Das Haus wurde im Dezember 2010 gekauft und wir haben dort von Dezember 2010 bis Januar 2013 gewohnt. Es ist seit Februar 2013 ein Mietobjekt, als wir in ein Mietshaus gezogen sind, um näher an der Arbeit zu sein (ca das ursprüngliche Haus).
Nach fast einem Jahr an der jetzigen (gemieteten) Stelle haben wir uns ziemlich festgelegt, dass wir nicht an die vorherige Stelle zurückkehren werden (Sohn hat freundlicher an der neuen Stelle angefangen). Der Verkauf des alten Hauses wird uns höchstwahrscheinlich nicht dazu bringen, ein neues Haus am neuen Standort zu besitzen, also denken wir darüber nach, ob wir verkaufen oder weiter vermieten, wir würden die nächsten fünf Jahre so bleiben.
Derzeit vermieten wir das Haus für 2,2 K, während wir das Haus für 2,1 K vermieten.
Wir waren 2012 in der 15 %-Steuerklasse mit wohnungsbezogenen Abzügen. Wir werden dieses Jahr wahrscheinlich in der gleichen Klasse bleiben mit den (düsteren) Mieteinnahmen, landen aber in der 25 %-Klasse, nachdem wir das Haus verkauft haben (wobei wir die Abzüge raus). Das Haus ist in drei Jahren um etwa 15 % gewachsen (natürlich nicht realisiert).
Ich neige zum Verkauf, weil ich mir nicht sicher bin, 1) ob der Hauswert weiter steigen wird, 2) welche Höhe der Kapitalertragssteuer auf mich zukommen wird, wenn sie steigt (im Vergleich zum jetzigen Verkauf), und 3) das Risiko, dass Vakanz (wir können uns keine 2+ Monate Vakanz leisten).
Ich bin mir auch nicht sicher, wie ich die Vorteile einer Fortsetzung der Vermietung für fünf Jahre in Bezug auf 1) eingesparte Steuern und 2) steigenden Hauswert (als Investition behandeln) gewichten soll.
Jede Hilfe oder Sichtweise wird sehr geschätzt.
Sie müssen die aktuelle Steuersoftware besorgen, die Steuersoftware für 2013 ist bereits verfügbar, obwohl sie sich vor der Einreichung selbst aktualisieren muss, da die endgültigen Formulare noch nicht fertig sind.
Dann schauen Sie sich Schedule E genau an , um zu verstehen, was abgeschrieben wird. Ich sehe, Sie betrachten die Miete von 2200 $ im Vergleich zu Ihrer eigenen Miete von 2100 $, aber das Steuerformular kümmert sich natürlich nicht um Ihre Miete. Sie verrechnen die Ausgaben dieses Hauses mit den Einnahmen.
Die Ausgaben sind die üblichen Verdächtigen, Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Reparaturen usw. Aber es gibt eine große Sache, die neue Vermieter gerne vergessen. Abschreibungen. Es ist nicht optional. Angenommen, das Haus hat Sie 400.000 $ gekostet. Das ist Ihre Grundlage. Sie müssen den Wert von Grundstücken, die nicht abgeschrieben werden, trennen. Bei einer Eigentumswohnung ohne Grundstück können es nur 10 % sein, als wir unser Haus kauften, betrug das Grundstück aus Versicherungsgründen fast 40 % des vollen Wertes. Angenommen, Sie recherchieren und entscheiden sich für 30 % (für Land), dann 70 % = 280.000 $. Die Abschreibung erfolgt jedes Jahr über einen Zeitraum von 27,5 Jahren oder etwas mehr als 10.000 USD pro Jahr. (Beachten Sie, dass die Formulare Ihnen helfen werden, Ihre Nummer für das erste Jahr zu erhalten, da Sie kein volles Jahr hatten.)
Diese Abschreibung hilft bei Ihrem Cashflow während des Jahres (da Sie rechnen sollten, und wenn Sie das Haus behalten, passen Sie Ihre W4-Einbehaltungen für 2014 an, diese Pauschalsumme, die Sie im April erhalten, wird nicht jeden Monat die Rechnungen bezahlen) wird aber zum Verkauf "zurückerobert".
Irgendwann in der Zukunft können Sie genug sparen, um ein Haus zu kaufen, in dem Sie leben möchten, aber die Miete verkaufen müssen. Betrachten Sie einen 1031-Austausch . Es ist eine Möglichkeit, eine Miete zu verkaufen und eine neue zu kaufen, ohne ein steuerpflichtiges Ereignis auszulösen. Was ich nicht weiß, ist, wie lange das neue Haus vermietet sein muss, bevor der IRS Ihnen dann den Einzug erlaubt. Auf die gleiche Weise, wie Sie Ihr Haus in eine Mietwohnung umgewandelt haben, kann eine Mietwohnung wieder in einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden. Ich bezweifle nur, dass Sie es direkt nach dem Kauf tun können. Wie das Kollege @littleadv raten würde: „Holen Sie sich professionellen Rat.“ Und er hat Recht. Ich habe gerade angeboten, was Sie in Betracht ziehen könnten. Die Steuererklärung für das erste Jahr mit diesem Schedule E ist die schwierigste, da es brandneu ist. Das nächste Jahr ist im Vergleich einfach.
Die Frage des sofortigen Verkaufs ist schwierig. Nur Sie können entscheiden, ob das Risiko, es zu behalten, zu groß ist. Du sagst, du hast nicht das Geld, um zwei Monate unbesetzt zu bleiben. Das macht mir Angst. Ich würde mich darauf konzentrieren, das Notfallkonto aufzustocken. Und die Sicherung einer Kreditlinie. Sie haben die Steuerersparnis erwähnt. Meine Meinung ist, dass bei jeder Investition der Steuerschwanz niemals mit dem investierenden Hund wedeln sollte. Kaufen oder verkaufen Sie eine Aktie basierend auf der Aktie, nicht auf der potenziellen Steuerrechnung für den Verkauf. In Ihrer Situation heben sich Miete und Nebenkosten auf und die Abschreibung ist steuerlich gesehen ein kurzfristiges Darlehen.
Wenn Sie heute verkauft haben, was bekommen Sie netto? Wenn Sie die Zahlen jetzt analysieren, wie hoch sind Ihre tatsächlichen jährlichen Einnahmen aus der Immobilie? Lohnt sich diese Rendite? Eine gute Immobilie bietet einen Cashflow, eine jährliche Kapitalminderung und eine normale Wertsteigerung. Dies erfordert ein wenig aufmerksames Betrachten der Zahlen. Sie haben vielleicht das Gefühl, dass Sie gerade die Gewinnschwelle erreichen, aber wenn der Kapitalbetrag nach einem Jahr 12.000 US-Dollar weniger beträgt, sollten Sie das nicht ignorieren. Auf der anderen Seite bot Ihnen ein exakter „Break-Even“ mit wenig Eigenkapital auf dem Spiel eine gehebelte Eigenschaft, bei der alle Gewinne einen vergrößerten Prozentsatz Ihres Risikos ausmachen.
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