Warum können die Mietkosten für Wohnungen/Häuser steigen, während die Kaufpreise steigen und fallen können?

In dieser US-Stadt habe ich den Eindruck, dass die Mieten für Wohnungen und Häuser immer steigen, sagen wir, um 5 % pro Jahr, während die Kaufpreise in den gleichen Jahren schwanken. Wenn mein Eindruck richtig und allgemein ist,

  1. Ich frage mich, wie Miet- und Kaufpreise miteinander zusammenhängen?

  2. In der Wirtschaftswissenschaft, welche Theorie erklärt/verallgemeinert dieses Wohnungsbeispiel?

Danke!

Antworten (5)

Ich komme aus Australien, also basiert meine Antwort auf meinen Erfahrungen hier drüben, aber für die USA sollte es ähnlich sein.

Im Allgemeinen bestimmen Angebot und Nachfrage sowohl den Preis von Häusern/Wohnungen als auch die Mieten dafür.

Bei hoher Nachfrage und niedrigem Angebot steigen die Preise (oder Mieten) im Allgemeinen. Bei geringer Nachfrage und hohem Angebot sinken die Preise (oder Mieten) in der Regel.

Was manchmal passieren kann, wenn die Immobilienpreise sinken, ist, dass die Nachfrage sinken kann, aber auch das Angebot. Wenn die Preise sinken, werden Entwickler weniger Geld mit dem Bau neuer Häuser verdienen, also hören Sie auf, neue Häuser zu bauen. Andere Entwickler können bankrott gehen.

Da weniger Menschen (einschließlich Investoren) Häuser kaufen und mehr Menschen (einschließlich Investoren) versuchen, ihre bestehenden Häuser zu verkaufen, wird es mehr Menschen geben, die nach Mieten suchen, und weniger Mietobjekte, die zur Miete zur Verfügung stehen. Dies führt zu einem perfekten Sturm aus hoher Nachfrage und geringem Angebot an Mietobjekten, wodurch die Mieten stark steigen.

Wenn die Immobilienpreise bei steigender Nachfrage wieder zu steigen beginnen, gibt es einen Mangel an neuen Immobilien, die gebaut werden (weil die Entwickler während des Abschwungs nicht bauen). Zu diesem Zeitpunkt beginnen die Entwickler wieder mit dem Bau, aber es gibt eine Verzögerungszeit, bevor die neuen Häuser fertiggestellt werden können. Dieser Angebotsmangel erhöht den Druck auf die Immobilienpreise und die Mieten, weiter zu steigen.

Bis ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hergestellt ist oder ein Überangebot an Mietobjekten am Markt besteht, werden die Mieten weiter steigen.

Abgesehen davon, dass Victor in Australien ist, kann das niemand beantworten. In der Gegend, die Sie sich ansehen, werden die Mieten möglicherweise nie sinken. Wenn die Mieten über einen gewissen Zeitraum einfach weniger steigen als die Einkommen, wird der Effekt derselbe sein, und ein Beobachter in, sagen wir, 5 Jahren wird sehen, dass die Miete den durchschnittlichen Mieter weniger Arbeitsstunden pro Monat kostet.

Bei 5 % erwarten Sie also, dass sich die Mieten alle 14 Jahre verdoppeln. Ich habe vor 28 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft (übrigens vor einiger Zeit verkauft) und kürzlich gesehen, dass die gängige Miete nach all dieser Zeit von 525 $ auf 750 $ gestiegen ist. Die Miete hat sich nicht vervierfacht.

Wenn die Mieten im Vergleich zu den Kosten für den Hauskauf zu niedrig erscheinen, tendieren die Menschen dazu, lieber zu mieten. Auf der anderen Seite, wenn die Miete eine Hypothek und noch mehr decken kann, gibt es eine starke Kaufmotivation, wenn nicht von den Mietern, dann von Investoren, die eine hohe Rendite aus der Vermietung dieser Häuser anstreben und dadurch den Preis in die Höhe treiben.

Das Preis-Miet-Verhältnis ist nicht festgelegt, es hängt teilweise von den Zinssätzen, der Verbraucherstimmung und der Kreditbereitschaft der Banken ab. Ähnlich wie beim Kurs-Gewinn-Verhältnis einer Aktie kann es eine ziemliche Spanne geben, aber zu weit in eine der beiden Richtungen ist ein Zeichen dafür, dass eine Korrektur fällig ist.

