zu vermieten?
Um Ihre Frage zu beantworten, müssen Sie sich selbst fragen
Übliche Transaktionskosten können in einem einzigen Jahr wirklich schwer zu kompensieren sein. Es kann Hausinspektionen, Schließungskosten, Maklerprovisionen usw. umfassen – alles zusammen kann bis zu 6-10 % des Wertes Ihres Hauses ausmachen. Dies ist ein schwieriges Ziel, das in einem Jahr zu schlagen ist, und Ihre Marge für Fehlkalkulationen und Marktschwankungen ist sehr gering. Kurz gesagt, Sie können große Zeit verschraubt werden.
Um in einem Jahr Gewinn zu machen, müssen Sie die Transaktionskosten auf ein Minimum reduzieren: Vermeiden Sie Agenten, Inspektoren, Hypothekenmakler usw., die Sie mit einer interessanten Überraschung zurückzahlen können. Unterm Strich kann ein Hauskauf für ein Jahr nur sinnvoll sein, wenn Sie alle damit verbundenen Transaktionskosten durch Eigenleistung reduzieren können.
Wenn auf dem Markt viele Häuser zum Verkauf stehen, würde ich versuchen, jemanden davon zu überzeugen, das Haus zu den bestmöglichen Konditionen für ein Jahr zu mieten (und vielleicht sogar versuchen, einige der Zimmer unterzuvermieten) oder auch zu vermieten . besitze das Haus. Auf diese Weise vermeiden Sie die Transaktionskosten im Voraus und würden für einen Nicht-Immobilienguru finanziell sinnvoller sein.
Wenn viele Häuser zum Verkauf stehen, können Sie sicher sein, dass Sie Ihr Haus in ein oder zwei Jahren verkaufen können? Wie lange bleibt das durchschnittliche Haus in dieser Gegend auf dem Markt, bevor es verkauft wird? Wie viel Prozent der Häuser werden nie verkauft?
Wenn es aufgrund des überfüllten Marktes nicht verkauft werden kann, müssen Sie das Haus mieten. Die Frage für Sie ist dann, wie viel Mieteinnahmen Sie erzielen können? Vergleichen Sie die Mieteinnahmen mit Ihren monatlichen Kosten für den Besitz und die Verwaltung des Hauses.
Ein Vorteil beim Kauf eines Hauses in einem Markt, der einfach zu mieten ist, wäre, wenn Sie gezwungen sind, schnell umzuziehen, dann müssen Sie nicht 3 Monate in einem 12-Monats-Mietvertrag festsitzen.
Denken Sie daran, dass sich Märkte in nur wenigen Jahren ziemlich dramatisch verändern können. Die Wohnkosten blieben während eines Großteils der 90er Jahre unverändert, stiegen dann in der ersten Hälfte des letzten Jahrzehnts sprunghaft an, und nach einem großen Rückgang steigen sie langsam wieder an. Aber der tatsächliche Weg, auf dem sie sich befinden, hängt von dem Teil der USA ab, in dem Sie sich befinden.
Die Faustregel in der Vergangenheit basierte auf der Tatsache, dass der Preis über ein paar Jahre genug steigen würde, um die Abschlusskosten der beiden Transaktionen zu überwinden. Leider führte das langsame Wachstum in den 90er Jahren dazu, dass viele Schecks zum Abschluss bringen mussten, weil das erwirtschaftete Eigenkapital aufgrund geringer Anzahlungsdarlehen nicht ausreichte, um die Abschlusskosten zu decken.
Die Phase des schnellen Wachstums führte dazu, dass die Menschen exotische Kredite annahmen, um das potenzielle Einkommen zu maximieren, als die Preise jährlich um 10-20 % stiegen. Als die Preise fielen, stellten einige fest, dass sie Häuser kauften, die sie sich nicht leisten konnten, die sie aber nicht verkaufen konnten, um bei der Transaktion die Gewinnschwelle zu erreichen. Sie saßen fest und mussten mit der Hypothek in Verzug geraten.
Tatsächlich habe ich noch nie einen Zeitrahmen gesehen, in dem die Faustregel jemals angewendet wurde.
Es gibt zwei Hauptfaktoren, die berücksichtigt werden müssen.
Machen Sie sich auch bewusst, dass kein Ratschlag universell ist. Sie müssen Ihre genaue Situation bewerten und das tun, was für Sie am besten ist.
Wenn Sie sich mit diesem Thema beschäftigen, werden Sie oft allgemeine Faustregeln hören. Und ähnlich wie bei „Aktien nur kaufen, wenn Sie planen, sie länger als X Jahre zu halten“, wird es Perioden geben, in denen Sie, wenn Sie zu einem Tiefststand kaufen, kurz bevor der Markt nach oben zeigt, nur wenige Monate nach dem Kauf die Nase vorn haben. Ich würde sagen, wenn Sie richtig kaufen, unter dem Marktwert, sind Sie am Tag des Handelsschlusses vorne.
Bearbeiten - Ich behaupte und lasse Schiller unterstützende Daten liefern), dass Immobilien langfristig mit der Inflation steigen, nicht mehr und nicht weniger. Wenn der Anstieg vollkommen glatt wäre und zu 100 % von Monat zu Monat korreliert wäre, würden Sie feststellen, dass es X Jahre dauern würde, bis die Kosten für den Kauf, die Provision und die Abschlusskosten ausgeglichen sind. Wenn wir das etwa 8 % Kosten nennen und die Inflation im Durchschnitt 3 beträgt, deutet dies auf eine Haltedauer von 3 Jahren hin, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Da Immobilien jedoch kurzfristig steigen und fallen, gibt es Zeiträume von mehr als 4 Jahren, in denen Immobilien hinterherhinken, und sehr kurze Zeiträume, in denen sie schneller steigen als die damit verbundenen Kosten.
Kauf vs. Miete ist eine Ebene direkt darüber. Wenn Sie auf eine Zeit treffen, in der der Mietmarkt angespannt ist, können Sie kaufen, sehen, wie das Haus um 10 % an Wert verliert, und wenn die Mathematik fertig ist, sind Sie tatsächlich dem Typ voraus, der gemietet hat.
Chelonisch
Perez