Schenkungssteuer, die bei der Übertragung eines Eigenheimdarlehens geschuldet wird

Die Tatsache, dass sie gegen ihr Einkommensvermögen Kredite aufnimmt, um Ihnen das Geld zu liefern, scheint mir hier eine Ablenkung zu sein. Woher sie das Geld bekommt, ist unerheblich. Was zählt, sind die Transaktionen zwischen ihr und Ihnen. Der Rest dieser Antwort geht davon aus, dass die Vermeidung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuern die wichtigste Überlegung ist, da dies die Prämisse Ihrer Frage zu sein scheint.

Wenn sie Ihnen die 70.000 $ direkt gibt, unterliegt ein Teil des Geschenks (sie kann Ihnen und Ihrem Ehepartner jeweils bis zu 14.000 $ pro Jahr geben, für insgesamt 28.000 $/Jahr ohne steuerliche Konsequenzen) der Schenkungssteuer oder der lebenslanger Nachlassausschluss (ihre Wahl). Wenn Sie ihr in einem späteren Jahr die 70.000 US-Dollar zurückgeben, werden Sie denselben Problemen mit der Schenkungssteuer/Nachlassbefreiung ausgesetzt sein.

Wenn das Geld, das sie für die Anzahlung bereitstellt, ein Darlehen an Sie ist (dh Sie beabsichtigen, es zu einem späteren Zeitpunkt zurückzuzahlen), sollten Sie es als solches strukturieren und dokumentieren.

Beispiel: Meine Schwiegereltern (genauer gesagt ihr Familien-Trust) sind unsere Hypothekengeber. Um Probleme mit der Schenkungssteuer zu vermeiden, haben wir den niedrigsten beworbenen Hypothekenzinssatz zum Zeitpunkt des Darlehens gefunden und ihn auf diesen Satz festgelegt. Wir leisten die Zahlungen und nehmen den Abzug vor. Meine Schwiegereltern zahlen Steuern auf die Zinserträge. Dies unterscheidet sich nicht von der Kreditaufnahme bei einem anderen Kreditgeber, mit Ausnahme der Tatsache, dass das Kreditvermögen Teil eines Nachlasses ist, den wir eines Tages erben können (hoffentlich in ferner Zukunft). Das Finanzamt hat damit kein Problem.

Sie könnten vermutlich ein Darlehen von Ihrer Schwester als Zinsdarlehen mit einer Ballonzahlung strukturieren, die fällig wird, wenn Sie die Immobilie verkaufen. Haben Sie nur einen Nachweis, dass Sie sie bezahlt haben, und sie müsste das Einkommen bei ihren Steuern angeben. Das einzige Problem, das ich dabei sehe, ist, dass Ihre Bank möglicherweise nicht allzu glücklich darüber ist, dass Sie diesen anderen Kredit haben, da dies Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis erhöhen würde. Sie könnte das Darlehen auch nicht ohne die gleichen schenkungssteuerlichen Auswirkungen erlassen.

Wie Sie sagen, könnten Sie auch Ihren derzeitigen Wohnsitz (auch ihren) an sie verkaufen und nur den Kapitalertragsausschluss für Hauptwohnsitze verwenden. Angenommen, Ihr Eigenkapital in diesem Haus beträgt > 70.000 $ + Transaktionsgebühren, dann hätten Sie genug für die Anzahlung, und alle Transaktionen wären ziemlich konventionell.

Oder Sie könnten ihr einen Anteil an der Immobilie in Höhe von 70.000 USD/(aktueller Wert des Hauses) verkaufen , aber dies müsste vom aktuellen Kreditgeber genehmigt werden, was kompliziert werden könnte. Sie müssten auch den Erlös eines zukünftigen Verkaufs mit ihr im Verhältnis zu ihrem Anteil an der Immobilie teilen.

All diese Optionen haben Fallstricke, aber ihr das aktuelle Haus direkt zu verkaufen, ist wahrscheinlich die einfachste. Auf der anderen Seite, wenn weder ihr noch Ihr Nachlass wahrscheinlich in die Nähe der Ausschlussgrenze von ~5 Millionen US-Dollar kommen, führen Sie die Transaktionen einfach als Geschenk durch, reichen Sie die lebenslangen Ausschlussformulare ein und machen Sie sich keine Sorgen.