Vielleicht 5 % in zwei Jahren für den nördlichen Teil der Stadt Baltimore. Ich sehe nie, dass die Mieten sinken können, sondern in diesen Jahren nur steigen, egal, ob die Wirtschaft sinkt oder steigt. Ich hoffe wirklich, dass die Mieten sinken oder bleiben können. Übrigens ist die Miete für eine Eigentumswohnung bei Ihnen gleich oder günstiger als die Miete eines Studios in Baltimore.
Die Daten von zwei Jahren können nicht auf unbestimmte Zeit prognostiziert werden. Was ich oben nicht anspreche, ist der andere Gleichgewichtspunkt, die Tendenz, dass die Miete einem Wochenlohn oder 1/4 eines lokalen Durchschnittseinkommens entspricht. Wieder eine Verallgemeinerung, aber es ist eine der Trendlinien, zu der die echten Langzeitdaten tendieren werden.

Es sind zwei verschiedene Tiere.

Wenn Sie mieten, kaufen Sie eine Dienstleistung .

Der Vermieter muss als Ihr Dienstleister Gewinne erwirtschaften, Mitarbeiter für die Wartung bezahlen und Materialien kaufen. Der Preis dieser Dinge wird mit der Inflation steigen, und das wirkt sich auf Ihren Mietpreis aus. Steuern werden auch an den Mieter weitergegeben, und diese tendieren dazu, nur nach oben zu gehen. Die Marktkräfte von Angebot/Nachfrage werden auch die Preisschwankungen antreiben, wie andere Beiträge beschrieben haben.

Wenn Sie kaufen, kaufen Sie nur den Vermögenswert – das Haus. Dieser Preis wird auch von Angebot/Nachfrage auf dem Markt bestimmt, aber versuchen Sie nicht, ihn mit dem Kauf einer Dienstleistung zu vergleichen.

Beifall!

Die durchschnittlichen Mietpreise werden typischerweise steigen und fallen und sind genau wie Immobilien marktabhängig. Kurzfristig kann ein Zusammenbruch des Wohnungsmarkts, wie wir ihn 2008 erlebt haben, zu einem Anstieg der Mietkosten führen, wenn Menschen weggehen oder zwangsversteigert werden und wieder in Wohnungen ziehen. Das passt sich dann meist von selbst an, da die Leute, die in den Wohnungen waren, ein Angebot für ein zwangsversteigertes Haus finden und ausziehen.

Eine Sache, die ich jedoch im Apartmentgeschäft fast konstant gesehen habe, ist, dass ein Vermieter Ihnen einen Deal zum Einzug anbietet und dann die Miete für Sie von Jahr zu Jahr erhöht, bis Sie die Nase voll haben und umziehen. Das ist ein wichtiger Grund, warum ich zwei Jahre hintereinander nicht dieselbe Adresse hatte, bis ich mein Haus kaufte. Der Vermieter setzt im Grunde darauf, dass Sie sich nicht mit dem Ärger eines Umzugs auseinandersetzen möchten und daher die höhere Miete zahlen, auch wenn es nach Ihrer Berechnung sinnvoller ist, umzuziehen, selbst wenn Sie die gleiche Miete beibehalten möchten . Irgendwann haben Sie jedoch die Nase voll, sehen sich um, finden das nächste gute Angebot und ziehen um, wobei Sie Ihren Mietpreis „neu setzen“. Ich habe noch nie, nicht ein einziges Mal in meinem Leben, gesehen oder gehört, dass ein Vermieter einen Mietrückgang als „Loyalitäts“-Schritt anbietet, um Sie davon abzuhalten, woanders hinzugehen. Es wird als Teil des Spiels betrachtet; Einzelhändler werden den Preis anpassen, aber die meisten Dienstleister (Vermieter, aber auch Versorgungsunternehmen) erwarten eine große „Abwanderung“ in ihrem Kundenstamm, wenn die Leute einkaufen. Es mittelt sich aus.

