Hintergrundinformationen : Meine Frau und ich wollen unser erstes Haus/Eigentumswohnung kaufen. Angesichts unseres kombinierten Bruttojahreseinkommens von ~100.000 USD und des Fehlens tatsächlicher Schulden suchen wir nach Immobilien im Bereich von 200.000 bis 250.000 USD. Wir haben derzeit genug Barmittel, um ~10 % abzubauen, und einige halbliquide Aktienanlagen (UTMA-Fonds), um dies auf 15 % zu bringen, und haben immer noch etwas Notfallbargeld. Wir wollten bis zu 20 % sparen, um PMI und Steuerhinterlegung und so weiter zu vermeiden, aber wir haben die Zahlen überprüft und entschieden, dass wir weniger als die Miete zahlen würden, selbst mit PMI und dergleichen. Anscheinend müssen wir den PMI mindestens 2 Jahre lang weiterzahlen (zumindest bei unserer Bank würden wir das tun), aber unser Plan ist es, das Kapital schneller zurückzuzahlen und den PMI auf ein Minimum zu beschränken.
Frage: Es scheint, dass die Vorabgenehmigung (nicht nur Vorqualifizierung) für eine Hypothek die Entscheidung zwischen Ihnen und einem anderen nicht vorab genehmigten Antragsteller erleichtern kann und den Abschluss schneller und einfacher macht (mit einigen Beinarbeiten im Voraus ) . ), aber ich habe Probleme, dies mit 1) dem Erhalt mehrerer Angebote für Hypothekenzinsen (die sich von Zeit zu Zeit ändern: p) und 2) der Begrenzung potenzieller Schäden an Ihrer Kreditwürdigkeit durch mehrere harte Züge in Einklang zu bringen.
Mein Verständnis ist, dass (korrigieren Sie mich, wenn ich hier falsch liege) eine Vorabgenehmigung einen strengen Abruf unserer beiden Kreditauskünfte von allen drei Büros sowie zusätzliche Informationen wie Einkommensnachweise, Steuererklärungen, Wohnsitzgeschichte, usw. (Die Anforderungen hier können vom Kreditgeber abhängen, aber ich verstehe, dass sie [im Allgemeinen?] Punkte von allen drei erhalten und den mittleren verwenden, und ich weiß nicht, ob es möglich oder sogar wert ist, dass sie es bekommen Scores ohne den Bericht - Kreditauskünfte & Scores sind weiterhin eine verwirrende Angelegenheit)
Alle Kreditanfragen innerhalb derselben ~30 Tage zählen in Bezug auf die Kreditwürdigkeit jedoch als eine Kreditanfrage, sodass es sinnvoll erscheint, dass alle potenziellen Kreditgeber sie innerhalb dieses Zeitraums ziehen. Ich denke über vier Kreditgeber nach (zwei von Freunden empfohlene Makler, ein von Google Maps-Rezensionen empfohlener Makler und meine lokale/nationale/internationale Standardbank – zu viele?), was nach viel Arbeit aussieht, aber ich gehe davon aus werden für alle vier ähnlich sein (z. B. haben wir keine unterschiedlichen Steuererklärungen, Einkommensnachweise usw., die wir verschiedenen Kreditgebern geben können – sie wären alle gleich).
Ich fasse dies in zwei etwas konkurrierenden Fragen zusammen:
Oder denke ich zu viel darüber nach? Ich neige dazu, und vielleicht schadet ein Anfangszug und ein späterer Endzug sowieso nicht so sehr ... Der Endzieher wüsste schließlich, was es mit dem Anfangszug auf sich hatte ...
Das Problem ist nicht die Kreditwürdigkeit; es sind die "konkurrierenden" Anfragen. Mehrere Anfragen werden als eine betrachtet, wenn sie innerhalb eines kurzen Zeitraums (2 Monate, IIRC) und für die gleiche Art von Guthaben erfolgen, da die Leute nach Raten suchen, Sie sind nicht der Erste, der dies tut. Also mach dir darüber keine Sorgen.
