Smart-to-Refi-Mietobjekt?
Ich möchte meine Steuern senken und 200.000 $ verwenden, um eine Rente zu finanzieren.
Statistik: Verheiratet, gemeinsame Anmeldung.
Aktueller geschätzter Wert des Mietobjekts: 400.000 $
Einkommen: 190.000 $, davon 21.000 $ aus positiven Mieteinnahmen.
Aktuelle Hypothek/Steuern/Ins: 90.000 $ 940 $/Monat Zahlung
Miete: 1.800 $/Monat Aktueller Hypothekenzinssatz: 4,25 % auf 90.000
Miete in Kalifornien Wohnhaft in Virginia.
Möchten Sie 200.000 $ für eine Gesamtrefinanzierung von 290.000 $ bei einem Zinssatz von 4,85 ziehen?
Dadurch reduzieren sich meine positiven Mieteinnahmen auf etwa 1200 $. Also bekomme ich das Eigenkapital heraus, um es als Investition zu verwenden, die 4,85 % zahlt, abgewogen gegen die Zahlung von 21.000 $ (die positive Miete) pro Jahr und die Zahlung der Einkommenssteuer auf diesen Betrag.
Ist es sinnvoll zu refizieren?
Sie müssen etwas mehr recherchieren und, wie @littleadv oft klug rät, einen Fachmann konsultieren, in diesem Fall einen Steuerberater oder CPA. Sie dürfen nicht einfach Geld aus einer Immobilie ziehen und die Zinsen abschreiben.
Aus den häufig gestellten Fragen zum Abzug von Hypothekenzinsen
Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen und ein Darlehen aufnehmen, um ein Eigenheim zu kaufen, gelten die Zinsen nicht als Hypothekenzinsen, da das Darlehen nicht durch das Eigenheim selbst besichert ist. Zinsen für dieses Darlehen können auch nicht als Mietaufwand abgesetzt werden, da die Mittel nicht für das Mietobjekt verwendet wurden. Die Zinsaufwendungen gelten eigentlich als persönliche Zinsen, die nicht mehr abzugsfähig sind.
Das ist natürlich nicht ganz Ihre Situation, aber es verdeutlicht die Einschränkung, die für Sie gelten wird.
An anderer Stelle in dem Artikel wird darauf hingewiesen, dass der Zinsabzug bei geschäftlicher Nutzung immer noch nicht für die Miete gilt, sondern für das Unternehmen gemäß Anhang C.
In Ihrem Fall ist es noch schlimmer, Sie können niemals Zinsen abziehen, die zur Finanzierung einer steuerfreien Anleihe oder zur Investition in ein solches steuerbegünstigtes Produkt verwendet wurden.
Abgesehen von den Fakten verwende ich oft den Satz „Lass den Steuerschwanz nicht mit dem investierenden Hund wedeln“. Kredite aufzunehmen, um Steuern zu senken, ist selten ein kluger Schachzug. Wenn Sie sich die Zinsen für die 90.000 gegenüber 290.000 ansehen, werden Sie sehen, dass Sie aufgrund des höheren Zinssatzes für die gesamte Summe tatsächlich 5,12 % auf die zusätzlichen 200.000 zahlen. An anderer Stelle in diesem Gremium gibt es Mitglieder, die sagen würden, dass die Rückzahlung garantiert ist, wenn man die Wahl hat, eine 4%ige Hypothek zu investieren oder abzuzahlen, und das klüger ist. Ich denke, es gibt einen schmalen Grat und vielleicht ist es nicht so schnell, diesen Kredit zurückzuzahlen, 3 % Kreditkosten nach Steuern sind kaum höher als die Inflation. Aber zu über 5 % zu leihen, um in ein Rentenprodukt zu investieren, dessen Bedingungen Sie nicht offengelegt haben, scheint mir richtig zu sein. Kredit aufnehmen, um in die nächste Immobilie zu investieren? Das ist eine andere Geschichte.
Dilip Sarwate