KeithS, als Vermieter suche ich nach guten Mietern, die mit hoher Wahrscheinlichkeit langfristig bleiben. Wir bieten bei der Werbung Marktmieten an und stellen fest, dass die Mieter mit einer schlechten Geschichte normalerweise einen Rabatt verlangen oder Ihnen mehr bieten, als Sie verlangen, in der Hoffnung, dass Sie mitmachen. Die besseren Mieter kennen normalerweise die Marktmiete und erkennen, dass Sie eine angemessene Miete verlangen. Wir versuchen normalerweise, die Mieten nicht zu erhöhen, es sei denn, unsere Kosten steigen, und in diesen Fällen schauen wir uns erneut die aktuellen Marktmieten an und versuchen, unsere Erhöhungen unter diesem Niveau zu halten. Wir wollen einen guten Mieter für immer behalten.
@Victor - Ich wäre wahrscheinlich gerne dein Mieter gewesen. Ich habe 2003 angefangen zu vermieten und bin 2011 in ein Haus gezogen, und ich glaube, ich habe in dieser Zeit meinen Mietvertrag zweimal verlängert. Die "Marktmiete" in meinem Markt wird als Strafzins angesehen, und wie gesagt, die Rate, zu der ich verlängert habe oder die ich hätte, ist nie gesunken. Nicht einmal. Auch als der Wohnungsboom für eine Wohnungsschwemme sorgte. Das Beste, was Sie sich erhoffen konnten, war, immer wieder "zurückzusetzen", indem Sie an einen neuen Ort ziehen, der Einzugsanreize bietet.
Jetzt spreche ich hauptsächlich von der Welt der Wohnkomplexe mit mehreren Gebäuden, die im Besitz von Immobilienbaronen von Multimillionen sind und "professionell verwaltet" werden. Wenn Sie ein relativ durchschnittlicher Joe mit einer Renditeimmobilie sind (ein oder zwei Miethäuser, Halbduplex, Kellerwohnung, Reihe von Stadthäusern) und tatsächlich Mieter befragen, die um den Raum konkurrieren, anstatt jemanden anzumelden Wer die Antragsgebühr hat und keine aktuellen Zwangsräumungen, dann ist das eine ganz andere Welt.
Ich weiß nicht, wie es bei Ihnen funktioniert, aber in Australien werden die Marktmieten von Angebot und Nachfrage und der Leerstandsquote bestimmt. Wenn Sie einen niedrigen Leerstand haben (d. h. nicht viele Objekte zur Miete verfügbar sind), werden die Mieten steigen. Bei einem hohen Leerstand sinken die Mieten. Es macht keinen Sinn, dass ein Vermieter einen guten Mieter verliert, indem er die Miete über die Marktmiete erhöht. Wenn Sie die Miete auf dem Marktpreis oder knapp darunter halten, müsste der Mieter, selbst wenn der Mieter auszieht, im Allgemeinen eine ähnliche Miete für eine andere Immobilie der gleichen Größe und des gleichen Standards zahlen.
Ich bin in den USA, im Raum Dallas. Während es Marktkräfte gibt, zahlt, wie ich sagte, niemand „Marktmiete“, es sei denn, er ist sich nicht sicher, wo er von Monat zu Monat sein muss. Die Norm ist, dass Sie sich für ein Jahr anmelden und die „Leasingrate“ erhalten; weniger als der "Marktzins", aber um wie viel hängt vom tatsächlichen Marktpreis ab. Der einzige Umstand, der dazu führt, dass sie Ihre Miete aus dem Vorjahr senken, ist, wenn der Markt einen solchen Sturzflug genommen hat, dass Sie den Markt bezahlen. Wenn das der Fall ist, wird jemand anderes, der unbedingt Einheiten füllen möchte, eine weitaus bessere Leasingrate anbieten.
Keith, ich glaube, Sie verstehen nicht, was Marktmiete ist. Die Marktmiete wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn ich nach einer Immobilie suche und nach 3-Zimmer-Immobilien in einer Gegend suche, kann die Suche mit 10 Immobilien zurückkommen, die zwischen 300 $/Woche und 350 $/Woche liegen (wir geben die Miete pro Woche an, nicht pro Monat wie in den USA). ), mit einer mittleren Miete von 330 $, würde ich die Marktmiete in dieser Gegend auf 330 $/Woche schätzen. Wenn ich eine Immobilie annoncieren würde, würde ich sie wahrscheinlich mit 320 $/Woche inserieren, denn wenn ich sie auf 360 $ oder mehr setzen würde, würde es Ewigkeiten dauern, sie zu vermieten.
Ich habe einen BBA und verstehe die Prinzipien von Angebot und Nachfrage vollständig. Vielen Dank, Sir. Was Sie nicht zu verstehen scheinen, ist die Art und Weise, wie Immobilienprofis hier sprechen (was nicht Australien ist). „Marktmiete“, wie sie in den USA verwendet wird, ist der durchschnittliche Preis, den eine Person von der Straße zahlen könnte, um eine Einheit für einen Monat zu mieten, derselbe hier wie überall. Was ich sage ist, dass niemand in den USA auf diese Weise mietet; Sie erwarten, eine Wohnung zu betreten, einen Mietvertrag für die Einheit für ein Jahr zu unterzeichnen und einen Vorzugsmietpreis zu erhalten.
Dieser niedrigere Zinssatz reduziert die Marge des Vermieters für die Immobilie, aber er weiß, was er ein Jahr lang verdienen wird, und weil er weniger als „marktübliche“ Zinsen akzeptiert, kann er sich von Jahr zu Jahr gegen reale Einnahmeverluste absichern, indem er einfach behält der Preis, den er verlängerten Mietern anbietet, ist derselbe (obwohl das jetzt im Vergleich zu den "marktüblichen" Preisen weniger wichtig ist als bei der ersten Unterzeichnung des Mietvertrags). Obwohl diese niedrigere Anreizpachtrate für fast jeden US-Vermieter gilt, wird sie im Branchenjargon nicht als „Marktmiete“ angesehen.
Wenn ich einen neuen Mieter bekomme, unterschreibe ich immer einen Mietvertrag mit ihm. In einem Markt mit starker Mietnachfrage verhandle ich nicht mit einem Mietinteressenten über die Miete, da ich weiß, dass ich bereits eine attraktive Miete ausgeschrieben habe. Während eines schwachen Mietmarktes bin ich vielleicht versucht, die Miete für einen guten Mieter auszuhandeln. Normalerweise unterschreiben wir aus 2 Gründen zunächst nicht länger als 6 Monate. 1. Gibt uns die Möglichkeit, den Mieter kennenzulernen und ob er gut ist; 2. Ermöglicht es uns, die Miete früher zu erhöhen, wenn Marktmieten und Kosten steigen.
Nach dem, was Sie sagen, bieten Vermieter in den USA weniger als die Marktmieten, um einen Mieter anzuwerben, und erhöhen dann die Mieten nicht, um Mietverträge zu verlängern, aber in diesem Stadium sind die Marktmieten niedriger als das, was der Vermieter anbietet. Das klingt also nach einem schwachen Mietmarkt, da ich nicht glaube, dass dies in einem starken Mietmarkt passieren würde, in dem die Marktmieten steigen. Wir haben einen sehr starken Mietmarkt in Australien mit Leerständen von weniger als 1 %. Als einer unserer Mieter vor etwa einem Jahr auszog, haben wir mit einer um 12 % höheren Miete inseriert und in weniger als 2 Wochen einen neuen Mieter bekommen.