Worüber Sie sich Sorgen machen sollten, sind Banken, die Fragen zu diesen Anfragen stellen, was eine ärgerliche (zumindest für mich) technische Angelegenheit ist. Sie müssen jeder der Banken erklären, dass Sie eine Vorabgenehmigung wünschen, dass Sie die Hypothek von ihnen und nicht von jemand anderem nehmen werden. Schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift. Was in Ordnung ist, weil es beim Abschluss fertig ist (die Unterschrift und Beglaubigung), aber Sie müssen sie "überzeugen", dass sie die Auserwählten sind, um genehmigt zu werden.
Abgesehen davon ist es ziemlich einfach. Ich habe das getan (einschließlich der Erklärung, dass ich aufgrund der anderen "konkurrierenden" Anfragen keine Kredite aufnehmen werde), und es hat gut funktioniert, als ich die ursprüngliche Hypothek aufgenommen und später in einem ähnlichen " Mode shoppen.
Machen Sie es näher an der tatsächlichen Gebotsabgabe, da der Abschluss mindestens 3-4 Wochen dauert und die Ratensperre normalerweise für 30-60 Tage gilt, also nicht viel Zeit zum Einkaufen, wenn Sie diesen Weg einschlagen.
Johnny. Ich habe kürzlich auch mein erstes Eigenheim gekauft, und ich habe im Kreditgeschäft (nicht im Hypothekengeschäft) gearbeitet, daher denke ich, dass ich einige Ihrer Fragen beantworten kann. Haftungsausschluss zuerst, dass ich in NY bin und der Kauf von Eigenheimen von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich ist.
Meiner Erfahrung nach unterscheidet sich Pre-Qual nicht allzu sehr von Pre-Approval. Beide stellen keine wirkliche Verpflichtung seitens der Bank dar (dh sie können die Genehmigung jederzeit verweigern), und beide basieren auf dem Einholen Ihrer Kreditauskunftei und der Berechnung von Verhältnissen auf der Grundlage Ihrer angegebenen (wahrscheinlich nicht dokumentierten) Finanzinformationen. Es ist theoretisch möglich, dass ein Verkäufer einen vorab genehmigten Käufer einem vorab qualifizierten Käufer vorzieht, wobei alle anderen Dinge gleich sind, aber alle anderen Dinge sind selten gleich.
Denken Sie auch daran, dass Sie letztendlich keine Hypothek von derselben Bank erhalten müssen, die Sie für die Vorqualifikation verwenden. Die Vorqualifikation zeigt nur, dass Sie es wahrscheinlich sindkreditwürdig und dient dazu, Ihnen bei Verkäufern eine gewisse Glaubwürdigkeit zu verleihen. Sobald Sie ein akzeptiertes Angebot haben und eine echte Hypothek finden müssen, können Sie sich nach dem besten Zinssatz und der besten Kreditstruktur umsehen. Banken müssen Ihren Kredit nicht gezogen haben, um Zinssätze zu nennen, aber sie müssen eine allgemeine Vorstellung von Ihrem FICO-Sortiment haben. Sobald Sie die Bank mit dem besten Zinssatz gefunden haben, die Ihnen gefällt, und den Kredit tatsächlich beantragen, wird sie ein hartes Büro ziehen, und wenn Ihre Ergebnisse von dem abweichen, was Sie zuvor angegeben haben, kann sich der Zinssatz ändern, aber innerhalb derselben Spanne Sie Wird im Allgemeinen in Ordnung sein. Außerdem ziehen Banken nicht unbedingt alle 3 Büros; sie dürfen nur 1 ziehen, da es sie für jeden Zug kostet.
2 mögliche Nachteile dieses Ansatzes:
Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie eine Hypotheken-/Finanzierungsklausel in Ihrem Vertrag haben, da Banken unberechenbar sind, und stellen Sie sicher, dass Sie einen großartigen Immobilienanwalt haben, keine legale „Fabrik“ – die zusätzlichen paar hundert Dollar sind es wert.
Denken Sie nicht zu viel über dieses Kreditzeug nach. Finden Sie ein gutes Haus zu einem guten Preis und erhalten Sie eine sachliche Hypothek, die Sie voll und ganz verstehen – keine exotischen Dinge. Viel Glück!
JohnFx
DJ Clayworth