Ökonomisch würden Sie sagen, dass gekaufte und gemietete Immobilien kein perfekter Ersatz sind – es handelt sich um weitgehend getrennte Märkte. Nur wenige Menschen sind in der Lage, einfach von einem zum anderen zu wechseln, und diese Wahl ist schwierig – wenn Sie beispielsweise ein Haus kaufen, müssten die Preise stark steigen, damit es sich lohnt, es zu verkaufen und in ein zu ziehen Wohnung.

In beiden Märkten gibt es eine Angebots- und Nachfragekurve, aber die Neigung der Nachfragekurve für zu kaufende Häuser ist viel steiler als die Nachfragekurve für Mietwohnungen.

Der Markt für neue Wohnungen schwankt schnell, da eine große Änderung der Wohnungspreise erforderlich ist, um die Anzahl der Menschen zu verändern, die ein Haus kaufen möchten. Die meisten Kaufentscheidungen für ein Haus werden nicht von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bestimmt. Dies beschreibt ein Angebots-Nachfrage-Diagramm mit einer sehr steilen Nachfragekurve. Darüber hinaus hängt die Nachfrage nach Häusern aufgrund der Hebelwirkung von Hypotheken entscheidend von relativ geringen Änderungen des Zinssatzes und der Verfügbarkeit von Krediten ab. Daher verschiebt sich die steile Nachfragekurve überall, wenn sich die Kreditbedingungen ändern.

Auf der anderen Seite sind die Wohnungspreise stabiler, weil Menschen leicht von einer Wohnung in die andere wechseln und Menschen, die im Keller ihrer Eltern wohnen, leicht in Wohnungen ziehen, wenn sich die Preise ändern. Eine kleine Änderung des Preises oder der Mietmenge führt zu einer angemessenen Reaktion auf die nachgefragte Menge. Dies ist die Situation, in der die Nachfragekurve flach ist. Darüber hinaus sind die Mieten weder stark an die Zinssätze noch an die wirtschaftlichen Bedingungen gebunden (in einer Rezession vermeiden die Menschen den Kauf, aber die Mieter mieten weiter).

Warum können die Mietkosten für Wohnungen/Häuser steigen, während die Kaufpreise steigen und fallen können?
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